国新会政策全面发力金融地产配置正当时20240924

国新会政策全面发力，金融地产配置正当时20240924_原文 2024年09月24日20：44 发言人00：01 大家好，欢迎参加申万宏源地产联合会议。之国新会政策全面发力，金融地产配置正当时。目前曹操最近处境状态。 国新会政策全面发力，金融地产配置正当时20240924_原文2024年09月24日20：44 发言人00：01 大家好，欢迎参加申万宏源地产联合会议。之国新会政策全面发力，金融地产配置正当时。目前曹操最近处境状态。下面开始播报你的声明。声明播报后，指江老师可开始发言，谢谢。 发言人00：17 请参会人员务必注意，本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发，请勿以任何方是索要、泄露、散布转发电话会议纪要。任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为。申万宏源研究保留追究泄露转发者法律责任的潜力。 发言人00：46 各位投资者朋友大家下午好，我是申万宏源金融地产研究部负责人袁豪。欢迎大家在今天下午三点半来参加我们金融地产研究部申万宏源金融地产研究部的联合电话会议。如果大家关注我们的话，我们在前几期，尤其是在昨天金融地产半月谈当中，也为大家分享过我们对于最近一些宏观政策的一些解读。也包括存量房贷利率的下降的解读。 发言人01：15 在正好也是在今天今天上午的时候，9月24号国新办的新闻发布会上，三个部委包括央行、金监总局、证监会发布了一系列的经济和资本市场的组合拳。包括降准贷款降息，首付比下降、收储政策加码两项资本市场支持工具合计8000亿，而且是首期的8000亿。一系列的经济和资本市场的政策组合拳，今天也在这个市场热议，也得到了资本市场的热烈的反应。今天也借这样的一个时间，我们金融地产部的三个团队，包括地产，包括非银，包括银行。在第一时间为大家去解读这样的一个政策。以及解读当期的这个政策，以及未来的基本面，以及未来进一步的政策，进行深入的解读和分析。今天就是由我地产，包括我们飞银的这个首席，还包括我们银行的高级分析师三位一同解读。 发言人02：26 首先先由我作为地产首席分析师袁豪为大家花花个20分钟左右的时间的解读一下地产这边的观点。在地产这边一共发布了五个政策。我们觉得这五个政策当中，三个政策是比较有意义的。主要分为房贷利率的下降，第二个是首付比的下降，第三个是收储政策的加码，一共是来了这个政策的三板斧。 发言人02：56 首先先从大家最关注的让房贷利率下降讲起，今天就上午的时候，央行就是强调了发布了未来的时间里面这个存量房贷利率会下降50个BP那在我们如果有有印象的话，去年9月份的时候这个也下降过一次，下降了七十多个BP。但是在今年的这个517这个政策新政之后，去年的存量房贷利率下降，短暂的收窄了新增和存量房贷利率之间的利差。而在今年517新政之后，利差进一步的扩大，那么到这个517政策之后，新增房贷利率已经就降到了3.45，就3.45%。 发言人03：43 而存量的房贷利率还在4.27%，两者的这个利差进一步的扩大了82个BP所以就引发了后面在今年的今年的前七个月，这个INDS的保存率，也就是提前还贷的这个比例，进一步的提升到了27%，个别月份达到 了百分之四五十。同时我们也发现在由于房价的下行，也由于大家缩表，提前还贷的出现缩表的出现，所以消费从六月份也开始进一步的下行，而且加速的下行。所以目前来讲的话，进一步的去收窄存量和增量房贷的利差，是非常有必要的那目前一共是82个BP，两者之间的利差，这次收窄50个BP之后，再叠加明年年初，本来就是今年前七个月下降的35个BPLPR的下降。35个BP在明年年初进行重定价的话，那么两次合计加总起来，在明年年初的时候，存量房贷利率就会下降85个BP基本上在明年年初的时候，新增房贷利率和存量房贷利率基本上就持平了。