跟踪报告：业绩增长稳健，毛利率与分红比例提升

2024年9月27日 公司研究 业绩增长稳健，毛利率与分红比例提升 ——中海物业（2669.HK）跟踪报告 要点 事件：中海物业近期涨幅明显，2024H1归母净利润同比+16%。 1、9月19日，美联储宣布降息50bp，将联邦基金利率下调至4.75%-5.00%； 9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，宣布近期将下调存款准备金率 0.5个百分点、降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例等。9月26日，中共中央政治局召开会议，会议强调要促进房地产市场止跌回稳等。 2、2024H1中海物业实现营收68.4亿元，同比+9.0%（2023年同期财务数据经追溯调整）；毛利11.5亿元，同比+14.2%；实现归母净利润7.4亿元，同比 +16.0%；宣派中期股息每股0.085港币，中期派息率35%，同比提升10pct。3、9月19日至9月27日，中海物业累计上涨约31%，涨幅明显。 点评：物管项目资源丰富，盈利能力企稳回升，提高中期分红比例回馈股东。1）基础物管稳健增长，增值服务结构调整。2024H1公司物业管理/社区增值/非业主增值分别实现收入51.7/6.9/9.1亿元，同比+14.2%/+10.3%/-13.7%，物业管理业务收入占比76%，毛利占比70%，是业绩增长的主要驱动；非业主增值服务与地产开发关联度较高，短期需求减少；社区增值业务通过线上线下平台服务，满足社区住户的各方面生活需求，期内零售消费和社区团购实现强劲增长，随着在管规模扩张及服务渗透率提升，社区增值板块仍然具备较大的增长潜力。2）资源禀赋优质，规模扩张动能强劲。公司物业管理业务具备明显的竞争优势和资源禀赋，处于行业规模第一梯队，截至2024年6月30日，公司在管面积 4.2亿平方米，其中住宅2.9亿平，占比约70%，余下为公建及其他业态（占比25%）和商写业态（占比5%）。公司背靠中海地产及中国建筑，具有较高的品牌知名度和优质的项目资源，2024年上半年公司新增订单2120万平方米，合同金额16.4亿元，其中：53%来自中建及中海集团，合同金额为7.1亿元，从业态构成上看，新签订单中65%为住宅项目（按面积），项目质量较高。 3）加强成本管控，盈利能力提升。公司在2024年上半年实行严格的成本管控，包括节省物资、降低杂费和加大分包力度等，实现整体毛利率16.8%，同比提升0.8pct，拆分业务来看，物业管理/社区增值/非业主增值毛利率分别为15.4%/30.2%/14.1%，同比提升0.7pct/0.9pct/0.6pct，盈利能力显著提升。盈利预测、估值与评级：公司业绩增长稳健，关联方交付保障性较强，项目资源丰富；2024H1毛利率有所回升，但考虑开发商增值业务需求减少，调整公司2024-2026年归母净利润预测至15.4/17.3/19.0亿元，分别下调6%/8%/9%，对应的预测PE为11/10/9倍，央企物管，业绩增长稳健，中期分红比例提升，近期政策利好频发公司涨幅明显，估值仍具备较强的吸引力，维持“买入”评级。风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标202220232024E2025E2026E 营业收入（百万元） 11,335 13,051 14,614 16,024 17,466 营业收入增长率 46.8% 15.1% 12.0% 9.7% 9.0% 净利润（百万元） 1,137 1,343 1,538 1,730 1,901 净利润增长率 41.4% 18.0% 14.5% 12.5% 9.9% EPS（元） 0.35 0.41 0.47 0.53 0.58 ROE（归属母公司)（摊薄） 35.3% 32.6% 30.0% 27.7% 25.4% P/E 15.4 13.1 11.4 10.1 9.2 P/B 5.4 4.3 3.4 2.8 2.3 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，股价时间为2024-9-27，汇率：1港元=0.9011元人民币 买入（维持） 当前价：5.93港元 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)32.84 总市值(亿港元)：194.74 一年最低/最高(港元)：3.98/8.71近3月换手率：13.61% 股价相对走势 资料来源：同花顺 相关研报20240414新签订单快速增长，人均效能持续提升——中海物业（2669.HK）动态跟踪20230822市拓竞争优势显现，增值服务复苏强劲——中海物业（2669.HK）2023年中期业绩点评 20230326基础物管发展提速，外拓竞争力持续提升——中海物业（2669.HK）2022年度业绩点评 20220906夯实物管主航道优势，持续提质增效 ——中海物业（2669.HK）2022年中期业绩点评报告 