国庆一线政策效果渐显，板块相比过往周期仍有空间

行业动态跟踪报告 房地产 2024年10月07日 国庆一线政策效果渐显，板块相比过往周期仍有空间 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*首提促进房地产止跌回稳，强调回应群众关切*强于大市20240926 【平安证券】行业点评*房地产*稳需求去库存，政策 全面呵护房地产发展*强于大市20240924 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 1）9月29日中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告及答记者问；2）9月29日市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；3）9月29日、30日一线城市相继发布楼市新政；4）9月30日克而瑞公布2024年1-9月百强房企销售。 平安观点： 存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化：根据《关于批量调整存 量房贷利率的倡议》，各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整；对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。目前来看，除北上深二套房外，其余大部分存量房贷均可调整为不低于LPR-30BP。此外，在央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制下，存量房贷利率批量调整完成后，自2024年11月 1日起，借款人还可与银行业金融机构协商约定重定价周期、重新约定加点幅度，基于市场化原则自主协商、动态调整存量贷款。 国庆一线政策效果渐显，持续跟踪楼市变化：一线城市政策调整主要包括放宽限购限贷要求、缩短增值税征免年限、取消普通住房和非普通住房标 准等。其中广州全面放开限购，深圳非户籍非核心区购房不再要求个税或社保，北上广深首套最低首付比例均降至15%，有望进一步降低购房门槛，减少交易税费，促进转让流通。新政后一线楼市边际改善，持续性有待观察。国庆前六天一线城市新房日均成交同比小幅下降2%，其中北京、上海、深圳、广州同比分别下降19.1%、增长27.1%、9.1%、下降7.7%；北上深二手房日均成交同比增长230.7%，其中北京、上海、深圳同比分别增长10.0%、287.2%、180.3%。同时乐有家数据显示国庆期间深圳成交转化率提升，客户决策速度加快，二手房谈价空间亦有所收窄。2023年至2024年三季度一线城市拿地金额排名靠前房企为中海、保利、华润、招蛇、越秀等，有望直接受益政策作用下的一线楼市变化，值得关注。 百强销售延续筑底，个别房企相对较优：9月单月百强房企销售额环比增长0.4%，同比下降38.1%，降幅较8月扩大10.3个百分点；销售面积环 比下降1.6%，同比下降41.6%，降幅较8月扩大13个百分点。1-9月百强房企累计销售额、销售面积同比下降38.6%、39.8%，降幅较1-8月收窄0.1个、扩大0.2个百分点。从具体房企来看，1-9月保利发展销售额 2421亿元，领跑房企。主流房企中滨江集团、绿城中国、越秀地产9月单月销售额同比下降11.7%、13.5%、22.1%，绿城中国、中海地产、华润置地、保利发展1-9月销售额同比下降11.6%、16.8%、26.5%、27.8%，表现相对较优。 行业报 告 行业动态跟踪报 告 证券研究报告 本轮宽松周期板块及代表房企涨幅未达过往周期高点：自2024年9月24日多部门发布地产支持政策以来，申万地产板块至今（截至2024.9.30）累计上涨31.2%，远不及过往宽松周期区间最大涨幅（2008-2009年：224.6%、2011-2012年：41.3%、2014-2015年：239.6%），考虑政策力度、提振经济的大环境，本轮放松周期或与2008-2009年、2014-2015年更具对比性。 从房企对比来看，按2024年9月30日收盘价计，目前万科、招商、保利PB水平分别为0.48、1.15和0.68倍，均低于前三轮宽松周期高点。从PB修复来看，自2024年9月24至今（截至2024.9.30），万科、招商、保利累计涨幅分别为40.3%、26.9%和36.5%，整体修复幅度不及前三轮周期。尽管当前行业环境及房企业绩预期不及过往，但考虑当前板块及重点房企涨幅远低于过往，我们仍建议短期保持积极。 投资建议：9月百强房企销售降幅扩大，但个别企业仍能取得相对较优表现。9月底地产政策迅速落地，央行完善房贷利率定价机制，一线城市进一步优化调控政策，新政后一线楼市边际改善，持续性有待观察。重申板块适度积极观点，尽管短期涨幅较快，但除部分大幅上涨内房股外，仍建议保持积极，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果、楼市走向。短期考虑一线 城市楼市放松、房价“止跌回稳”政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大；中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 正文目录 一、存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化5 二、一线城市政策放松，持续跟踪楼市变化5 三、百强销售延续筑底，个别房企相对较优8 四、本轮宽松周期板块及代表房企涨幅未达过往周期高点10 五、投资建议10 六、风险提示11 图表目录 图表1央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制主要内容5 图表2北上广深楼市政策变化5 图表3北上广深最新限购限贷政策7 图表4新政后一线城市商品房成交变化8 图表5新政后北上深二手房成交变化8 图表62023Q1-2024Q3一线城市企业拿地金额排名（亿元）8 图表7百强房企累计销售同比9 图表8百强房企单月销售同比9 图表9主流房企销售情况9 图表10本轮地产区间最大涨幅远小于过往宽松周期10 图表11过往宽松地产牛市中万科、保利、招商PB高点（对应最新年报）10 图表12过往宽松周期中万科、保利、招商PB最低点至PB最高点涨幅（对应最新年报）10 一、存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化 存量房贷利率批量调降，大部分可调整为LPR-30BP。