房地产新政解读电话会议20240519

2024年05月19日22：40 发言人00：00 本次会议仅面向永兴证券的专业投资机构客户或受邀客户，会议嘉宾发言内容仅代表其个人观点，会议内容不构成对任何人的投资建议，也不构成任何保证。敬请会议参加者充分了解各类投资风险，根据自身情况独立自主做出投资决策，并自行承担投资风险。参会者负有合规参会和保密义务，不得交流任何敏感内幕和保密信息，并严禁录音录录像。未经永兴证券事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、复制、发布或引用会议全部或部分内容，亦不得从未经永兴证券书面授权的任何机构、个人获取、运营的媒体平台转发、转载、复制或引用会议的全部或部分内容。不当传播会议内容或违反上述要求的，永兴证券保留追究相关方法律责任的权利。 发言人00：57 各位领导和投资者朋友们，大家晚常好啊。欢迎参加本期永信证券关于房地产新政的联合电话会。我是主持人唐文清。大家都知道本周五下午，其实对于央行和金管局而言，他们联合发布了新一轮的支持房地产的金融举措，包括像取消全国层面的房贷利率政策下线，公积金贷款利率，以及下调首付款比例。另外，央行还宣布了3000亿设立一个保障性的住房再贷款措施。如何理解当前房地产新政的影响， 以及如何应对下一阶段的一个市场投资。今天我们非常荣幸的邀请到永兴证券的这固收和建材两位首席分析师。同我一起给各位领导和投资者朋友们一起汇报和交流一下。 发言人01：50 首先业务策略这边先简单的给各位领导汇报一下，我们关于地产政策优化对于整个权益市场的影响和看法。我先说一下这个简单的先说一下核心观点，总结为九个字，宽政策、去库存、增信心。我们认为其实这次发布的这个房地产新政，也预示着中央对房地产调控思路的发生了一个重要性的转变。这种转变其实在过去政策焦点是集中在以交付保交楼为主的供给端侧方向。现在逐步转向通过需求端策略发力，创造一个更加优惠的房贷环境，进而盘活整个房地产市场的存量，促进一个地产市场的繁荣复苏。同时 ，我们认为政府的介入，或者说政府作为商品房的收购中流砥柱，也是有助于稳定整个权益市场，或者说相关资产价格的预期，对于修复投资者在之前关于经济走势一些悲观情绪。 发言人03：02 在周五的这个证券交易市场，我们也看到整个房地产板块其实在这个政策公布之后，发生明显的上扬。那么截止到这个公布的收盘当天，三大股指也是上涨了超过1%左右。尤其我记得这个中信地产指数也是涨幅差不多在接近87.5%左右。那么整个房地产板块也是掀起了多支股票的涨停潮，包括像这个 保利房发展，万科、EBT以及其他我记得好像二十多只股票都是啊出现涨停的情况。我认为其实这也表明了这个市场对于新色的反应其实是非常积极的。投资者而言，其实他们对于房地产整个行业的前景还是持比较乐观的态度。接下来我将从宽政策、去库存、增信心三个方面具体阐述一下我们的策略观点 。 发言人03：57 关于这个宽政的方面，我先点总结一句话，就是央行三线齐发，打造更为宽松的这房贷环境。我们都知道其实5月17日下午，央行在我特意强看观察一下，在58、59分以及1点01分在官网上陆续发 布了关于调整这个，包括像商业新的个人贷款方，贷款利率，以及个人住房公积金贷款利率，包括像个人房贷款最低首付比例的一些政策通知。我们认为其实如果说商业加公积金这个贷款利率的双管齐下，是可以为购房者营造一个更加宽松的利率环境。那么也是有望显著去降低购房者的他们的还款压力。从而从而从某种程度上激发或者说增加潜在购房者的购房意愿。同时我们认为这个首付比例的下行或者降低，也是从某种程度上降低了或者减轻了购房者的前期首付款的负担或压力。这样可以使得更多的家庭能够跨过一个最低的门槛，或者说迈过购房的资格线，促进整个购房需求的一个稳步恢恢恢复。对于有效推动整个房地产市场的交易，其实是有推波助澜作用。 发言人05：21 其后，我们认为其实随着购房者他的购房压力逐步减小的话，包括像这个市场准入门槛也在降低。