地产行业周报：金融端决心力度大于需求端，预计投资先行带动销售转好

央行和银保监会议提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 我们重申，金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化，符合我们此前的分析：即政策鼓励优质房企配股、发REITs，以在销售恢复缓慢的情况下，增加企业投资，进而起到稳定经济、化解行业风险的重要作用，并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率，金融端决心和力度大于需求端。 我们也认为，当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转，不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后，投资拿地先有起色，进而带动销售显著变化，房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。 投资建议：建议上半年增加配置A股地产龙头，以常年拿地积极、市场化增发或拟增发金额大者为最佳，现阶段我们首先建议关注保利发展，其次为招商蛇口。首家增发落地最早预计在2023年Q2末，大批落地预计在2023年Q3、Q4，上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期。同时还可关注对应物业公司机会，如保利物业、招商积余。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1周观点 央行和银保监会议提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。 我们重申，金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化，符合我们此前的分析：即政策鼓励优质房企配股、发REITs，以在销售恢复缓慢的情况下，增加企业投资，进而起到稳定经济、化解行业风险的重要作用，并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率，金融端决心和力度大于需求端。 我们也认为，当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转，不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后，投资拿地先有起色，进而带动销售显著变化，房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。 投资建议：建议上半年增加配置A股地产龙头，以常年拿地积极、市场化增发或拟增发金额大者为最佳，现阶段我们首先建议关注保利发展，其次为招商蛇口。首家增发落地最早预计在2023年Q2末，大批落地预计在2023年Q3、Q4，上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期。同时还可关注对应物业公司机会，如保利物业、招商积余。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）指数上涨3.9%，位列31个一级行业第8位，相对沪深300（2.82%）涨幅为1.06%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为10.21%和13.17%。 图1：2021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势 图2：2023年第2周（20230102-20230108）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所上升，A股房地产为13.4X，高于沪深300指数（11.6X），H股克而瑞内房股领先指数为7.7X，低于恒生指数（10.1X），处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地2宗地 上周（1月2日-1月8日）合计出让2幅地块，规划建面30.94万方。 图5：2022年以来23城周度土地推出面积及宗数 上周无集中供地。 3.2重点关注23城成交土地3宗，总土地出让金23.08亿元 上周（1月2日-1月8日）23座重点监测城市中福州、苏州、西安各成交1宗，总规划建面35.19万方，土地出让金合计23.08亿元。 图6：2022年以来23城周度土地成交面积及宗数 （1月2日-1月8日）福州成交1宗，规划建面12.44万平，获取土地出让金5.69亿元；苏州成交1宗，规划建面6.35万平，获取土地出让金4.76亿元； 西安成交1宗，规划建面16.41万平，获取土地出让金12.63亿元。 图7：2022年以来23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地4宗 土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡，32家重点关注公司截至1月8日，月度共拿地0宗。 图8：2020-2023年重点关注32家上市公司拿地金额（亿元） 上周（1月2日-1月8日）重点监测公司均未拿地。 3.4上市公司土地市场要闻 1月3日：（1）据全国公共资源交易平台，郑州市自然资源和规划局、中牟县自然资源局、郑州市自然资源和规划局郑州航空港经济综合实验区分局决定以网上挂牌方式出让郑港出〔2022〕52号（网）国有建设用地使用权，并与郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）公共资源交易中心联合发布。郑港出（2022）52号地位于大德路以南，仁静街以东，开发程度外部具备五通，内部净地，使用面积38727.6㎡，约合58.09亩，出让年限70年，用途为城镇住宅用地，起始价约2.44亿元，熔断价2.8亿元，竞买保证金1.22亿元，起始地价421万元/亩，起始楼面价3507元/㎡。本次国有建设用地使用权网上挂牌时间为2023年1月19日至2023年2月7日。（观点网，2023年1月3日） 1月4日：（1）浙江绍兴新昌县挂牌3宗未来社区地块，总出让面积152亩，总建筑面积18.9万方，总起价6.1亿元，预计2月1日出让。