2024年第二季度长沙写字楼与零售市场概况报告

长沙 写字楼与零售市场概况 2024年第二季度 长沙宏观经济概况 地区生产总值(亿元) 社会消费品零售总额增长率 2023年人口（万） 长沙 3,512.2 长沙 7.2% 长沙 1,051.3 武汉 4,532.2 武汉 6.2% 武汉 1,377.4 深圳 8,315.0 深圳 4.3% 深圳 1,779.0 广州 7,161.1 广州 3.5% 广州 1,882.7 厦门 1,953.3 厦门 3.3% 厦门 532.7 佛山 2,872.7 佛山 4.0% 佛山 961.5 东莞 2,752.7 东莞 3.9% 东莞 1,048.5 南宁 1,324.8 南宁 -1.0% 南宁 894.1 第三产业增长率 城镇居民人均可支配收入(元) 房地产开发投资增速 长沙 3.4% 长沙 19,722 长沙 武汉 5.4% 武汉 17,859 武汉 -4.4% 深圳 4.5% 深圳 深圳 -8.5% 广州 4.0% 广州 23,920 广州 -3.4% 厦门 5.9% 厦门 22,641 厦门 -1.5% 佛山 2.7% 佛山 21,043 佛山 -39.9% 东莞 0.8% 东莞 东莞 南宁 2.1% 南宁 13,589 南宁 戴德梁行-2 注：人口为2023年末常住人口数据，其他数据为2024年一季度累计值；*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴 款后的总收入计算。 来源:当地统计局 主要地块成交情况 区域 竞得方 成交时间 土地用途 土地面积 （平方米） 总价 （亿元） 容积率 楼面价 （元/平方米） 地块编号 2024年P10-C37≤1.8、 2024年 2024年 湘江新区长沙兆禧房地产有限公司 第二季度商业、住宅用地35,3668.8 R2≤2.9、 长沙市号 湘江新区湖南建投宏长建设有限公司第二季度其他商务用地 38,6381.7P10-C40≤1.42,815.1[2024]长沙市008号 P11-D66≤0.8、 湘江新区湖南建投宏达建设有限公司第二季度其他商务用地 68,902 3.1 P11-D67≤0.8、 5,113.1 [2024]长沙市009号 P11-D85≤1.0 9,420.4[2024]016 2024年 B1B2≤1.0 2024年 开福区银丰地产集团有限公司 第二季度商业用地5,2271.1≤5.04,059.8[2024]长沙市017号 长沙县 长沙杉杉奥特莱斯商业管理有限公司 第二季度商业用地108,9283.4≤1.91,657.9[2024]长沙市021号 湘江新区 湖南嘉永房地产开发有限公司 第二季度商业、住宅用地32,2744.3≤3.14,300.0[2024]长沙市022号 戴德梁行-3 2024年 来源:长沙市国土资源局,戴德梁行研究部 01 甲级写字楼市场概况 长沙写字楼市场 存量 （平方米）2,564,656 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 0 77.6 29.9% 32,425.6 环比 同比 环比 环比 同比 → → ↓ ↓ ↓ 主要市场指标 平方米 800,000 600,000 新增供应，净吸纳量和空置率 50% 40% 400,000 200,000 0 新增供应 净吸纳量空置率 30% 20% 10% 0% 注：此表为单季指标人民币/平方米/月 120 100 80 60 40 20 0 平均租金水平 戴德梁行-5 注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标来源:戴德梁行研究部 写字楼市场各区域概况 五大核心区域 全市总存量 核心区域 平均租金 （元/平方米/月） 空置率 2,564,656平方米 五一 73.7 33.8% 芙蓉中路 74.5 26.9% 南湖新城 76.0 33.0% 梅溪湖 106.2 15.0% 滨江新城 84.9 31.0% 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价 （元/平方米/月）。 来源:戴德梁行研究部 戴德梁行-6 长沙写字楼市场 未来供应（2024-2027） 平方米 400,000 300,000 200,000 金茂大厦 100,000 0 2024F2025F2026F2027F 五一滨江新城芙蓉中路南湖新城梅溪湖洋湖其他 来源:戴德梁行研究部 戴德梁行-7 教育其他 0.9% 2.4% 房地产健康医疗 3.9% 0.6% 金融 8.9% 零售/分销/餐饮 1.0% 租赁成交比例 （按产业类型划分） 专业服务 52.6% TMT 29.7% 戴德梁行-8 长沙写字楼市场 租赁成交 项目名称商圈租户面积（平方米） 主要租赁交易 楷林国际 滨江新城 鑫兴控股 2,147 国金中心 五一 TMT企业 1,000 平安财富中心 南湖新城 科技公司 1,000 金茂北塔 梅溪湖 文化传媒公司 830 注：以成交面积计 来源:戴德梁行研究部 长沙写字楼市场 市场总结 概况 •2024年二季度，长沙甲级写字楼市场没有新增供应，全市核心商务区甲级写 字楼总存量维持在256.5万平方米。 •二季度，全市核心商务区共录得约3.2万平方米，同比去年下降约18.8%。市场整体空置率继续下行，核心商务区整体空置率环比小幅下降1.3个百分点至29.9%。业主持续下调租金和提供灵活的租赁政策以刺激去化，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.4%至每月每平方米77.6元。 •从成交驱动因素来看，二季度扩张是长沙甲级写字楼市场的主要成交驱动因素，占到核心商务区总成交面积约58.1%，占比环比上升30.5个百分点。分行业来看，扩张需求主要来自专业服务业（包含联合办公），约占整体扩张成交面积约86.3%；搬迁需求则主要来自TMT行业，约占整体搬迁成交面积约48.9%。 