房地产未来整个市场的交易量，我们认为其实是有望可以得到一定的增加。先要带动整个产业板块的一个健康发展，那更重要是什么呢？ 发言人05：39 我觉得从这个房地产新政，就房产今天而言，不仅仅是稳定的房价，避免在房地产下行过程中出现一些剧烈的波动。而且目前通过政府的介入，通过刺激需求端，为整个房地产企业去库存，包括像改善他们的资金流，也是提供了强有力的支撑，从而增强了资本市场的信心。此外我们还认为这些政策的出台，也有望促进和带动相关房地产产业的发展。比如说建筑建材、家具家电的。整体上来看，我们认为对于经济的企稳回升，其实在未来过程中，在相当一定的时间内会产生一定的积极影响。那么对于去库存层面，我们总结一句话就是在未来阶段，政府其实是有望成为消化存量的商品房的中之中一个非常中欧抵制或者说中间核心力量。 发言人06：40 在，5月17号上午，就是经新华社也报道了，国务院副总理何立峰来出席的这个全国切实做好保交房的工作视频会议。在这个会议上，我们看到何副总理也是明确的指出，要继续坚持因城施策，扎实推进保交房，同时也是强调了要消化一些存量的闲置的商品房，布置一些这些这方面重点工作。其实我们认为这也预示着中央对于房地产政策调控思路发生了一个实质性的转变。从原先中央可能更关注于这个保交付保交楼为主的这个供给端策略，逐步转向以从需求端出发，为地产的复苏创造一个更优惠的房贷环境。这样吸引更多的购房者参与到购房趋势过程中。政府，也有望成为本轮消化存量商品房收购过程中一个中流砥柱。 发言人07：40 通过，政府其实本质上其实是通过收购这些未出售的商品房，或者说一些闲置商品房。用作保障性住房 ，或者说长长租公寓。那这样子的话，其实对于政府层面来说，它是有助于盘活整个市场一个存量住房 。那么换就从某种程度上来说，进一步的去化解整个方向市场的风险。我们认为其实对于政府的这一决 策的转变，其实不仅能够稳定整个房地产市场的趋势，还能够促进住房保障体系的完善。最重要的是我们还发现一点，就是政府要介入这个收购过程中，其实是有望鼓励更多的房产企业，他们发展模式发生一些转变。 发言人08：27 那如比如说发展一些保障性住房或者长租公寓，长租房一些的。这也这种模式也会推升房地产企业加速去做一个转型升级，提升他们未来的盈利能力和水平。第三个层面就是真信心。其实总的来说，其实我们认为本次的力度超出以往任何一次，无疑对整个房地产市场注意这个强心剂。对于整个市场或者资本市场信心和修复起到了一个根本性的作用。 发言人08：59 我们认为其实政府今后将会在整个房地产市场过程中扮演一个举足轻重的一个作用，或者说扮演角色更为重要。政府通过包括信贷，利率这些交易端的一些调整，妥善合理的去引导资金流向房地产领域。这样做我认为其实对于政府而言，不仅能够起到一定的刺激需求，或者购房者刺激购房者去购买这个意愿 ，还有助于去稳定新房和二手房之间这个价格增速。未来我们认为其实随着尤其是商品房销售的增速低位回暖。作为大类资产之中最重要的一环，权益资产也是也会从中受益。那么对于投资而言，它是一个等于等于说对投资而言，其实释放了一个更为积极的信号。 发言人09：49 央行此次推出这个利率下行，或者说快更为宽松的新的政策，包括我们认为其与与之前一些城市，比如像广深，他们放放宽放宽限购的条件，包括像这个以旧换新政策，包括像这个分区优化限购等措施。如果相结合在一起的话，那么共同作用于整个市场。其实对于目前来说盘活整个市场的一个增量需求，其实有着起到一定的促进作用。那么这些政策叠加或者说这些政策共同发力，起到一个加强的效应，不仅能够去改善我们经济生产过程中的一些金融指标，还能够修复。更重要的是其实对于修复投资者对于市场的一个预期，更重要是增强投资者一个投资信心。那么我相信随着整个市场的逐步回暖，包括尤其是在政策端的刺激下，房地产行业有望进入到一个健康发展的轨道过程中。这也将为整个经济的稳定增长提供一个长有力支撑。