景业名邦集团2024年中期报告

景业名邦集团控股有限公司 (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:2231 2024 中期报告 公司简介 景业名邦集团控股有限公司（股份代号：2231）于2019年12月5日在联交所上市。 景业名邦是一家中国物业开发商、营运商及物业管理服务供应商。于广东省、海南省、云南省、江苏省及湖南省设立营业据点，并营运四大主营业务，即(i)物业开发及销售、(ii)酒店营运、(iii)物业管理及(iv)商业物业投资。于2024年6月30日，本集团土地储备的总建筑面积达约3.85百万平方米。 本集团坚持“生态人文地产发展商”的定位。依托我们选定项目地点的自然资源、独有的景观风貌特色及深厚的文化，建造我们认为真正适宜买家居住的房屋及社区。 目录 2 公司资料 4 主席报告 9 管理层讨论与分析 16 土地储备 22 企业管治及其他资料 27 中期简明合并全面收益表 28 中期简明合并财务状况表 30 中期简明合并权益变动表 31 中期简明合并现金流量表 32 中期财务资料附注 公司资料 董事会 执行董事 陈思铭先生（主席）刘华锡先生（副主席） ZHENGCatherineWeiHong女士吴新平先生 韦妙嫦女士（于2024年6月30日离任） 独立非执行董事 马清楠先生梁翔先生胡伟亮先生 审核委员会 胡伟亮先生（主席） 马清楠先生梁翔先生 薪酬委员会 梁翔先生（主席） 马清楠先生胡伟亮先生刘华锡先生 提名委员会 马清楠先生（主席） 梁翔先生胡伟亮先生刘华锡先生 法律顾问 关于香港法律：姚黎李律师行 关于中国法律： 竞天公诚律师事务所 关于开曼群岛法律：康德明律师事务所 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive POBox2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716号铺 注册办事处 CricketSquare HutchinsDrive,POBox2681GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 公司资料（续） 香港主要营业地点 香港铜锣湾 勿地臣街1号时代广场一座30楼3008–10室 中国主要营业地点及总部 中国广东省广州市南沙区丰泽东路 106号（自编1号楼）X1301-C4884 核数师 德博会计师事务所有限公司 公司秘书 卫静心女士 授权代表 陈思铭先生卫静心女士 主要往来银行 恒生银行有限公司创兴银行 东亚银行有限公司 中国工商银行广东省分行 公司网站 www.jygrandmark.com 上市资料 股本证券 本公司普通股（股份代号：2231）于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市。 债务证券 2025年到期本金总额为159,284,612美元的9.5厘优先票据 （股份代号：4300）于联交所主板上市。 2024年财务日志 2024年中期业绩公告2024年8月30日 主席报告 本集团致力于优化债务管理，通过实施包括争取新的融资来源、加强资金盘活力度、融资债务展期、非核心资产处置等在内的、灵活多样的解决措施以主动改善债务结构、盘活资产，减轻集团流动性资金压力、积极化解经营风险。 陈思铭先生 主席 致尊敬的股东： 本人谨代表景业名邦集团控股有限公司（“景业名邦”或“本公司”）及其附属公司（与本公司统称“本集团”），向各位股东（“股东”）提呈本集团截至2024年6月30日止之未经审核半 年度合并业绩回顾与展望。 业绩回顾 2024上半年，受通胀黏性、地缘政治冲突、主要央行货币政策分化、国际大选年债务政治风险激增等多重周期性因素迭加影响，全球经济增长韧性超预期、增长动能偏弱，国际形势依旧严峻复杂。