展望 •从需求端来看，二季度长沙甲级写字楼市场需求主要来自专业服务、TMT和金 融业，分别占到本季度成交面积的52.6%、29.7%和8.9%。 •本季度大面积成交主要来自联合办公类二房东，近几年来二房东在长沙写字楼市场得到迅猛发展，甲级写字楼、乙级写字楼和产业园等地均可见其身影。拎包入住以及较低价位的租金水平给市场客户提供了更多的选择面，也使得楼宇间对客户的争夺愈发激烈。 •下季度预计将迎来梅溪湖商务区的金茂大厦约13.5万平方米的优质办公空间交付，新优质项目的加入将使梅溪湖板块整体实力进一步得到加强，在短期内也将促进板块间搬迁类需求活跃度的提升。 戴德梁行-9 戴德梁行研究部 02 优质零售市场概况 长沙零售市场 存量 （平方米）3,114,500 新增供应 （平方米） 平均租金（元/平方米/月） 空置率 净吸纳量 （平方米） 0 365.8 9.2% 57,297.9 环比 同比 环比 环比 同比 → → ↓ ↓ ↓ 主要市场指标 平方米 600,000 500,000 400,000 新增供应,净吸纳量和空置率 30% 25% 20% 300,000 200,000 100,000 15% 10% 5% 注：此表为单季指标 人民币/平方米/月 500 400 平均租金水平 00% 300 (100,000) 新增供应净吸纳量空置率 -5% 200 100 注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标来源:戴德梁行研究部 注：优质零售物业覆盖中心五区的优质购物中心和优质百货商场 戴德梁行-11 零售市场各区域概况 六大核心商圈 全市总存量 核心区域 存量 （万平方米） 平均租金 （元/平方米 /月） 空置率 3,114,500平方米 五一 117.4 487.3 12.0% 滨江新城 26.9 250.0 5.1% 南城 55.5 326.3 5.8% 梅溪湖 30.0 275.0 2.3% 武广 31.1 238.3 11.6% 洋湖 26.0 255.0 6.0% 注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。 来源:戴德梁行研究部 戴德梁行-12 长沙零售市场 未来供应（2024-2027） 平方米 800,000 600,000 观沙岭招商花园城 保利岳麓时光汇 华润万象城 400,000 龙湖开福天街龙湖新姚天街 200,000 梅溪湖招商花园城 0 2024F2025F2026F2027F 五一武广洋湖溁湾镇南城滨江新城梅溪湖其他 来源:戴德梁行研究部 戴德梁行-13 长沙零售市场 未来供应和租赁成交 主要新店开幕 项目名称 商圈 租户 面积 （平方米） 平方米 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 新增供应（按各区域市场划分) 201320142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F2027F Taskinmall 南城 FIGHTGEEK极斗 综合格斗馆 750 IFS 五一 蔡澜港式点心 350 吉联mall 武广 爱眼先生 200 步步高梅溪新天地 梅溪湖 稚子言 70 IFS 五一 MardiMercredi 70 五一商圈滨江新城商圈武广商圈梅溪湖商圈南城商圈洋湖商圈溁湾镇商圈其他 戴德梁行-14 来源:戴德梁行研究部 长沙零售市场 市场总结 概况 •第二季度，长沙市优质零售市场无新项目开业，全市核心商圈优质零售物业总存量保持在311.5万平方米。 •为应对不断升级的消费需求和日益激烈的竞争环境，核心商圈运营商纷纷积极进行招商调整和品牌调改。品牌挪位及重装升级数量较去年同期上升约45.0%。与此同时，从新店开业情况来看，核心商圈优质零售物业新店开业数量环比上季度保持稳定。整体来看，二季度净吸纳量录得约5.7万方。至此整体空置率环比下降1.8个百分点至9.2%。 •市场整体租金稳中略降，本季度核心商圈优质零售物业首层平均租金录得每月每平方米365.8元，环比下降2.6%。 展望 •分业态来看，本季度零售、餐饮和娱乐休闲业态是长沙优质零售市场拓店的主力业态，分别约占本季度优质零售市场新店开业数量约52.2%、23.7%和11.0%。零售业态中，传统服饰类仍是拓店主力业态；餐饮业态中，甜品饮料类品牌继续维持积极的拓店态势，包括霸王茶姬、瑞幸咖啡等品牌在二季度纷纷开出新店。 •首店方面，品牌主要集中在零售业态，二季度新开业的首店零售品牌包括Barbour、HEFANGJewelry、Palladium等。其中以IFS为首的五一商圈保持其强劲的品牌吸引力。 •2024年长沙优质零售市场预计将迎来包括华润万象城、保利岳麓时光汇、观沙岭招商花园城等在内的约44.9万平方米的新增供应。新增供应主要位于河西的滨江新城及梅溪湖商圈，届时将有效提升河西的消费辐射能级。 戴德梁行-15 戴德梁行研究部 程家龙JialongCheng 大中华区副总裁 华南及华中区董事总经理 jialong.cheng@cushwake.com 张晓端XiaoduanZhang 华南及华中区研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com 杨婷婷TinnyYang 长沙研究部高级分析师 tinny.yang@cushwake.com 中国湖南省长沙市湘江北路1500号北辰时代广场 写字楼2302-2303室 Tel:+8673185594650 www.cushmanwakefield.com.cn 微信公众号：DTZ_China 免责声明 ©2024戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息 参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未