（2）继昆明呈贡斗南和昆大老校区土地上架后，2023年首月昆明供地又增加了一个。1月31日下午，昆明盘龙区金辰街道KCPL2022-JC-004-A1、KCPL2022-JC-004-A2号两宗住宅用地将结束挂牌。该批宗地为任旗营城改建设用地，刚于去年11月完成调规。如果顺利出让，能为北市区带来一个总计约18万方的新住宅项目。根据土地交易文件，A2为回迁地块，两宗宅地须整体竞买，统一规划实施。土地总面积约51亩，容积率约4.5-9.76，最大可建面约18万方，交易起拍价约4.14亿元，计算初始楼面价约453-3028元/平，地价约295-908万元/亩。（观点网，2023年1月4日） 1月5日：（1）福州市自然资源和规划局发布“关于福州市晋安区350111-XL-E管理单元E-12地块控规的公告”。公告内容显示，晋安区350111-XL-E管理单元E-12地块控规已经法定程序获得福州市人民政府批复，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，现将经市政府批准的规划予以公布。该地块用地面积约0.69公顷（约10.4亩），用地性质为行政办公用地，容积率不超过1.8，建筑限高45米。这便意味着五四北片区新添一幅约10亩的办公用地。（观点网，2023年1月5日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（1月2日-1月8日）没有重点关注公司评级发生变化。 表1：上市公司最新债券信用评级 1月5日，华发股份完成发行10亿元债券，期限为266日，票面利率4.11%。 图9：2022年以来重点公司信用债发行情况（亿元） 表2：重点公司新发行债券 4.2债券市场要闻 1月3日：（1）上海清算所公开了保利置业集团有限公司2023年度第一期中期票据注册文件。本期债券注册金额50亿元，基础发行金额0亿元，发行金额上限15亿元，品种一为3年期，品种二为5年期，为固定利率，利率根据簿记建档结果确定。债券的簿记建档日为2023年1月5日至1月6日，起息日为1月9日，上市流通日为1月10日。（2）1月3日，地产债多数上涨，截至收盘，“20旭辉03”涨超11%，“21旭辉01”涨超8%，“21旭辉02”涨超7%，“21碧地04”涨超6%，“21旭辉03”、“20旭辉01”和“20时代05”涨超4%，“20旭辉02”涨超3%；“20碧地04”跌超4%。（观点网，2023年1月3日） 1月4日：（1）旭辉集团股份有限公司拟发行2023年度第一期中期票据。 本期债券发行规模不超过20亿元，期限为3年期，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%～4.30%；债券募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。（2）据中国银行间交易商协会，中交房地产集团有限公司披露了2022年度第五期中期票据相关发行文件。上述债券拟发行金额12亿元，期限为5年期，票面利率由集中簿记建档结果确定。本期债券发行人主体信用评级为AAA，评级展望为稳定。本期债券募资将用于偿还存量债务融资工具本金及利息。（观点网，2023年1月4日） 1月5日：（1）广州越秀资本控股集团股份有限公司发布2022年度第五期中期票据募集说明书。本期债券注册金额为人民币12亿元，本期发行金额10亿元，拟全部用于偿还发行人本部及下属子公司金融机构借款和发行人到期债券等有息债务。期限5年，无信用增进。（2）珠海华发集团有限公司发布2023年度第一期超短期融资券发行情况公告，债券简称：23华发集团SCP001，债券代码：012380034。本期债券计划/实际发行金额为人民币10亿元，发行利率4.11%，于2023年1月5日起息，2023年09月28日兑付，期限266日。（观点网，2023年1月5日） 1月6日：（1）厦门国贸控股集团有限公司2023年度第一期超短期融资券发行情况公告发布。本期债券简称“22厦国贸控SCP001”，代码012380074，期限90天，发行总额10亿元，利率2.90%。（2）市场消息称，中骏集团计划发行其首支中债信用增进担保中票，发行规模不超过15亿元，期限为3年，将由中债信用增进提供担保。（观点网，2023年1月6日） 5新房市场与二手房市场 5.1新房成交总量冲高回落，重点城市平均去化率上升 上周全国重点监测城市整体成交总量冲高回落。其中，一线城市成交指数为116.54，环比下降9.09点；二线城市成交指数为57.45，环比下降40.87点；三四线城市成交指数为61.21，环比下降30.81点。 图10：2022年以来重点监测城市分能级成交指数 上周全国重点城市新房市场成交总量冲高回落。一线城市方面，北京、上海、广州、深圳分别成交13.3万平、36.3万平、13.2万平、4.6万平，周环比分别为-47.6%、56.6%、-25.6%、-26.5%，上海增幅较大，北京、广州、深圳3城成交环比回落。二线城市中，除杭州(31.2万平)、南京（15.1万平）、长沙（10.3万平）、福州（3.7万平）以外，其余7个重点监测二线城市成交环比均有所回落，尤其是武汉（18.7万平）、青岛（16.6万平）、宁波（5.9万平），环比跌幅超过50%，苏州（12万平）、重庆（11.9万平）跌幅也超过4成。三四线城市成交环比同样跌多涨少，除温州（13.1万平）、东营（2.3万平）、扬州（1.9万平）等少数城市成交小幅放量之外，其余多数城市成交回落，肇庆、泰安的跌幅分别为78.7%、72.9%，位居前列。 图11：2023年第2周（20230102-20230108）重点监测城市新房成交面积（万平方米） 周平均成交面积方面，截至2023年1月8日，一线城市中上海周均成交面积最高，为19.8万平，广州、北京均为7万平，深圳成交相对低迷，为2.6万平。二线城市中成都、杭州和武汉周均成交分别为17.5、15.6、12.6万平，位列前三。三四线城市周均成交面积普遍居于低位，温州周均成交面积最高，为6.7万平。 图12：2023年重点监测城市周平均成交面积(万平) 去化率方面，第2周重点监测城市平均开盘去化率较上周增长3个百分点，为47%。城市层面，苏州本周所推盘均取得不俗去化表现，开盘基本实现售罄，成都平均去化率超过8成。环比来看，成都等去化率较上周有所回升，武汉等基本持平，上海