8 家房企架构大调整：区域合并与扁平化之路

居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 房企研究|8家房企架构大调整：区域合并与扁平化之路 58安居客研究院 01 精兵简政：8家房企随市场需求进行了架构精简 58安居客研究院 58安居客研究院 根据国家统计局数据，2024年1-8月份，新建商品住宅销售面积50812万平方米，同比下降20.4%，销售额52425亿元，同比下降25.0%。房地产住宅市场购房更为谨慎，需求量继续下探。 2024年年初，部分房企就展现出了高度的前瞻性，敏锐地预判到市场去库存承压这一趋势，及时进行了人员架构的调整。 58安居客研究院 今年房企主要进行两种架构调整方式：其一是区域合并，撤销合并掉一些项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团这几家企业；其二是将三级管控变更为两级，撤销大区公司或削弱大区公司职能，变为总部－城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。 58安居客研究院 58安居客研究院 根据安居客研究院数据显示，2023年全年，在全国范围内涉宅地块成功出让15732宗，合计规划建面93396万平米，分别同比下滑18%和24%。2024年上半年，全国重点65城涉宅用地累计成交576宗，总规划建面4705.4万平方米，成交规模同比下降38%。其中一线、二线城市土地成交宗数同比降幅分别达到41%、35%，而三四线城市涉宅用地成交宗数同比降幅达到70%。 58安居客研究院 从土地市场的拿地成交情况，可见较多房企在拿地总量收缩的同时，在布局上也更多地聚焦于一、二线城市。因此今年较多公司依旧通过合并区域公司、城市公司来优化 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 资源配置，甚至直接减少管理层级，提高运营效率。 2024年进行架构调整的全国头部房企 调整类型 房企 时间 架构调整内容 区域合并 绿城中国 1月 绿城管理西南区域合并绿城中国西南区域。 2月 旗下绿城管理原东南区域、嘉湖片区合并到浙江区域。 招商蛇口 2月 区域层面进行了缩编，将7个区域公司合并为5个。1、深圳区域和华南区域整合成新区；2、华中区域拆分撤销，原相关城市业务划分给西南区域、华北区域等。 龙湖集团 2月 南京公司与合肥公司合并，新成立的公司为合宁公司。 万科地产 3月 南方区域进行组织调整，南方区域由原12个公司变为8个；上海区域有所调整，原15个城市公司重组为8个地区公司。 5月 西北区域进行重组，兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司；北京区域太原公司合并石家庄公司、北京公司合并包头事业部。 金地集团 7月 区域公司从7个减少到5个。1、华北区域合并东北区域成立北方区域；2、华中区域合并西部区域成立中西部区域。 华润置地 2月 7个大区重组为5个大区：原有28个地区公司重组为20个地区公司，大区公司只负责督导和协调职责。 弱化区域公司 中交地产 2月 更改集团总部－区域公司－城市公司的三级管控模式。撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司，同时16个城市公司重组为9个。 美的置业 5月 美的置业开启新一轮组织变革，撤销6大区域，总部直管12个城市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 02 58安居客研究院 缩编城市公司，万科的精简之路 上文提到，今年绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团5家房企都选择了对城市公司展开缩编，那接下来我们以万科为例看其公司的精简情况。 58安居客研究院 万科近几年在国内业务上分为7大区域公司，分别是南方区域、上海区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域。根据万科集团发布的中期公报，2024年上半年万科集团在开发业务上销售金额为1273.3亿元，同比下降37.6%，与百强房企总值降幅接近。在投资端非常谨慎，上半年只新增获取3个项目，权益计容建筑面 58安居客研究院 积19.9万平方米。 58安居客研究院 因此万科及时有针对性地调整公司架构，在今年3月和5月，将上海区域、南方区域、北京区域的城市公司进行了调改缩编，调整方式主要是撤销市场规模小的城市公司，由临近区域业绩规模大的城市公司直接管理，业务更为聚焦，突出核心城市的优势，具体内容是： 58安居客研究院 1、上海区域：原15个城市公司重组为8个地区公司。包含上海公司、杭州公司、宁波 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 公司、南京公司、苏州公司、无锡公司、徐州公司、合肥公司。 58安居客研究院 2、南方区域：原12个城市公司重组为8个地区公司。东莞公司合并惠州、福州公司合并厦门、中山公司合并珠海、广州公司合并佛山。 3、北京区域：太原公司合并了石家庄公司，直接管理太原、石家庄、保定、晋中业务；北京公司合并了包头事业部，直接管理北京、包头、廊坊、张家口业务。 4、西北区域：兰州公司和西宁公司合并为兰宁公司。 58安居客研究院 58安居客研究院 2022年-2024上半年，上海区域在万科的7大区域公司中业绩一直处于领先位置，而且占比从32.7%提升到了35.2%。今后上海大区将更注重市场变化和去化能力，所以在选定的一线公司总经理中，2位新任命的总经理均为2023年业绩优异的城市总经理。 58安居客研究院 南方区域公司在全国的业绩中一直处于第二位，近几年占比在23%—25%之间。南方公司的调整，主要将惠州、厦门、珠海、佛山这几个城市合并在临近业绩规模更大的城市公司中，减少管理成本，提高管控效率。 58安居客研究院 北京区域公司业绩占比在12%—14%之间，负责北京、河北、山东、山西、天津、内蒙古地区。 