根据《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则；各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不 低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。目前来看，除北京、上海、深圳执行二套房贷政策的住房贷款调整为目前执行的新发放房贷利率政策下限以外，其余大部分地区存量住房贷款都可以调整为不低于LPR-30BP，大部分利率较高的存量商业性个人住房贷款都在调整范围内。 完善房贷利率定价机制，存量贷款后续可自主协商、动态优化。央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制主要涉及：1）允许新发放浮动利率房贷置换固定利率房贷；2）取消房贷利率重定价周期最短一年限制；3）允许变更房贷利率在LPR基础上加点幅度。意味存量房贷利率批量调整完成后，自2024年11月1日起，借款人还可与银行业金融机构协商约定重定 价周期、重新约定加点幅度，基于市场化原则自主协商、动态调整存量房贷利率，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）变化，畅通货币政策传导，同时更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。 图表1央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制主要内容 完善内容 具体要求 借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式 合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、 借款人风险溢价等因素。 固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置 换存量贷款 置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报 价利率的差值。 自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人 住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期 在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利 率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。 自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率 商业性个人住房贷款置换存量贷款 重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。 资料来源：央行，平安证券研究所 二、一线城市政策放松，持续跟踪楼市变化 一线城市多维度优化政策，广州全面放开限购。一线城市政策优化主要包括落实降低存量房贷利率、放宽限购限贷要求、缩短增值税征免年限、取消普通住房和非普通住房标准等。其中广州全面放开限购，深圳非户籍非核心区购房不再要求个税或社保证明，北上广深首套最低首付比例均降至15%。以上举措进一步降低购房门槛与负担，减少交易税费，促进房屋转让 流通。 图表2北上广深楼市政策变化 城市 类型 调整后 调整前 北京 限购 非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税年限，调整为购房之日前连续缴纳满3年及以上，购买五环外商品住房的，连续缴纳满2年及以上 连续缴纳满5年及以上 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需紧缺人才购 买本市商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限， 调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上 连续缴纳满5年及以上 居民家庭购买通州区商品住房，按全市统一政策执行 购买通州区（不含台湖、马驹桥地区）商品住房，须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企 事业单位存在劳动关系 本市户籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按本市 户籍居民家庭执行住房限购政策 —— 限贷 首套住房最低首付比例15%，二套20% 首套住房最低首付比例20%，二套五环内 35%、五环外30% 公积金 对二孩及以上本市户籍居民家庭购买商品住房，申请公积 金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元 首套住房公积金最高可贷120万元，二套最高 可贷60万元 其他 取消普通住房和非普通住房标准 普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定价格标准，其中五环内单价低于85000元/平米，五至六环之间低于65000元/平米，六环以外低于45000元/平米 上海 限购 对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的， 购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房 之日前连续缴纳满1年及以上 3年及以上 对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇 —— 在自贸区临港新片区工作、存在职住分离的群体，可在新 片区增购1套住