20210206启动项目合伙人制改革，激励迈出历史关键一步——中海物业（2669.HK）跟踪报告20200427以更加积极的姿态，迎接市场竞争— —中海物业（2669.HK）投资价值分析报告 中海物业（2669.HK） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 11,335 13,051 14,614 16,024 17,466 直接经营成本 -9,530 -10,981 -12,207 -13,387 -14,593 毛利 1,805 2,070 2,407 2,637 2,874 行政及营销费用 -416 -387 -404 -443 -465 金融资产减值 -45 -43 -80 -29 -30 其他收入及收益,净额 166 170 141 157 174 折旧及摊销 -76 -83 -83 -90 -99 EBITDA 1,584 1,886 2,147 2,412 2,651 营业利润EBIT 1,507 1,803 2,064 2,322 2,552 财务费用 -13 -7 -7 -7 -8 应占共同控制实体损益 4 6 6 7 7 税前利润EBT 1,499 1,803 2,064 2,322 2,551 所得税 -355 -452 -516 -580 -638 净利润（含少数股东权益） 1,144 1,352 1,548 1,741 1,914 净利润（不含少数股东权益） 1,137 1,343 1,538 1,730 1,901 总股本（百万股） 3,284 3,284 3,284 3,284 3,284 EPS（元） 0.35 0.41 0.47 0.53 0.58 资产负债表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 流动资产合计 8,510 9,931 11,862 13,551 15,426 现金及银行结余 4,190 5,131 5,900 6,785 7,803 贸易应收账款及其他应收保留金 1,911 2,481 3,224 3,597 3,986 应收同级附属公司款-流动资产 500 486 544 597 651 应收关联方款项-流动资产 178 93 107 123 141 按金、预付款及其他应收款-流动资产 862 1,002 1,226 1,463 1,726 存货 867 736 859 983 1,116 非流动资产合计 531 680 642 671 698 固定资产-物业,厂房及设备 102 113 115 111 104 投资性房地产 187 174 184 194 204 无形资产 103 185 117 120 122 于合联营公司之权益 9 15 17 18 20 使用权资产-非流动资产 74 57 59 64 70 递延所得税资产-非流动资产 42 45 50 55 60 长期预付款 15 16 16 16 16 总资产 9,041 10,611 12,504 14,222 16,123 流动负债合计 5,678 6,365 7,242 7,817 8,463 贸易应付款 1,355 1,994 2,328 2,665 3,025 其他应付款及应付费用 2,464 2,242 2,595 2,605 2,664 预收款及其他按金-流动负债 1,454 1,700 1,904 2,087 2,275 应付同级附属公司款项-流动负债 36 18 19 20 21 应付关联方款项-流动负债 38 31 31 31 31 租赁负债-流动负债 48 42 44 47 49 应交所得税 222 282 322 362 398 非流动负债合计 91 69 72 76 79 租赁负债-非流动负债 76 55 58 61 64 递延税项负债-非流动 15 13 14 15 16 负债合计 5,769 6,434 7,315 7,893 8,542 股本金 3 3 3 3 3 储备 3,223 4,119 5,118 6,242 7,478 少数股东权益 46 56 69 84 101 股东权益合计 3,272 4,177 5,190 6,329 7,582 现金流量表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 1,082 1,505 1,336 1,472 1,659 投资活动现金流 (1,072) (279) (151) (49) (36) 融资活动现金流 (290) (463) (416) (538) (605) 净现金流 (280) 763 770 885 1,018 资料来源：同花顺，光大证券研究所预测，EPS按最新股本测算。 中庚基金 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明：A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内 （仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecurities(UK)CompanyLimited是光大证券股份有限