地产行业周报：节后行情或延续，销售走势为下阶段关键

证券研究报告 节后行情或延续，销售走势为下阶段关键 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年10月7日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：我们认为节后A股地产行情或延续，1）地产直接政策受益，节前政治局会议明确“止跌回稳”、一线放松限购等政策均体现提振楼市决心；2）9.24至今申万地产涨幅（31.2%）相对沪深300涨幅（25.1%）超额收益仅6.1个pct，但地产为政策明确支持行业;3）国庆假期港股地产延续上涨，以A+H的万科企业、新城发展为例，国庆假期累计上涨47%、23%；4）9.24至今申万地产涨幅（31.2%），远不及过往周期最大涨幅 （2008-2009年：224.6%、2011-2012年：41.3%、2014-2015年：239.6%），代表万科、招商、保利累计涨幅分别为40.3%、26.9%和36.5%，亦不及前三轮周期。从成交来看，国庆一线政策效果渐显，关注一线楼市回温持续性，国庆前6天北上深广新房日均成交同比分别-19.1%、+27.1%、 +9.1%、-7.7%；北上深二手房日均成交同比增10.0%、287.2%、180.3%。乐有家数据显示，国庆期间深圳新房看房成交转化率由9月的2%提升至12%，二手房看房成交转化率由3.5%提升至7.4%，二手房议价率由最高时的12%降至8%，9.30-10.6乐有家深圳门店新房成交量同比大涨979%,二手房同比增长298%。无论是2023年8月放松“认房不认贷”、或是2024年“5.17”新政均带来楼市短期回升，本轮楼市复苏持续性值得关注，若基本面持续验证有望带来行情继续演绎。看好历史包袱轻、库存结构优化房企，短期仓位比个股更重要，考虑一线城市楼市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中指院数据显示2023-2024Q3北上广深拿地金额排名前五为中海外、保利、华润、招蛇、越秀；中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。重申板块适度积极观点，尽管短期板块涨幅较快，但除部分大幅上涨内房股外，我们仍建议保持积极，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）细分行业龙头经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等。 政策环境监测：中央首提促进房地产止跌回稳，北上广深相继放宽限购。 市场运行监测：1）国庆成交二手房好于新房，假期过户备案或存滞后，后市有待观察。国庆假期前6日（10.1-10.6）数据可得的重点28城新房日均成交907套，较2023年国庆假期（9.29-10.6）日均成交同比下滑26.6%；数据可得的重点12城二手房日均成交171套，较2023年国庆假期 （9.29-10.6）日均成交同比增长74.5%。由于假期备案过户滞后，当前数据或不能反映真实楼市情况，政策效果仍有待观察。2）库存环比上升，去化周期23.6个月。16城取证库存9958万平，环比升0.1%，去化周期23.6个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。受国庆假期影响，上周百城土地供应建面1543.6万平、成交建面512.8万平，环比降64%、降83.6%；成交溢价率0.1%，环比降5.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周无境内境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨9.24%；当前地产板块PE（TTM）38.26倍。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年9月29日广州 9月30日起取消居民家庭购买住房各项限购政策 2024年9月29日深圳 分区优化住房限购，增值税征免年限由5年 调整到2年 2024年9月30日河南 出台房地产二十条措施，全面取消限购限 售 2024年9月29日上海 放宽外环外购房限制，增值税征免年限从5年调整为2年 2024年9月29日中央 南海诸岛 商贷不区分首套、二套，最低首付款比例15%，首提促进房地产止跌回稳 偏松偏紧中性 2024年9月30日北京 非本市户籍五环内购房资格5年社保改3年， 五环外购房资格5年社保改2年 2024年9月30日东莞 取消商品住房转让限制年限规定，最低首付款比例统一为15% 成交：国庆成交二手房好于新房，假期过户备案或存滞后，后市有待观察 点评：国庆假期前6日（10.1-10.6）数据可得的重点28城新房日均成交907套，较2023年国庆假期（9.29-10.6）日均成交1236套，同 比下滑26.6%；数据可得的重点12城二手房日均成交171套，较2023年国庆假期（9.29-10.6）日均成交98套，同比增长74.5%。由于假期备案过户滞后，当前数据或不能反映真实楼市情况，政策效果仍有待持续观察。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.723.4.823.7.823.10.724.1.624.4.624.7.6 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.82023.112024.22024.52024.8W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期23.6个月 点评：16城取证库存9958万平，环比升0.1%，去化周期23.6个月。 万平 11000 16城商品房取证库存及去化月数 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.28 22.3.25 22.5.20 22.7.15 22.9.9 22.11.422.12.30 23.3.3 23.4.28 23.6.23 23.8.1823.10.1323.12.8 24.2.2 24.3.29 24.5.24 24.7.19 0 24.9.13 土地：成交、溢价率回落，二线占比提高 点评：受国庆假期影响，上周百城土地供应建面1543.6万平、成交建面512.8万平，环比降64%、降83.6%；成交溢价率0.1%，环比降 5.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比0%、50.5%、49.5%，环比分别降2.2pct、升20pct、降17.8pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.82023.112024.22024.52024.8W9.1623.1.223.5.223.9.224.1.224.5.224.9.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 万平百城土地成交前五城（9.30-10.6） 80 6057 4040383432 20 0 2023.82023.122024.42024.8W9.23 武汉宜昌济南呼和浩特三亚 流动性环境：资金价格涨跌互现 资金价格涨跌互现。R001上行33.22BP至1.77%，R007下行15.33BP至1.83%。截至9月30日，OMO存量（MA10）余额为17170.5亿元，较9月27日增加1430.5亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行15.33BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格涨跌互现（%） OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 28000 60 24000 20000 20 16000 -20 12000 8000 -60 4000 0 -100 2024/9/272024/9/30涨跌幅 （BP） 1D 1.43 1.77 33.22 R 7D 1.99 1.83 -15.33 14D 2.38 2.29 -9.30 1M 2.26 2.46 19.97 1D 1.40 1.52 12.14 DR 7D 1.66 1.56 -10.90 14D 1.84 1.99 14.75 ON 1.40 1.51 11.30 SHIBOR 1W 1.66 1.52 -13.90 1M 1.82 1.82 -0.20 3M 1.84 1.84 0.50 7 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行 9.30-10.7无境内地产债发行与到期。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，其中24年全年到期和提前兑付的规模总共 2633.76亿，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约318.47亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债发行1亿美元。2024年9月海外债发行6.7亿美元。 地产海外债月发行量地产海外债周发行量 160 1.2 1.0 120 0.8 800.6 0.4 40 0.2 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 0.0 亿美元 2021年2022年20232024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 1.0 0.0 0.0 0.0 2024-09-092024-09-162024-09-232024-09-30 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨9.24%，跑赢沪深300（8.48%）；当前地产板块PE（TTM）38.26倍，高于沪深300的13.26倍，估值处于近五年99.92%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 本周涨跌幅 9.24% 8.48% 40 35 30 25 20