地产行业周报：销售延续平淡，中期机会或大于风险

1 证券研究报告 销售延续平淡，中期机会或大于风险 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月17日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周（9.7-9.13）重点50城新房成交环比降14.7%，9月前13日日均成交同比降37.2%。8月全国商品房销售面积同比降13%，均价环比降0.4%，延续以价换量。短期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高，预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现，预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”的路径，短期销售尚未企稳背景下，投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显降 低，租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，中期视角下，板块机会或大于风险，当下更应关注哪类企业或率先企稳，做好储备。近年中央多次表态“建好房子”，多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好，预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。从房企2019-2024H1拿地情况看，越秀、建发2022年以后拿地占比较高，若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能，中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极，建发、滨江、华润、绿城2024H1补仓相对较多，更多关注最新报告《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：银川拟收购商品房用作保障性住房，自然资源部推进城市地下空间开发利用。 市场运行监测：1）新房成交回落、二手房回升，后市有待观察。9.7-9.1350城新房成交1.4万套，环比降14.7%；20城二手房成交1.6万套，环比升2.6%。9月（截至13日）新房日均成交同比降37.2%，降幅较8月扩大19.9个百分点；二手房日均成交同比升3.1%，增幅较8月收窄2.8个百分点。2）库存环比下降，去化周期19.3个月。16城取证库存9856万平，环比降0.1%，去化周期19.3个月。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。9.2-9.8百城土地供应建面3114.1万平、成交建面2348.4万平，环比降31.3%、降27.2%；成交溢价率4.5%， 环比升1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比2.5%、19.7%、77.8%，环比分别降3.3pct、降5pct、升8.3pct。 资本市场监测：1）地产债：9.9-9.15境内地产债发行48.9亿元，环比减少63.5亿元，海外债发行1亿美元，环比减少4.7亿美元。2）地 产股：9.9-9.15房地产板块下跌0.5%，跑赢沪深300（-2.23%），地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.51%分位。 发布关于探索推进城市地下空间开发利用 的指导意见 拟收购已建成存量商品房用作保障性住房 2024年9月9日银川 2024年9月12日自然资源部 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房回落、二手房回升，后市有待观察 点评：9.7-9.1350城新房成交1.4万套，环比降14.7%；20城二手房成交1.6万套，环比升2.6%。9月（截至13日）新房日均成交同比降37.2%，降幅较8月扩大19.9个百分点；二手房日均成交同比升3.1%，增幅较8月收窄2.8个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.3123.5.3123.10.3124.3.3124.8.31 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.82023.102023.122024.22024.42024.62024.8 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期19.3个月 点评：16城取证库存9856万平，环比降0.1%，去化周期19.3个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.21 22.3.18 22.5.13 22.7.8 22.9.222.10.2822.12.23 23.2.24 23.4.21 23.6.16 23.8.11 23.10.6 23.12.1 24.1.26 24.3.22 24.5.17 0 24.7.1224.9.6 土地：成交回落、溢价率回升，三线占比提高 点评：9.2-9.8百城土地供应建面3114.1万平、成交建面2348.4万平，环比降31.3%、降27.2%；成交溢价率4.5%，环比升1pct；其中 一、二、三线成交建面分别占比2.5%、19.7%、77.8%，环比分别降3.3pct、降5pct、升8.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.82023.112024.22024.52024.8W8.2622.12.2623.5.2623.10.2624.3.2624.8.26 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 250 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（9.2-9.8） 204188 170 118 78 2023.82023.112024.22024.52024.8W8.26 淮安东莞温州唐山镇江 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格涨跌互现。R001下行15.45BP至1.67%，R007上行6.03BP至 1.93%。截至9月13日，OMO存量（MA10）余额为5040.5亿元，较9月6日下降5521.2亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行6.03BP(%) 2021202220232024 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 OMO存量（MA10）环比下行 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 资金价格多数上行（%） 2024/9/62024/9/13涨跌幅 （BP） 1D 1.83 1.67 -15.45 R 7D 1.87 1.93 6.03 14D 1.92 1.93 0.94 1M 1.93 2.07 14.38 1D 1.72 1.66 -6.20 DR 7D 1.69 1.82 12.97 14D 1.88 1.87 -1.02 ON 1.72 1.66 -6.00 SHIBOR 1W 1.68 1.81 13.00 1M 1.83 1.83 -0.10 3M 1.85 1.85 0.00 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 9.9-9.15境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为48.9亿元，总偿还量为30.1亿元，净融资额为18.8亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2449.1亿元，同比23年增加5.2%；向后看，25年3月为债务到期压力最大月份，月到期规模约287.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 9.9-9.15房企海外债发行1亿美元，环比减少4.7亿美元。2024年8月海外债发行4亿美元。 地产海外债月发行量地产海外债周发行量 160 7.0 亿美元 2021年2022年20232024 6.0 120 5.0 4.0 80 3.0 402.0 1.0 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 0.0 房企海外债发行规模（周） 亿美元 5.7 1.0 0.0 0.0 2024-08-192024-08-262024-09-022024-09-09 板块涨跌排序 9.9-9.15房地产板块下跌0.5%，跑赢沪深300（-2.23%）；地产板块PE（TTM）27.3倍，高于沪深300的10.78倍，估值处于近五年99.51%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 -0.50% -2.23% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 周涨跌幅 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 30 25 20 15 -5% -6% 10 通房计家综非电环有机汽国纺轻基建商传沪电医钢美建农银煤公交社石食 300 信地算用合银力保色械车防织工础筑贸媒深子药铁容筑林行炭用通会油品5 产机电金设金设 器融备属备 军服制化装零工饰造工饰售 生护材牧 物理料渔 事运服石饮业输务化料 2019/9/52020/9/52021/9/52022/9/52023/9/52024/9/5 个股表现 9.9-9.15上市房企50强涨跌幅排名前三为弘阳地产、越秀地产、华侨城A，排名后三为远洋集团、宝龙地产、美的置业。 20% 10% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 企业 事项 8.0% 1.5% 0.5% 保利发展 弘阳地产 越秀地产 华侨城A 远洋集团 宝龙地产 美的置业 1-8月销售额2208亿元，同比下降26.2%，8月销售额221亿元，同比下 降29.4% 龙湖集团1-8月销售额651.4亿元，8月销售额65.1亿元；1-8月经营性收入176 亿元（含税187.3亿元），其中运营收入89