房地产新政解读20240930

房地产新政解读20240930_导读 2024年10月01日20：40 关键词 房地产申万宏源政策央行金融监管总局住建部国常会北京上海深圳限购房贷利率存量房贷广州限购放开房价止跌回稳市场基本面预期 全文摘要 申万宏源房地产分析师主持了对9月29日楼市新政的解读电话会议，讨论了多项政策，包括房贷利率下调和经营性物业贷款政策延期，旨在解决经济中的突出问题，促进房地产市场健康发展。多个城市调整限购政策，如上海、深圳和广州的社保缴纳年限、首付比例等要求的调整，以促进市场稳定。分析认为，政策初期侧重供给侧，后转向需求侧刺激，反映了对经济和房地产行业问题的新认识。 房地产新政解读20240930_导读 2024年10月01日20：40 关键词 房地产申万宏源政策央行金融监管总局住建部国常会北京上海深圳限购房贷利率存量房贷广州限购放开房价止跌回稳市场基本面预期 全文摘要 申万宏源房地产分析师主持了对9月29日楼市新政的解读电话会议，讨论了多项政策，包括房贷利率下调和经营性物业贷款政策延期，旨在解决经济中的突出问题，促进房地产市场健康发展。多个城市调整限购政策，如上海、深圳和广州的社保缴纳年限、首付比例等要求的调整，以促进市场稳定。分析认为，政策初期侧重供给侧，后转向需求侧刺激，反映了对经济和房地产行业问题的新认识。专家指出，楼市基本面恢复缓慢，居民资产负债表的改善对经济复苏至关重要，预计政策将逐步加大力度，房价恢复速度可能放缓，二手房市场可能先于新房市场复苏。政府强调不发生规模性失业风险，就业纳入政绩考核，显示对就业问题的高度关注。会议推荐了具有强产品力的房地产企业，并讨论了政策对房地产市场估值的影响及未来政策的可能方向。 章节速览 ●00：00申万房地产解读929楼市新政 申万宏源房地产分析师袁豪主持了关于9月29日楼市新政的解读电话会议，讨论了国常会、央行、金融监管总 局、住建部等机构密集出台的政策，包括房贷利率的下调及经营性物业贷款政策延期等措施。分析认为，政策旨在解决经济中的突出问题，加快政策出台和实施，形成工作合力，对房地产市场产生积极影响。 ●05：14一线城市限购政策放松 上海、深圳、广州三市相继调整限购政策，包括缩短非户籍家庭社保缴纳年限、调整首付比例、取消部分区域的 增值税年限要求。上海在外环外限购松绑，社保要求从三年降至一年；深圳则放宽至核心区限购，取消限售，首付比例下调。广州限购全面取消，力度最大。这些政策调整旨在促进房地产市场健康发展。 ●09：48重新梳理限购政策 讨论了限购政策的不准确传言，强调了限购不应全面放开，并分析了放开限购的节奏和梯度策略。认为限购政策 应逐步放松，以稳定房价，同时回顾上周政策脉络，为未来政策方向提供依据。 ●12：47政策转向需求侧助力房地产市场止跌回稳 政策初期侧重供给侧，但在需求端表现疲软后，政府开始着重于需求侧的刺激，包括降低存量房贷利率、下调二 套房首付比例等措施。特别是在9月，政府加大了政策力度，旨在稳定房价，防止其持续下跌，以保护居民资产负债表，显示出了对房价稳定性的坚定承诺。 ●17：53政策调整：从稳房价到止跌回稳 政策从最初的稳房价和稳地价，到现在的强调止跌回稳，反映出对经济和房地产行业问题的全新认识和应对策略。以前政策主要着眼于避免房价大起大落，而当前不仅承认经济问题，更是直接提出了房价止跌回稳的目标。此外，与2017年的政策相比，这次特别强调了房价的底线目标，并要求各部门协同工作，以增强政策效果。尽管目前还未达到止跌回升的状态，但预计随着政策力度的加大，这一目标能够实现。 ●21：27未来楼市基本面及政策展望 专家认为楼市基本面恢复缓慢，与以往不同。指出全国住房市值大幅下跌，导致居民资产负债表走弱，影响消费 与就业。强调居民资产负债表改善对经济复苏的关键性，预计政策将逐步加大力度，但房价恢复速度可能放缓。