非现金大额拨备，料核心利润不会出现亏损

交银国际研究 公司更新 中国香港房地产 收盘价 港元6.83 目标价 港元10.18↓ 潜在涨幅 +49.0% 2024年9月2日 新世界发展(17HK) 非现金大额拨备，料核心利润不会出现亏损 新世界公布了2024财年的最新财务情况，并对年度利润和一些拨备做出了初步估计。 持续经营业务核心经营溢利同比减少18%至23%。新世界根据其2024财年未经审核综合管理账目的初步审阅，预期可能录得持续经营业务核心经营溢利（「核心经营溢利」）为65亿至69亿港元，较2023财年同比下跌18%至23%，主要是由2023财年落成并移交的主要项目（包括柏傲庄第一期及第二期）而2024财年缺乏收益确认所致。核心经营溢利为来自持续经营业务之溢利，不包括1）投资物业公允值变动、2）税项、3）财务收入和费用、4）出售成本的重新计量及5）出售非核心资产的盈亏及6）发展物业、物业、机械及设备、使用权资产以及非流动资产列为待售资产的耗蚀亏损或亏损折让拨回。 亏损主要为非现金项目。新世界按投资及发展物业重估（包括商誉评估）的初步结果显示，需要于2024财年进行一次性非现金重估亏损，总额介乎85亿至95亿港元。另外，由于出售新创建集团所有股份，新世界于2024财年项录得一次性及非现金亏损82.6亿港元。连同核心业务下跌，高利率环境以及汇率波动之影响，新世界预计于2024财年录得股东应占亏损190亿至200亿港元。 下调目标价，维持买入。虽然出售新创建股份的亏损为预期之内，而其他投资物业、发展物业和商誉重估皆为非现金亏损，但我们相信这也部份反映香港房地产市场过去两年在高利率环境和经济调整过程的影响。另外，我们下调新世界的收入和核心利润预测，但仍料核心利润不会出现亏损， 下调目标价至10.18港元，对应预测资产净值折让80%，维持买入评级， 相信联储局9月的潜在降息可能会对股价以及未来香港房地产市场有一定的支撑。 个股评级 买入 1年股价表现 17HK恒生指数 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 9/231/245/24 资料来源:FactSet 股份资料 52周高位(港元)15.65 52周低位(港元)6.83 市值(百万港元)17,188.58 日均成交量(百万)42.14 年初至今变化(%)(43.65) 200天平均价(港元)8.24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 财务数据一览年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入(百万港元) 68,213 95,214 55,928 61,210 62,784 同比增长(%) -0.0 39.6 -41.3 9.4 2.6 核心利润(百万港元) 7,085 6,117 1,172 1,310 1,764 核心每股盈利(港元) 2.81 2.43 0.47 0.52 0.70 同比增长(%) 2.6 -13.6 -80.8 11.8 34.6 前EPS预测值(港元) 1.28 1.49 1.92 调整幅度(%) -63.7 -64.9 -63.5 市盈率(倍) 2.4 2.8 14.7 13.1 9.7 每股账面净值(港元) 84.78 77.90 76.79 76.94 77.12 市账率(倍) 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 股息率(%) 30.2 34.4 5.8 6.5 8.7 资料来源：公司资料，交银国际预测 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表1:新世界发展(17HK)目标价及评级 资料来源:FactSet，交银国际预测 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码公司名称评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 17HK新世界发展买入 6.83 10.18 49.0% 2024年09月02日 香港房地产 823HK领展房托买入 36.75 47.70 29.8% 2024年05月29日 香港房地产 16HK新鸿基地产买入 74.55 110.10 47.7% 2024年02月29日 香港房地产 12HK恒基地产中性 23.85 23.84 0.0% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK华润置地买入 20.95 24.94 19.0% 2024年08月28日 内地房地产 123HK越秀地产买入 3.95 6.60 67.1% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK雅居乐集团买入 0.41 1.16 182.9% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK中海物业买入 4.69 5.70 21.5% 2024年08月29日 物业服务 6098HK碧桂园服务买入 4.16 6.08 46.2% 2024年08月26日 物业服务 3319HK雅生活服务买入 2.45 3.20 30.6% 2024年08月19日 物业服务 6626HK越秀服务买入 2.95 4.72 60.0% 2024年08月09日 物业服务 9928HK时代邻里中性 0.50 0.60 20.0% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，截至2024年9月2日 财务数据 损益表(百万港元) 资本开支 (5,551) (7,228) (7,951) (8,746) (9,621) 投资活动 (9,313) (5,386) 0 0 0 其他投资活动现金流 11,603 14,281 3,545 