两只REITs上市，发改委再提常态化发行

周观REITs 博时津开产园REIT上市 9月19日，天津市首单基础设施公募REITs——博时津开产园REIT（基金代码：508022）正式在上交所敲钟上市。 市场表现方面，本周REITs市场下行，东吴苏园产业REIT（5.05%）领涨。 本周（2024.9.16-2024.9.20），中证REITs指数下跌0.54%，REITs总指数下跌0.89%，产权REITs指数下跌1.30%，经营权REITs指数下跌0.18%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.21个百分点，跑输中证全债指数1.11个百分点，跑输南华商品指数2.23个百分点。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.23亿元，环比上周上升8.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.63和1.62亿元，环比上周分别变化了7.0%和9.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.71、0.59、0.25、0.33、0.17、0.95、0.28亿元，环比上周分别变化了6.3%、15.8%、-0.8%、-0.7%、-8.1%、8.2%、69.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比29.0%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。 1.行业动态 9月19日，天津市首单基础设施公募REITs——博时津开产园REIT（基金代码：508022）正式在上交所敲钟上市。 9月19日，国家发展改革委召开9月份新闻发布会，国家发展改革委政策研究室主任、新闻发言人金贤东表示，积极稳妥实施政府和社会资本合作（PPP）新机制，制定并落实支持民营企业参与的特许经营新建（含改扩建）项目清单，全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行。 表1：近期REITs行业动态梳理 2.一级市场 截至2024年9月20日，上市REITs发行规模达1322亿元，共发行44只。 图1：一级市场REITs持续扩容 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值 3.市场表现 市场表现方面，本周REITs市场下行，东吴苏园产业REIT（5.05%）领涨。 本周（2024.9.16-2024.9.20），中证REITs指数下跌0.54%，REITs总指数下跌0.89%，产权REITs指数下跌1.30%，经营权REITs指数下跌0.18%。大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数2.21个百分点，跑输中证全债指数1.11个百分点，跑输南华商品指数2.23个百分点。 图3：各大类资产本周表现对比 图4：REITs指数趋势 图5：中证REITs指数对比沪深300 图6：中证REITs指数对比中证全债 图7：中证REITs指数对比南华商品指数 图8：各大类资产历史表现对比 本周（2024.9.16-2024. 9.20），东吴苏园产业REIT、中金山东高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT领涨，涨跌幅分别为5.05%、3.37%、0. 92%。国君城投宽庭保障房REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、嘉实物美消费REIT领跌，涨跌幅分别为-3.46%、-2.09%、-1.95%。 图9：REITs细分类别本周表现对比 图10：园区基础设施REITs近一年走势 图11：能源基础设施REITs近一年走势 图12：仓储物流REITs近一年走势 图13：保障性租赁住房REITs近一年走势 图14：生态环保REITs近一年走势 图15：交通基础设施REITs近一年走势 图16：消费基础设施REITs近一年走势 图17：REIT细分类别历史表现对比 4.相关性 REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.2、0.06和-0.01；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.07和-0.01；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.19、0.05和0.03。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证国债，相关系数为0. 211。 REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.81。近20日中，仓储物流REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.71。 图18：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性 图19：REITs细分类别内部相关性 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债20日相关性 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金20日相关性 图22：各类型REITs指数与对应板块20日相关性 5.流动性 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上升，交通基础设施REITS成交额最大。 成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.23亿元，环比上周上升8. 2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.63和1.62亿元，环比上周分别变化了7.0%和9.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.71、0.59、0. 25、0.33、0.17、0.95、0. 28亿元，环比上周分别变化了6.3%、15.8%、-0. 8%、-0.7%、-8.1%、8.2%、69.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比29.0%。 图23：REITs细分类别历史成交额 成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.76亿份，环比上周上升14.0%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.58和0.24亿份，环比上周分别变化了13.4%和8.7%。 细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施、消费基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.28、0. 09、0.09、0.11、0.03、0.14、0.08亿份，环比上周分别变化了16.6%、17.6%、-1.3%、-0.2%、-6.2%、6.3%、56.3%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.7%。 图24：REITs细分类别历史成交量 图25：REITs细分类别历史换手率 6.估值 估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.65；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为7%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；鹏华深圳能源REIT的估值收益率最高，为4.27%。仓储物流REITs中，嘉实京东仓储基础设施REIT的PV倍数最小，为0.82；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为7. 11%。保障性租赁住房REITs中，国君城投宽庭保障房REIT的PV倍数最小，为0.91；国君城投宽庭保障房REIT的估值收益率最高，为5.31%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.18；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为4.2%。消费基础设施REITs中，中金印力消费REIT的PV倍数最小，为0.73；华夏金茂商业REIT的估值收益率最高，为6.73%。 图26：REITs估值表现 7.风险提示 REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况；募集发行进度不及预期。