外部环境不稳定性、不确定性趋势上升。中国国内同样面临有效需求不足、社会预期偏 弱、重点领域风险隐患多、结构调整持续深化等所带来的诸多挑战。 中央政府对国内楼市继续政策宽松。“一揽子”救市新政持续对供需两端形成利好刺激，房地产市场各项指标降幅有所收窄，但因居民对就业稳定及收入前景预期未有明显改善，“借助政策红利以价换量”成为本轮新政影响下楼市主要特征。市场情绪和信心的疲软对楼市整体修复进程形成制约及拖累。 逆境中，景业名邦坚定战略定力、保持经营韧性，将“稳经营、保交付、防风险”作为本集团现阶段首要经营目标，积极应对行业市场的挑战变化，主动为生存发展创造时机、开辟空间，也为所有持份者保存价值竭尽全力。 行业经营之艰辛，其调整的深度和时间均超出预期。为应对宏观环境及行业波动等内外部因素裹挟而来的经营压力与挑战，避免陷入更被动的经营困境，于回顾期内，本集团更致力于优化债务管理，通过实施包括争取新的融资来源、加强资金盘活力度、融资债务展期、非核心资产处置等在内的、灵活多样的解决措施以主动改善债务结构、盘活资产，减轻集团流动性资金压力、积极化解经营风险。 对于部分因市场不景气造成需展期的融资，本集团积极与金融机构商洽相应解决方案、争取存量融资成本调降，减轻利息负担；对于当前存在的债务问题与债务压力，本集团以“优先处理债务还款、偿还利息”为前提，进一步加强现金流的集中统筹管理力度，通过对流动资金的跟踪测算、预前评估，灵活调整资本开支以优化现金流分配。2024年一季度，本集团成功完成于2024年到期的优先票据 （本金总额为152百万美元）与于2025年到期的新发行2025年优先票据（本金总额159百万美元）的交换；后续又成功偿还若干到期应付的借款，并征得债权人同意展期。 为妥善应对短期内流动性风险及资金压力对经营空间造成的挤压与冲击，本集团持续加大自有资产盘活力度，通过积极物色自持投资物业、自营酒店等非战略优质资产变现机会、提升闲置资产对外租赁效率等策略改善公司现金流。而密切跟进行业融资政策方向，积极推进新融资政策的承接力度，亦成为本集团“续航”资金流量的途径之一。于回顾期内，本集团加大经营性物业贷款融资力度，释放资产潜在价值，以支持债务风险的化解。 于回顾期内，本集团紧贴市场趋势、结合项目实际“因城施策、因盘施策”。针对诸如株洲等当地市场整体库存较高、阶段性去化滞缓的城市，项目则随行就市，阶段性放缓运营节奏以压降经营风险；对于所在城市市场行情修复较快的项目，以及区域市场客群基础扎实、流量较高的康养住假、改善型项目，则最大限度集中优势资源对其运营开发及经营销售提供支持，以灵活精细的打法力保行销转化效率，平稳经营。 除此以外，本集团亦通过适时调整营销业务的管理模式与管理逻辑，加大力度实行对营销效率及营销费率的一提一降，为提效降耗提供空间。一方面，继续深入探索“大客户团购”行销路径，推动项目一线加强自拓力度，通过“企拓”、“村拓”以及“商会拓”，对片区市场各产业行业、商会联盟、村镇乡群等团体型客群的渗透、深入，提升一线行销团队“拓展+营销”的复合战力，减少外部渠道中介依赖，有效降低行销成本。 于回顾期内，本集团积极响应“租售并举”号召，捕捉住房租赁市场的政策风向、结合高能级城市的片区市场需求，将部分项目存量资产物业改造为长租房源，调整业务结构，消化存量、实现盘活；同时，对于部分长远看来产品极具潜在价值的改善型物业，则通过改造成度假民宿、集中式租赁养老公寓等方式，打开新业态，利用试住体验引导旅居长租经营或物业购买。 于回顾期内，本集团始终坚持将“保民生、保交付、保质量”作为核心要务之一，坚持“以客户为中心”的产品主义，在极其严峻的经营环境下依然多措并举坚定落实保交付承诺，积极响应政府保交付要求，主动落实主体责任，推动旗下项目通过申请保交付“白名单”以获取保交付专项借款、配套融资等资源，以支持物业项目的开发建设及竣工交付，履行企业责任，稳固客户信心。