投资物业表现具韧性，维持买入评级

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元9.39 目标价 港元11.44↑ 潜在涨幅 +21.9% 2024年10月4日 新世界发展(17HK) 投资物业表现具韧性；维持买入评级  、 新世界上周公布了2024财年业绩，我们与公司交流后更新了财务预测，以下是业绩概况及亮点： 核心利润同比降47.5%至13.77亿港元：受香港可交付项目数量下降影响，新世界2024财年收入同比降34%至358亿港元，来自持续经营业务之核心 个股评级 买入 1年股价表现 盈利同比降18%至69.0亿港元。由于利息开支以及税费比率上升，加上重17HK恒生指数 估亏损以及出售新创建集团股份录得一次性非现金亏损82.6亿港元， 2024财年录得亏损共196.8亿港元。但扣除所有一次性会计，非现金亏损以及相关税费后，我们测算核心利润下跌约48%至13.8亿港元。公司不建议派发末期息，而全年股息则为每股0.2港元。 租金收入录得增长：K11/整体租金收入分别同比增长11.9%/9.3%，K11MUSEA/K11ArtMall出租率维持于97/99%高位。在成本控制得宜下，综合经营利润率提升1.3个百分点至65.6%。随着香港11Skies、香港启德体育园以及深圳太子湾K11ECOST均于2024/25年落成，我们预计租金收入将在2024至2027财年实现约23%的年复合增长率。 上调目标价，维持买入：虽然出售新创建股份的亏损为预期之内，而其他投资物业、发展物业和商誉重估皆为非现金亏损，但我们相信这也部份反映香港房地产市场过去两年在高利率环境和经济调整过程下的影响。公司计划加大去杠杆力度，预算于2025财年处置130亿港元非核心资产（2024年：77亿港元），加上进一步降息的预期，我们相信有助新世界节省利息、修复利润并对股价及未来香港房地产市场有一定支撑。基于K11及收租物业表现强劲及降息早于预期，我们上调利润预测，并上调目标价至 11.44港元，对应预测资产净值折让75%，维持买入评级。 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 10/232/246/2410/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)14.23 52周低位(港元)6.28 市值(百万港元)23,631.16 日均成交量(百万)49.55 年初至今变化(%)(22.52) 200天平均价(港元)7.97 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入(百万港元) 54,566 35,782 42,999 40,861 39,206 同比增长(%) -20.0 -34.4 20.2 -5.0 -4.1 核心利润(百万港元) 2,620 1,377 1,648 1,808 1,997 核心每股盈利(港元) 1.04 0.55 0.65 0.72 0.79 同比增长(%) -24.2 -47.5 19.8 9.7 10.4 前EPS预测值(港元) 0.52 0.70 调整幅度(%) 25.8 2.5 市盈率(倍) 9.0 17.2 14.3 13.1 11.8 每股账面净值(港元) 79.26 71.46 72.15 72.89 73.68 市账率(倍) 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 股息率(%) 25.0 2.1 2.8 3.1 3.4 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:2024财年业绩摘要 (百万港元) 2023年 2024年 同比(%) 收入 54,566 35,782 -34.4 房地产开发 27,308 16,125 -41.0 房地产投资 4,996 5,197 4.0 建筑 17,286 9,389 -45.7 酒店运营 1,091 1,381 26.6 其他 3,885 3,690 -5.0 销售成本 (38,121) (22,933) -39.8 毛利润 16,445 12,849 -21.9 销售及推销费用 (1,788) (1,286) -28.1 行政费用 (6,098) (5,232) -14.2 其他收入/(费用),净额 1,965 (4,935) 不適用 息税前利润 10,523 1,397 -86.7 投资物业公允价值(减少)/增加 (515) (908) 76.5 净利息费用 (3,230) (4,275) 32.4 应占联营/合资公司利润 (249) (962) 287.2 税前利润 6,530 (4,748) 不適用 税项 (5,258) (5,062) -3.7 税后利润 1,272 (9,811) 不適用 来自已终止经营业务的(亏损)/溢利 2,229 (7,315) 不適用 少数股东权益 (413) (382) -7.6 永续资本 (2,540) (2,176) -14.4 净利润 548 (19,683) 不適用 净利润(扣除已终止经营业务) (419) (11,807) 2717.8 基本净利润 2,620 1,377 -47.5 每股盈利-呈报(港元)0.22 -7.82 不適用 每股盈利-核心(港元)1.04 0.55 -47.5 每股股息(港元)0.76 0.2 -73.7 核心盈利派息率(%)73.0% 36.6% -36.4ppts 息税前利润率(%)19.3% 3.9% -15.4ppts 房地产开发31.7% 35.9% 4.1ppts 房地产投资63.3% 65.6% 2.3ppts 建筑-2.6% -2.5% 0.0ppt 酒店运营-20.6% -11.8% 8.9ppts 2023年6月 2024年6月 净负债(百万港元)130,756 123,657 -5.4 净负债比率(%)47.7% 55.0% 7.3ppts 资料来源：公司资料，交银国际 图表2:新世界发展(17HK)目标价及评级 资料来源：FactSet，交银国际预测 