房地产市场周报（09.30-10.06）：重磅支持举措相继落地，核心城市有望引领市场

证券研究报告 策略点评 重磅支持举措相继落地，核心城市有望引领市场 房地产市场周报（09.30-10.06） 2024年10月07日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 16% 6% -4% -14% 2023-09 2023-12 2024-03 2024-06 2024-09 % 1M 3M 12M 上证指数 17.39 12.44 7.27 沪深300 20.97 16.07 8.90 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：楼市旺季销售不及预期，政策有待进一步优化2024-09-24 2房地产市场周报：传统旺季市场热度较低，市 场信心仍有待提振2024-09-11 3房地产市场周报：需求端政策持续发力，高能级城市更具韧性2024-09-04 本周观点：受高基数效应、国庆节期间居民密集出行以及假期错位等 因素的影响，上周（9.30-10.6）商品房销售量有所下降，30大中城市商品房成交面积环比减少66.56%，同比减少18.27%；其中一线城市与去年同期相比明显改善，销售面积同比增长35.16%。从政策面来看，9月中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”后，中央和地方均密集推出了一系列房地产支持举措。中央层面，央行、金融监管总局出台四项金融政策，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限；同时，住建部也强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。地方层面，四大一线城市同步优化房地产相关政策，如北京缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限、上海放宽外环外购房限制、广州全面取消住房限购、深圳优化分区住房限购政策并取消商品住房转让限制等。整体来看，金融与行政政策的共同发力将提振市场信心，特别是核心城市有望保持较强韧性，但整体市场的企稳仍有待增量需求的进一步释放。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住房城乡建设部党组会议强调要支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城 施策调整住房限购政策。（2）广州市自2024年9月30日起取消居民家庭购买住房各项限购政策。（3）克而瑞数据显示：2024年9月，新房供应小幅放量而成交延续降势；9月TOP100房企实现销售操盘金额2517.2亿元，环比微增0.2%。 上周商品房与土地市场重点高频数据：9月30日至10月6日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少66.56%，同比减少18.27%，其 中一线城市同比增加35.16%，二三线城市同比分别减少28.72%、38.45%，一线城市销售明显改善；从累计值来看，1月1日至10月6日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少33.93%，绝对量仍处于低位，但同比降幅呈持续收窄的态势。 投资建议：（1）目前房地产支持政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字 头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注万科、保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2上周政策动态及重要消息5 2.1住建部：支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权5 2.2广州市取消居民家庭购买住房各项限购政策5 2.3百强房企9月业绩环比微增0.2%5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年8月，全国商品房销售面积累计同比下降18.0%,销售额累计同比下降23.6%，降幅相比前7个月略有 收窄；商品房销售面积当月值已连续35个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周 期（2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-8月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，降幅与前7个月持平。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；8月国房景气指数为92.35点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，政策利好集中释放，市场回暖的持续性仍有待观察。受高基数效应、国 庆节期间居民密集出行以及假期错位等因素的影响，上周（9.30-10.6）商品房销售量有所下降，30大中城市商品房成交面积环比减少66.56%，同比减少18.27%；其中一线城市与去年同期相比明显改善，销售面积同比增长35.16%。从政策面来看，9月中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”后，中央和地方均密集推出了一系列房地产支持举措。中央层面，央行、金融监管总局出台四项金融政策，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限；同时，住建部也强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。地方层面，四大一线城市同步优化房地产相关政策，如北京缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限、上海放宽外环外购房限制、广州全面取消住房限购、深圳优化分区住房限购政策并取消商品住房转让限制等。整体来看，金融与行政政策的共同发力将提振市场信心，特别是核心城市有望保持较强韧性，但整体市场的企稳仍有待增量需求的进一步释放。 2上周政策动态及重要消息 2.1住建部：支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权 住房城乡建设部29日召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效；要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。会议强调，要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，发挥城市房地产融资协调机制作用，加大项目“白名单”贷款审批投放力度，满足房地产项目合理融资需求，打好商品住房项目保交房攻坚战。住房城乡建设部相关负责人表示，要充分释放住房城乡建设稳增长、扩内需巨大潜能，以夯实基础、深化改革为主线，全力促进房地产市场止跌回稳，持续推动建筑业工业化、智能化、绿色化转型升级，积极实施城市更新行动，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，努力为保障和改善民生办实事，为完成全年经济社会发展目标任务作贡献。 来源：新华社 2.2广州市取消居民家庭购买住房各项限购政策 9月29日，广州市人民政府办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》。通知明确：为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。此前，广州市越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为住房限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上 （不含120平方米）住房不限购，非本市户籍居民家庭和