2,456 3,263 投资活动现金流 (3,261) 1,667 (4,406) (6,291) (6,358) 现金流量表(百万港元) 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 收入 68,213 95,214 55,928 61,210 62,784 税前利润 9,215 10,096 (19,951) 12,352 13,945 主营业务成本 (49,967) (73,764) (40,979) (44,544) (45,376) 合资企业/联营公司收入调整 (823) (682) (3,227) (3,270) (3,288) 毛利 18,246 21,450 14,948 16,666 17,409 折旧及摊销 3,366 3,245 3,440 3,655 3,891 销售及管理费用 (10,621) (11,554) (6,787) (7,428) (7,619) 营运资本变动 7,035 18,456 1,268 905 527 其他经营净收入/费用 636 1,515 1,667 1,833 2,016 利息调整 (259) 1,697 3,053 3,738 2,982 经营利润 8,260 11,411 9,828 11,072 11,807 税费 (6,334) (5,928) (6,015) 4,649 (6,425) 财务成本净额 259 (1,697) (3,053) (3,738) (2,982) 其他经营活动现金流 (4,749) (15,894) (1,047) (1,748) (1,832) 应占联营公司利润及亏损 823 682 3,227 3,270 3,288 经营活动现金流 7,452 10,991 (22,479) 20,281 9,799 其他非经营净收入/费用 (127) (300) (29,953) 1,748 1,832 税前利润 9,215 10,096 (19,951) 12,352 13,945 税费 (4,913) (6,015) 4,649 (6,425) (7,325) 非控股权益 (675) (640) (768) (921) (1,106) 净利润 3,626 3,441 (16,070) 5,005 5,514 作每股收益计算的净利润 7,085 6,117 1,172 1,310 1,764 负债净变动 16,566 (1,354) 1,297 6,436 5,573 资产负债简表(百万港元) 权益净变动股息 4,050 (5,184) 2,072 (4,933) 015,819 0(2,095) 0(2,528) 其他融资活动现金流 (21,154) (10,569) (6,598) (6,193) (6,245) 融资活动现金流 (5,722) (14,784) 10,518 (1,852) (3,200) 汇率收益/损失 (1,735) (2,605) 0 0 0 年初现金 61,615 57,716 53,264 36,896 49,034 年末现金 57,716 53,264 36,896 49,034 49,276 财务比率年结6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 截至6月30日 2022 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 57,716 53,264 36,896 49,034 49,276 应收账款及票据 32,235 23,767 24,956 26,203 27,514 存货 22,276 22,034 24,187 26,556 29,162 开发中物业及土地预付款 62,066 56,425 53,603 50,923 48,377 其他流动资产 18,875 16,908 16,908 16,908 16,908 总流动资产 193,168 172,398 156,551 169,625 171,237 投资物业 211,221 209,479 218,477 228,971 240,424 物业、厂房及设备 19,684 15,566 13,421 11,062 8,467 无形资产 35,280 34,342 33,047 31,751 30,456 合资企业/联营公司投资 64,938 68,385 71,611 74,881 78,169 其他长期资产 111,593 116,314 116,314 116,314 116,314 总长期资产 442,716 444,085 452,870 462,979 473,829 总资产 635,884 616,483 609,421 632,604 645,067 短期贷款 50,270 52,179 60,554 57,559 57,138 应付账款 70,234 59,614 61,402 63,244 65,141 其他短期负债 52,279 67,434 56,770 67,844 68,743 总流动负债 172,782 179,226 178,725 188,647 191,023 长期贷款 143,039 138,223 131,145 140,576 146,570 其他长期负债 31,964 30,543 30,543 30,543 30,543 总长期负债 175,003 168,766 161,688 171,119 177,112 总负债 347,785 347,992 340,413 359,765 368,135 股本 78,382 78,382 78,382 78,382 78,382 储备及其他资本项目 134,978 117,670 114,879 115,248 115,695 股东权益 213,360 196,052 193,261 193,631 194,077 非控股权益 74,739 72,439 75,747 79,209 82,854 总权益 288,099