那这次38个亿的房贷的余额下降50个BP之后，每年可以为居民减少利息支出是1500亿。从个人的角度上来讲的话，降50个BP对于100万的贷款30年期限的话，那么每个月可以这个月供支出下降288块钱，降幅达到6%左右。当然我们会觉得这样的一个存量房贷利率下降，就可能只是一个只是一个起步。 发言人05：29 未来还会有进一步的，无论是增量还是存量房贷利率的进一步下调，那这样子下调之后，我们可以从几个方面去看待它的这个利好。一方面最主要的它就可以下降，就是大家的月供支出，就是提升间接提升大家的购买力，从而改善消费，无论是住房消费还是非住房消费。同时这个早偿率也可以有所降低，从而也会降低二手房的挂牌量，改善二手房的供需关系。第三个，就是目前来讲就是进入到一个降息通道。在降息通道之下折现率的下行或者caprate的下行，都会利好于房地产估值的提升，房产估值的资产的估值的一个提升。 发言人06：20 除了存量房贷利率之外，我们会觉得，虽然今天其实更多的政策都聚焦在存量房贷利率这一块。但我们觉得未来一段时间里面，新增房贷利率也还有进一步下降的空间。一方面在今天的整个央行的表态当中，也说到了今七千精密回购利率的下调，20个BP引导贷款市场报价利率和存款同步下行。目前来看，其实降息通道是非常的清晰的。从二三年6月份LPR降十个点，24年2月份降15个点，七月份这样十个一批，合计已经连续三次的50CLPR的一个下降。所以目前就是在一个降息的通道之中。我们会觉得新增房贷利率也会在未来的时间里面也会有进一步的下降的空间。 发言人07：08 而另外一方面，就是从历史的对比来看的话，虽然我们现在的名义房贷利率其实已经下降的还挺多了。 但是我们的实际房贷利率还是处于一个比较偏高的一个位置。到6月末的时候，新增的这个房贷利率，名义的房贷利率是3.45，3.45%。扣除上半年的CPI20个0.2的话，那么这个上半年6月份的时候，实际房贷利率是3.25。这个目前相当于这个基准五年期LPR基准的话是八四折。从折扣的角度上来讲的话，比上2008年当时的7折还是处于高位。而从这个实际利率本身，3.25实际利率本身也是比过去两轮周期里面，比如2010年12月份的实际利率0.74%和2016年3月份的这个实际利率2.33，其实都还是就高出非常的多。至少就是如果对比2016年来看的话，那未来新增房贷利率至少还有100个DP以上的下降空间，可能降幅还会比这个会来的更大一点。 发言人08：16 此外就除了刚才说到的这个降息通道以及这个实际利率高位之外。其实如果我们进一步的去看未来房价，看过去一段时间里面的目前的现状和房价的持续的大幅的下行，收入的预期的下降，以及由此所产生的居民资产负债表走弱的这个综合的环境来看的话，也需要未来房贷利率会进一步的大幅的下调。所以从今天的这个政策来看的话，我们觉得，无论是新增的房贷利率，还是存量的房贷利率，未来都有进一步下调的空间。当然这一次50个BP存量房贷利率下调，是有所超预期的。 发言人08：55 第二方面是关于这个首付比那这次就是统一了首套和二套的首付比，就降到了15%。首先再回顾一下这个历史，2023年8月份的时候，央行将首套和二套房的首付比例下降，下降为20%。首套是22，套是30%。 发言人09：18 那么24年2024年5月5月517的时候，央行进一步的优化了这个住房的信贷政策。首套的22首套和2套的首付比，分别调降到了15%和20%。那么在这次的政策当中，就是统一了首套和二套的这个首付比例，分别就降到了同时都降到了15%。 发言人09：42 这个就是在历史上这就是在历史上最低创历史新低的这个水平了。比如2008年的时候，下限是啊首套是22套是41。五年三月份的时候，首套是下限是32套下限是40。那这一次，无论是首套还是二套，都降到了15%。而并且，这里面还隐含着一点，就在历史上其实无论是08年还是15年，都是区分首套和2套的。