58安居客研究院 西北区域公司业绩占比在6%—7%之间，负责陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆地区。万科经过架构精简后，2024年上半年销售金额在全国14个城市位列第一，在14 58安居客研究院 个城市排名第二，在9个城市排名第三。其对市场变化的应对能力得到提升，未来，万科有望在保持现有优势的基础上，继续实现稳健发展。 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 2022-2024上半年万科各大区域公司销售金额占比 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 上海区域南方区域北京区域华中区域西南区域西北区域东北区域其他 2022年2023年2024年H1 1.00% 0.80% 1.30% 5.1% 5.1% 4.8% 6.0% 6.5% 6.6% 8.0%7.1% 6.5% 8.5% 9.1% 9.5% 12.7% 13.5%13.7% 23.5% 23.7%24.9% 35.2% 34.2%32.7% 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：2024年万科中期业绩公告。 03 58安居客研究院 弱化大区，从三级管控到“总部－城市”的两级管控 58安居客研究院 不同于万科、招商蛇口、金地集团等房企的调整方式，华润置地、美的置业、中交地产在2024年对区域公司进行的调整方式，是强调扁平化和向下授权，直接对大区的职责进行了精简或撤销。由“总部－区域－城市”的三级管控，向“总部+城市公司”的两级管控进行缩减。 58安居客研究院 华润置地：在今年2月，华润置地将原有的7个大区重组为5个大区，原有28个 地区公司重组为20个地区公司。详细的调改内容为： 58安居客研究院 原华北大区与原东北大区合并，成立新的北方大区；取消华中大区；原华中大区的武汉公司、长沙公司划归原华西大区，更名为中西部大区；原华中大区的郑州公司划归北方大区管理。重组之后，华润置地将形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区： 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 1、华东大区：上海、杭州、宁波、南京、苏州、合肥六个地区公司； 2、华南大区：广佛、福建、海南三个地区公司； 58安居客研究院 3、深圳大区：深圳、东莞两个地区公司； 4、北方大区：北京、东北、山东、郑州四个地区公司； 5、中西部大区：成都、武汉、西安、长沙、重庆五个地区公司； 58安居客研究院 58安居客研究院 未来华润置地会更接近总部－地区两级管控，地区公司直接向总部汇报，地区公司总经理职级甚至可以与大区总平级。本次的组织架构优化中，虽然依然为三级管控模式，但实际上中间的“大区”的地位在弱化、只剩下督导和协调的职责；强化了总部到地区两级的直接联系，其管控半径进行了有效的压缩，提高了两者间的响应速度和效率。 通过华润置地的中期公报可以看出，2024年1-6月，华润置地实现签约金额1247.0 2024年上半年华润置地各大区域公司销售业绩（不含境外） 600 500 400 300 200 100 0 40.0% 30.4% 23.9% 18.1% 30.0% 12.8% 20.0% 11.0% 10.0% 379 298 226 160 137 0.0% 华东大区中西部大区北方大区 深圳大区 占比 华南大区 签约额（亿元） 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 亿元（含香港地区），虽然同比下降26.7%，但依旧保持在行业第四名，并且在全国20个城市中的市占率都在前五强。在五大区域公司中，华东大区占比最高，达30.4%；其次是中西部大区，占比23.9%。华润置地在面对市场挑战下仍展现出较强的市场韧性和竞争力。 58安居客研究院 数据来源：2024年华润置地中期业绩公告。 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 居客研究院 58安居客研究院 中交地产：在今年2月，中交地产调整了集团总部－区域公司－城市公司的三级管 控模式，撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司，同时16个城市公司重组为 58安居客研究院 9个。根据中交地产的财报，2024年1-6月（全口径）实现签约销售金额81.0亿元，较上年同期减少62.26%；土储方面中交地产没有新增拿地，在行业整体下行且企业资金链较为紧张的情况下，企业大幅降低了拿地力度。截至2024年中期，中交地产共拥 58安居客研究院 58安居客研究院 有117个项目，总计容建面约为2263.3万平方米，总土储72%位于二线城市，整体看来企业的土地储备质量相对较高。公司架构进行调整后，轻装上阵，做优城市公司，未来有望提高核心城市去化速度。 美地置业：在今年5月，美地置业撤销6大区域，今后总部直管12个城市公司，转型为总部直管城市公司的两级架构。根据2024年美的置业的中期公告，2024上半年美的置业合同销售额约为人民币202.1亿元。在土储方面，到2024年6月底，美地 58安居客研究院 置业总土储2469万平方米，主要聚焦一、二线城市，已基本退出大理、柳州、中山、 58安居客研究院 58安居客研究院 舟山、台州、石家庄、泰州等城市，其中二线及以上城市的土储为1555万平方米，占比63%。美的这次由三级管控改为两级架构，更符合美的置业当下的业务现状，现阶段新项目的开发数量越来越少，精简架构可提升效率、快速决策。在6月，美的置业宣布进行资产重组，剥离房地产开发业务，交由控股股东接收，此次重组完成之后会有更好的资源聚焦到轻资产开发业务。 华润置地、美的置业、中交地产在2024年都精简为二级管理模式，这一变革是房 58安居客研究院 企在2024年管理架构优化方面的一个重要趋势，它体现了企业对管理效率和市场响应速度的高度重视，也预示着房地产行业未来更加灵活高效的发展方