国君房地产|11月观察:发力实物量

11月地产投资及市场动态分析

主要趋势概述：

• 11月数据表现：实物量表现优于信用表现，新开工单月转正。
• 地产投资：同比下降10.6%，降幅较10月收窄0.7个百分点。
• 实物量指标：新开面积同比增速从-21.1%转为4.9%，是自2021年以来首次转正。
• 竣工面积：同比增速为12.2%，较上月放缓1.1个百分点。
• 政策影响：政策出台后，市场整体呈现“以价换量”的特征，新房和二手房市场均有不同程度的回升。

市场细节与特点：

• 价格变动：11月销售价格环比总体延续降势，一线城市和二线城市的商品住宅与二手房销售价格分别环比下降0.3%、1.4%与0.3%、0.7%。二线城市的价格降幅仍在扩大。
• 一线城市政策：主要通过放宽二手房市场的限制来刺激市场，这有助于带动新房市场的活跃度。
• 政策动态：包括广州、深圳、北京等地相继调整房地产政策，如深圳调整“普通住房认定标准”和“二套首付比例”，北京则采取更为温和的措施。这些政策主要针对限购和非普住宅认定标准，旨在促进二手房市场的活跃，进而影响新房市场。
• 新模式与未来展望：中央经济工作会议强调新模式的重要性，预计2024年保障房和城中村相关基础性制度的完善将有效对冲商品房需求的下行，行业改革进入深水区，新模式带来新的发展机遇。重点关注资产端健康的公司，预计市场调整和债务化解后，将出现困境反转的机会。

风险提示：

• 金融模式风险：警惕重新开放前融导致的土地金融模式对市场的影响。
• 市场需求风险：市场需求加速下行可能带来的潜在风险。

结论：

11月的地产数据显示，实物量投资保持良好增长态势，而地产投资的下滑主要受到拿地活动减少的影响。政策层面的积极调整促进了市场的“以价换量”，但价格普遍下跌。一线城市通过政策调整，尤其是针对二手房市场的措施，显示了对市场活力的提振作用。对于2024年的展望，强调了新模式在行业中的重要地位，以及对冲市场下行趋势的潜力。同时，行业改革的深入将带来新的发展机遇，特别是对资产端健康的企业而言，这预示着潜在的困境反转机会。然而，市场仍面临一定的风险，需要密切关注政策动态和市场变化。