同时，预测未来楼市恢复顺序可能以二手房市场为先，特别是核心城市，之后带动新房市场及整个房地产行业复苏。政策目标强调整顿市场，以保护居民资产负债表，即使短期内牺牲新房交易量。 ●26：13政府强化就业政策应对经济下行 上周三国务院发布的政策强调以不发生规模性失业风险为底线，确保零就业家庭动态清零，并将就业纳入县以上 党政领导班子政绩考核，显示政府对就业问题的高度关注。消费、居民资产负债表与房价是影响就业的链条，房价的稳定对于缓解就业压力至关重要。政府已采取措施保护金融资产和房价，预计未来政策将进一步加码，但经济基本面改善可能需要更多时间。 ●29：09房地产行业机会分析 基于房价止跌回稳的政策影响，房地产行业的估值修复预期增强。市场对房价的过度悲观预期被部分修正，政府 设定的房价底线为行业提供了支撑，从而改善了房地产企业的估值状况。此外，按揭负担比租金回报率等底部信号的出现，以及政策的进一步发力，都表明房地产行业有可能迎来复苏，尽管完全恢复到高点尚不确定。 ●33：05推荐优质房地产企业及政策预期分析 会议推荐了具有强产品力的房地产企业，按推荐顺序包括滨江集团、招商蛇口等，并对DPB弹性房企、二手房中 介和物业管理领域进行了分析。同时，讨论了当前房地产市场的政策影响，指出政策需触及居民资产债表才能有效，提及收储政策的进展与未来可能的加大政策力度。 问答回顾 发言人问：9月30日的房地产新政解读电话会议主题是什么？ 发言人答：电话会议的主题是929楼市新政解读，主要目的是重新梳理当前政策方向和未来基本面走势，并分享行业观点。 发言人问：国常会的主要表态内容是什么？ 发言人答：国常会在7点左右表态，提出要研究部署一揽子增量供给的工作落实，强调解决经济中的突出问题，加快出台实施节奏，要求各部门形成强大的工作合力，并根据形势变化及时研究新的增量政策。 发言人问：央行推出的房贷利率调整政策具体有哪些内容？ 发言人答：央行将首套和二套房贷利率下降，尤其对于存量房贷利率高于基准加30个基点的下调至不低于基准减30个基点左右，即3.55%，并要求在10月31日前完成调整。同时取消了房贷利率定价周期最短为一年的限制，使得房贷利率下调能更直接地影响存量房贷利率。 发言人问：金融监管总局和央行如何调整经营性物业贷款政策？ 发言人答：金融监管总局和央行将经营性物业贷金融16条政策延期至2026年底，这一举措在预期之内。发言人问：一线城市上海和深圳分别出台了哪些限购政策放松措施？ 发言人答：上海主要针对非户籍家庭放松限购，社保要求从三年降至一年，并调整了首付比；深圳则更为全面， 不仅放松了户籍家庭在核心区域的限购，非户籍家庭在核心区域的社保要求也从三年改为一年，且非核心区限购基本取消，还取消了限售政策，并调整了首套和二套房首付比。 发言人问：广州的限购政策有何变动？ 发言人答：广州的限购政策全面取消，成为一线城市中力度最大的放松措施，为其他一线城市提供了全面放松限购的样本。 发言人问：上周四路透社关于限购政策的传言是否准确？ 发言人答：上周四路透社的传言不够准确，它提出上海和北京将全面放开限购，这一预期过高。考虑到周边城市可能产生的虹吸效应以及政策调控的被动性，在该阶段全面放开限购并不合理。 发言人问：当前一线城市的限购政策处于什么阶段？ 发言人答：目前一线城市限购政策处于符合正常预期的通道中，即使上海等城市目前政策未全面放开，未来仍有可能进一步放松限购措施。 发言人问：一线城市的限购政策调整方向是什么？ 发言人答：一线城市的限购政策将按节奏逐步调整，而非全面放开。预计未来政策会逐步放松，一线城市如深圳、广州和上海之间存在梯度，政策调整方向倾向于跟随销售效果逐渐减小限购力度。 发言人问：上周一整周的政策脉络如何，以及对未来政策有何判断？ 发言人答：上周一整周的政策脉络始于430政策，政府开始强调去库存并由供给侧转向需求侧。 在5430至8月期间，需求侧政策有所放松但节奏偏慢力度较弱。