目前以后就不区分首套和2套了，并且就是再加上加上之前的这些政策，包括普通住房和非普通非普通住宅的不区分这一系列的政策，其实都在未来隐含未来刚需和改善性需求的政策，不会再做区别化的一个对待。 发言人10：34 在过去三四年里面，其实对于刚需政策已经支持的非常的多了。那未来一段时间里面，对改善性需求，可能会进一步的去推出一系列支持的政策。同时我们去看这一过去一段时间里面，比如二手房市场。二手房市场当中，现在释放的都是刚需的，刚性需求和改善性需求持续的在走弱，从中长期的角度上来讲，改善性需求其实也是整个市场的一个阻力。所以未来进一步的对改善性需求去释放政策刺激性的政策可能是非常有必要的。所以这个是第二个就是首付比例的是房贷的首付比的这个政策创下了历史的最宽松的水平。 发言人11：18 第三个是收储政策在进一步的加码。我们先回顾一下，就是今年在517的时候，政府央行的表态设立了3000亿的保障性贷保信住房的再贷款，3000亿进行作为收储资金，那么在今年730的时候，这个增值期会议，在提出要积极的去支持收购收储存量商品房，做这个保障房。但是，就是在六月末的时候，3000亿仅花了120亿，到了七月末的这3000亿，也仅花了200亿。这个基金始终是放不下去，但同时我们也确实看到，7月30号政治局会里面提出了非常强烈的要求，要积极去推进这个收储。 发言人12：07 目前的整个堵点，我们主要觉得就在三点。第一点就是目前的再贷款，就是再贷款的资金1.75。在综合之后的整个收储资金的这个资金成本还比较高。加上银行贷款，加上这个地方自有资金之后，资金成本可能到2.5之间了。那去收储最后最终的房子的所需要的租售比，租金回报率需要达到3到3.5之间，这个难度就比较大。第二个堵点，是收储的价格。也由于刚才说到的这个资金成本太高，资金回报率要求太高，所以收储的价格普遍都在3折到5折，这样的话对于房企来讲性就不高了。第三点，地方政府的债务的考核太过于严格，又需要地方债务市场化，地方企业地方政府市场化运作，又需要他不增加隐性债务这一系列的这些又考核地方债务的考核这一系列的既要又要还要之下，第三方面的这个堵点的导致的收储政策推进不了。 发言人13：13 在今天的这个政策里面，明确的提到了这两点。一个收储资金的进一步的支持力度的提升，第二个收储的范围扩展到土D这两点其实是从刚才前面两点，就是前面两个堵点上面进行一一去疏解。第一个就是这一次再贷款的保障型住房再贷款，央行的这个资金支持的比例会从60%提升到11%点。那如果在60%的这个资金里面，如果60%的资金成本是1.75，再加40%银行的资金成本差不多在2.4左右，综合起来是2%。 发言人13：52 那么同时还会再加上地方政府可能百分之十几二十的私有资金的这个占比，资金成本它在2%到3%。综合起来，原先的收储资金的资金成本，可能需要2到2.5之间。现在就是央行提供更多的低成本的资金的话，那么就会显著的就是推低降低收储资金的成本。有可能会降到最低，可以降到1.75，也可能会1.75到之间。那么这样了更多公司调研添加微信号S130970话。 发言人14：30 对于去收储房企项目的时候，价格就相对来讲不用再杀到3折到5折这样的一个情况了。这个是一个方面。另外一个方面，这次的所处的范围，从之前的这个商品房，也扩展到了这个土地，所处这个土地的资金来源也更加多元化。以前最早的在六月份的时候，财政部推出过用专项债去消除土地。这次央行也表态，就是如果最后去抽出土地的时候，央行也可以提供这个政策支持。那隐含着就是未来包括要么或者psl，或者这个再贷款。当然更加可能的还是再贷款，通过再贷款的形式去支持收购土地。 发言人15：16 那就初看之下，感觉收购土地这个行为好像意义也不是特别的大。但是收购土地的未来的地方政府的灵活性就可以增加起来。比如就收购商品房的时候，按照3折5折去收购的话，房企可能接受不了。地方政府但是也为了自保，只能按照3折5折去收。但是如果收购土地的时候，可能就可以按照5折或者8折去收购。 发言人15：38 那收购过来之后，地方政府可以在土地上面去做一些调整。包括周边