更重要是啊也为这个居民的生活质量，包括提升经济结构和优化整个新结构的调整，也带来相应的经济影响。 发言人11：02 最后要强调一下，就是央行发布了3000亿元保障性的住房再贷款，也是作为一个支持政府的收储行 为相关政策。如果说提到去库收储这个政策措施，本质上来说，也是通过减少市场上的供给存量的房源 。有助于其实对于政府而言，政府对于对于政府端而言，其实有助于他的对于资产价格的调控的预期。避免在整个房地产下行或经济缓步下行的过程中，出现一些恐慌性抛售，维持房地产市场的稳定。 发言人11：37 首先，房地产，我们认为整个房地产的兴衰，其实直接会间接影响了众多产业的板块。包括像之前提到建筑建建筑装饰，家具家电。那这些行业的发展状况也被通常被视为整个国民经济的晴雨表。房地产的 繁是否繁荣，也有望带动这些相关产业的发展进程。进而整体提升相关产业链的企业端，尤其是企业端的盈利预期。 发言人12：05 第二点就是房产市场的波动和变化，也有望直或者说从某种程度上直接影响了投资者情绪和投资者对于经济未来复苏的预期。那么市场的稳定和回暖，其实变相的或者说有望增强投资者信心。这样的话对于投资者而言，一方面提升他们的风险偏好，一方面对于这个另一方面其实对于整个全球市场的估值水平有望得到整体的提升，或者说产生一些积极的效应。反之，如果市场不稳定，或者说房地产持续处于一个下滑阶段，如果没有人去，没有政府的介入，可能导致更多投资者处于一种悲观情绪过程之中，是吧 ？这也对整个市场估值和投资决策起到一个负面的影响。发言人12：51 以上是我这边策略对于房地产市场，对于权益市场影响的观点。下面我们有请固收首席郑家威老师与大家交流一下这个地产听证可实现的多重目标，以及对债券市场影响。有请张老师。好的，感谢唐老师，我是固主主席郑家伟，感谢。 发言人13：12 首先给大家汇报一下地产新政这一块的一些背景。我们感觉就是从过去几轮这样的一个房地产政策一看到现在。目前的话房地产库存的话的确又回到上一轮的一个高点。在这样高库存的一个背景下的话，政府从央行，包括从住建部，包括从住建资资源管理局这块的话，其实出台了一些地产的一揽子的这样的一个新政。 发言人13：38 一揽子新政的话，其实我们觉得，一方面的话，它是我们的结论就是它是可以实现一石多鸟的这样的目标。第一的话就是的确是可以加快整个商品房的一个库存，尤其是我们觉得，目前，地方国有企业这样的一个市场化的参与收购这样的一个，未出售的商品房的话。其实我们就可以推动我们整个商品房库存的这样的一个速度，一个去去库存的这样的一个结果。第二的话就是我们觉得也有助于加快我们整个保障房建设的一个供给。其实过去几轮的话，其实我们保障房建设的话，因为资金问题，还有其他的一些 ，投资回归的一些原因。所以说我们看到整个保障房建设的这个节奏的话是比较缓慢的。但是通过这样的一个收储的这样的方式以后，我们的商品房的整个配售型，包括配租型的这样的保障房的一个建设的话，可以更多的满足大家，尤其普通老百姓的这个住房性的一个需求。 发言人14：28 第三的话也是对整个保交楼，包括整个房地产资金的话，也是有一定的这个环节。所以说这样的一个回笼资金的话，对于整个房地产的一个在建项目的一个续建，包括改善现在目前房地产企业的一个资金的一个现状的话，还是有所帮助的。第四的话，我觉得对整个市场的这个预期，尤其是地产价格回调幅度比较大的这些区域的话，我们觉得可能还是会有一定的很好的这样的一个稳定市场预期的一个作用。所以说整个来看的话，就是整个地产新政这个一揽子政策对我们整个后市的一个影响的话还是非常明显的 。 发言人14：58 当然对债券市场的话，我们的核心观点认为的话，就是目前的话随着长城特别国债联合发行，包括我们地产新的一轮的政策出台以后，可能短期债是有这样的一个调整的一个压力。但是调整以后的话，就是大幅调整以后，依然是比较好的一个配置机会，这是我们整个一个核心的观点。第二的话就是这样的一个逻辑是，其实近期的话就是我们看到整个地产开发企业的这个呃开发资金的话，已