直到9月24日国新会推出大力度政策后，政府着力保住房价以回应群众关切，特别是强调房价止跌回稳，旨在保护居民资产负债表。此后政策落地期密集，尤其在9月24日至9月29日期间，明确提出房价止跌回稳的底线目标，并强调政策将无限开火直至房价稳住。 发言人问：“稳房价”与“止跌回稳”的政策表态有何区别？ 发言人答：“稳房价”和“止跌回稳”的区别在于，以前的表态基于经济表现良好，允许房地产市场逐步缓慢变化；而现在，在承认经济存在问题和房地产行业下行压力较大的基础上，明确提出保住房价的目标，意味着政府对当前房价下跌的容忍度较低，并具备采取更多措施稳定房价的能力。 发言人问：在当前房地产市场中，止跌回稳与止跌回升有何异同之处？ 发言人答：止跌回稳和止跌回升在本质上没有太大差异，两者均是房地产市场可能出现的状态。在实现止跌回稳的过程中，可能会遇到政策力度加大后可能导致的止跌回升情况。重要的是，止跌回稳设定了一个强底线要求，特别是针对房价的长底线要求。 发言人问：此次房地产政策与以往相比，最大的差别是什么？ 发言人答：与517时期的四部委联合发文相比，此次政策最大的差别在于设定了房价止跌回强的考核目标，并且要求各部门协同发力。同时，过去政策效果不佳时各部门各自为政，而现在强调了对房价严格的底线要求和全面考核。 发言人问：此次政策中设置的房价底线目标有多强？ 发言人答：此次房价底线目标非常强硬且约束力强，主要源于政府对失业率的关注。就业问题直接影响消费，进而影响居民资产负债表和收入状况，因此房价的稳定对保障就业至关重要。政府通过充分就业政策确保不发生规模性失业风险，以及确保零就业家庭动态清零，并将就业作为党政领导班子政绩考核的重要内容，这表明房价底线目标非常坚定，若不能达成，可能面临更大的政策压力和调整。 发言人问：对于未来房地产市场基本面的展望是什么？ 发言人答：我们预计房地产市场的基本面将不会很快复苏，且复苏顺序和节奏与以往有所不同。由于房价下跌严重，全国住房市值大幅缩水，导致居民资产负债表走弱及收入下行，从而影响消费全面下滑和失业率提升。因此，要实现房地产市场整体好转，关键在于居民资产负债表的改善，而这一过程将是艰难且缓慢的。 发言人问：未来房地产市场恢复的顺序可能会如何变化？ 发言人答：在历史上通常遵循“量在价先”的原则，即先恢复二手房交易量，再带动房价上涨。然而，本次政府发文强调要严控增量，保护房价稳定，因此可能会出现二手房量先于价起的现象。预计先从核心城市二手房量恢复开始，逐步带动更大范围二手房量和价格的提升，随后房企在房价止跌回升后重新拿地增加供给，从而逐步带动一手房量的增长。 发言人问：在当前政策和基本面的背景下，为什么认为地产股有机会甚至可能有更大的机会？发言人答：核心原因是政府采取了止跌回稳的措施，设定房价底线保护在60元左右，这为房地产行业的估值提供了一个锚 点。过去市场对房价过度悲观，导致存货减值预期放大，估值下行。但现在房价锚的设定有助于修复这部分估值。此外，政策进一步发力，按揭负担比、租金回报率、清人开工套数等底部信号出现，A股地产板块估值有望从过度悲观逐渐恢复到正常水平，因此认为地产行业板块在未来一段时间内存在较大机会。 发言人问：房地产行业的估值修复具体体现在哪些方面？ 发言人答：房价锚的设定对于房地产企业估值修复起到了关键作用。过去由于房价预期极度悲观，存货减值预期被放大，导致估值大幅下行。而现在政府设立了房价底线，使得部分因房价预期而受损的估值可以逐步得到修复。虽然未来房地产价格是否能完全恢复至100元还有待观察，但至少目前价格已经从过度悲观的预期中逐步回升至60元左右，并且预计在未来一段时间内，一线城市可能会率先恢复至较高水平。 发言人问：对于房地产企业，当前有哪些值得关注的推荐方向？ 发言人答：根据四个维度推荐房地产企业：首先，强产品力的企业，如滨江集团、招商蛇口、保利发展、华润置 地、建发国际和建发股份等；其次，DPB弹性房企，推荐经济集团、新城控股以及港股的新