图表3:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 17HK新世界发展买入 9.39 11.44 21.9% 2024年10月04日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 90.00 96.10 6.8% 2024年09月03日 香港房地产 823HK领展房托买入 39.15 47.70 21.8% 2024年05月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 26.45 23.84 -9.9% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK华润置地买入 29.75 24.94 -16.2% 2024年08月28日 内地房地产 123HK越秀地产买入 7.31 6.60 -9.7% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 1.64 1.16 -29.3% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK中海物业买入 6.70 6.30 -6.0% 2024年09月05日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 7.55 6.08 -19.5% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 4.16 3.20 -23.1% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 3.74 4.72 26.2% 2024年08月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.62 0.60 -3.2% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测*截至2024年10月4日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (7,228) (7,951) (5,566) (5,009) (4,759) 投资活动 (5,386) 0 0 0 0 其他投资活动现金流 14,281 1,233 663 443 422 投资活动现金流 1,667 (6,718) (4,903) (4,567) (4,337) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 收入 54,566 35,782 42,999 40,861 39,206 税前利润 8,759 (12,064) 10,139 10,532 10,788 主营业务成本 (38,121) (22,933) (27,343) (25,779) (24,539) 合资企业/联营公司收入调整 249 962 (2,746) (3,141) (3,072) 毛利 16,445 12,849 15,656 15,082 14,667 折旧及摊销 3,245 3,440 3,007 3,146 3,323 销售及管理费用 (7,887) (6,518) (6,450) (6,129) (5,881) 营运资本变动 18,456 (3,218) 2,057 1,625 1,174 其他经营净收入/费用 4,194 (12,250) 0 0 0 利息调整 3,230 4,275 3,474 3,280 2,843 经营利润 12,752 (5,918) 9,206 8,952 8,786 税费 (5,928) (5,258) (5,062) (4,611) (4,755) 财务成本净额 (3,230) (4,275) (3,474) (3,280) (2,843) 其他经营活动现金流 (17,020) 908 (1,662) (1,720) (1,773) 应占联营公司利润及亏损 (249) (962) 2,746 3,141 3,072 经营活动现金流 10,991 (10,954) 9,208 9,111 8,527 其他非经营净收入/费用 (515) (13,158) 1,662 1,720 1,773 税前利润 8,759 (24,313) 10,139 10,532 10,788 税费 (5,258) (5,062) (4,611) (4,755) (4,756) 非控股权益 (413) (382) (458) (504) (529) 净利润 3,088 (29,757) 5,070 5,274 5,503 作每股收益计算的净利润 2,620 1,377 1,648 1,808 1,997 负债净变动 (1,354) (33,184) (8,109) (442) (565) 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 2,072(4,933) 04,318 0(1,158) 0(1,239) 0(1,331) 其他融资活动现金流 (10,569) (5,508) (4,136) (3,723) (3,265) 融资活动现金流 (14,784) (34,374) (13,404) (5,404) (5,161) 汇率收益/损失 (2,605) 0 0 0 0 年初现金 57,716 53,264 27,400 18,301 17,442 年末现金 53,264 27,400 18,301 17,442 16,471 财务比率年结6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 截至6月30日 2023 2024 2025E 2026E 2027E 现金及现金等价物 53,264 27,400 18,301 17,442 16,471 应收账款及票据 23,267 15,276 14,512 13,787 13,097 存货 22,034 28