截止至2024年6月30日，在本集团的不懈努力下，旗下卓都物业实现总接管户数8,810户，总接管面积135.71万m2，兑现美好承诺，守护万家灯火。 展望及预期 预计2024下半年，中央政府宏观政策或进一步发力稳经济，对房地产行业的施政将持续宽松，继续聚焦“稳市场”、“去库存”、“保交付”等方面，相应的配套政策也有望继续优化落实；但由于居民收入预期、房价下跌预期等市场预期尚未明显改善，房地产市场或仍将面临调整压力。 本集团将继续坚守“生态人文综合运营商”发展定位，坚持多元一体化的发展战略及运营模式，发挥跨业务协同优势，大力提升产品力、服务力及综合运营能力，紧抓政策风向，结合新的市场需求，为更多居民提供更灵活多样的改善型、康养型产品，引领人文宜居新模式；亦为城市精英人群与康养住假人群提供适配美好生活的多元服务与选择。 本集团一直积极与各银行及债权人沟通，寻求全面解决当前流动资金问题的方案，以为维护所有持份者的利益实现本集团业务的长期可持续性及可行性。 我们深信，坚守“多元一体化”的协同经营模式，通过全体员工的努力，整体业务将保持平稳良性发展。 致谢 本人谨代表董事会，向长期以来关注、支持本集团发展的全体股东、投资者、客户、合作伙伴、全体员工及社会各界致以衷心感谢。我们将顺应行业大势，不断精进管理，继续努力追求可持续发展。 董事会主席 陈思铭 香港，2024年8月30日 管理层讨论与分析 业务及财务回顾 整体表现 于截至2024年6月30日止六个月（“回顾期间”），本集团 （包括其合营企业及联营公司）的合约销售总额约为人民币 323.6百万元，较截至2023年6月30日止六个月的人民币905.1百万元减少64.2%。相应合约建筑面积（“建筑面积”）约为35,000平方米，较截至2023年6月30日止六个月的约 93,000平方米减少62.4%。 于回顾期间，本集团的已确认收益为人民币2,304.0百万元，较2023年同期的人民币325.8百万元同比大幅增加607.2%。经营亏损为人民币174.1百万元，而2023年上半年的经营亏损为人民币360.6百万元。期内亏损为人民币182.4百万元，而截至2023年6月30日止六个月的亏损为人民币421.5百万元。 收益 我们的收益指来自中国的(i)物业开发及销售；(ii)酒店营运；(iii)物业管理；及(iv)商业物业投资的合并收益。于回顾期间，本集团的收益为人民币2,304.0百万元（2023年上半年：人民币325.8百万元），同比大幅增加607.2%。 物业开发及销售 我们专注于开发配套舒适便利生活环境的优质住宅物业。于回顾期间，本集团来自物业开发及销售业务之收益录得显着增加729.2%，由2023年上半年的人民币271.4百万元增加至2024年同期的人民币2,250.4百万元，占回顾期间本集团收益总额的97.7%。收益显着增加乃主要由于2024年上半年已交付物业的总建筑面积增加所致。 下表载列截至2024年及2023年6月30日止六个月我们按地理区域划分的物业开发及销售收益明细。 城市 截至2024年6月30日止六个月占物业销售 自物业销售总收益的已交付所确认收益百分比总建筑面积人民币千元%平方米 所确认平均售价 人民币╱平方米 截至2023年6月30日止六个月占物业销售 自物业销售总收益的已交付所确认收益百分比总建筑面积人民币千元%平方米 所确认平均售价 人民币╱平方米 广州 449,574 20.0 40,298 11,156 5,979 2.2 457 13,083 肇庆 2,883 0.1 458 6,295 15,683 5.8 2,016 7,779 清远 75,580 3.4 21,958 3,442 186,579 68.7 43,472 4,292 临高 2,705 0.1 460 5,880 8,065 3.0 1,279 6,306 腾冲 42,601 1.9 3,825 11,138 42,137 15.5 4,625 9,111