合景悠活2024年中期报告

本产品采用的材料来自良好管理的FSC®认证森林和其他受控来源。 目录 2 公司资料 28 简明合并全面收益表 3 公司简介 29 简明合并财务状况表 4 主席报告 31 简明合并权益变动表 8 管理层讨论与分析 32 简明合并现金流量表 1827 其他资料简明合并中期财务资料 简明合并损益表 34 简明合并中期财务资料附注 合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告02 公司资料 董事会 执行董事 孔健楠杨静波 非执行董事 孔健岷（主席） 独立非执行董事 刘晓兰冯志伟伍绮琴 审核委员会 刘晓兰冯志伟 伍绮琴（主席） 薪酬委员会 孔健楠冯志伟 伍绮琴（主席） 提名委员会 孔健岷（主席）冯志伟 伍绮琴 公司秘书 尤金泉 法定代表 孔健楠尤金泉 核数师 栢淳会计师事务所有限公司 （前称上会栢诚会计师事务所有限公司）执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 香港法律：盛德律师事务所 开曼群岛法律：康德明律师事务所 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681, GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands 香港主要营业地点 香港湾仔告士打道39号夏�大厦13楼1302室 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681, GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 网站 www.kwgliving.com 股份代号 3913 03合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告 公司简介 合景悠活集团控股有限公司（“本公司”，连同附属公司，总称“本集团”或“我们”）的历史可追溯至2004年。其股份（“股份”）于2020年10月30日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市（“上市”）（股份代号：3913）。 本集团为中华人民共和国（“中国”）领先的全业态智慧服务运营商。经过20多年的经营发展，本集团形成以大湾区、长三角、中西部为核心地区的区域布局，服务于住宅、购物中心、写字楼、医院、学校、机关、城市服务等多元业态。同时，本集团凭藉高质量的发展及高品质的市场表现，荣获中物智库颁发的“2024中国商业物业服务企业TOP10”以及“2024中国物业管理行业上市物企20强TOP11”等称号。 展望未来，本集团将充分把握行业机遇，通过积极的开发商合作、第三方市场外拓及收并购策略，实现全业态高质量发展，进一步巩固本集团的规模效应和市场地位。另一方面，本集团通过高效的投后管理、精细化运营及数字化领先管理能力，实现多元业态的相互协作和有机融合，构建企业高质高速发展的正循环。 合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告04 主席报告 尊敬的各位股东 感谢各位持续支持本集团的发展，本人欣然提呈本集团截至2024年6月30日止六个月的中期报告。 2024年上半年，中国的房地产相关政策继续调整优化，为行业发展提供助力。2024年5月17日中国人民银行、国家金融监管总局联合推出四项政策措施，包括设立3,000亿元保障性住房再贷款、降低个人住房贷款最低首付比例、取消个人住房贷款利率政策下限、下调住房公积金贷款利率来提振楼市信心，多个城市和地区的利好政策紧随其后。在当前经济环境下，市场消费信心的恢复以及政策效果的体现需要一些时间，房地产市场复苏仍待进一步明朗化。 对于物业管理行业而言，物管公司的规模增长也从过往的通过外部收并购及新房开发交付获取增长的模式转变为存量市场竞争模式。尽管物业管理行业整体管理规模增速略有放缓，本集团积极应对市场变化，坚守服务品质，坚持独立发展，发挥高端定位优势，聚焦核心区域，持续降本增效，追求有质量的发展。截至2024年6月30日止六个月，本集团实现收入约人民币1,923.4百万元，其中，来自第三方的收入占比从2023年同期的81.4%提升至截至2024年6月30日止六个月的85.2%，独立发展进程再提速。在市场拓展的同时，本集团坚持有质量的发展，严格把关新进入项目的盈利能力，以及持续提升存量项目等运营效率，截至2024年6月30日止六个月，本集团实现毛利约人民币564.0百万元，毛利率为约29.3%，保持较高的利润率回报水平。 回望过去，市场的波动和考验铸就了本集团坚韧不拔的精神和更加清晰的发展理念。唯有前瞻性的视野和务实的行动才能带来更长久的发展，本集团将不断升级打造口碑服务，坚定独立发展，联合品牌合作提高资源共享、优势互补，同时审视自我优化空间，以开放的姿态拥抱前沿科技，不断探索物业管理行业的新边界。 05合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告 主席报告 1.高端品质，发挥专长 2024年全国两会期间，住房城乡建设部提出，在房地产发展新模式下，唯有“高质量、新科技、好服务”才有市场、发展和未来。过往20载，本集团一直致力于为客户提供高品质的物业服务，其中宁骏物业作为高端服务的代表，深耕珠三角区域，有针对性地为客户群体设计不同的服务品牌和体系，旨在为客户提供有边界感的适度服务。其中，以广州誉峰、广州臻颐府、成都誉峰、深圳臻林天汇、北京映月台等项目为典型的ToC端“臻享+”体系，是创建在臻享管家、智慧品控、EBA智控平台下的高端定制服务系列；以广州国际金融广场、广州环球都会广场、上海环球都会广场为典型的超甲级写字楼服务，则是基于智慧办公、智慧楼宇、前置服务的生态圈服务系列。 2.传承优势，发力商业 在中国政府大力度扩内需、促消费的政策推动下，服务消费需求进一步得到释放，与此同时，人们消费习惯的变化也给本集团商业运营带来了新的挑战和思考。随着消费市场的复苏，消费结构也在不断优化升级，质价比消费、实用型消费和健康消费成为新的增长点。此外，在快节奏的都市生活中，慢生活理念逐渐深入人心，成为新的消费热点。为此，本集团的商业运营团队也进行了品牌调整与升级，一方面引进了更多吸引年轻人的优质品牌，另一方面优化购物环境和服务质量，融合在线线下的发展模式，全方位提高消费者购物体验。以本集团的成都悠方购物中心为例，商场签约品牌近300个，在今年5月的六周年庆活动中录得销售额同比增长18%，7家品牌全城业绩排名榜首，超50家品牌销售额同比增长30%的佳绩。 3.聚焦核心，高质发展 2024年上半年，本集团围绕现有项目的区域优势，拓展周边项目，继续重点深耕及巩固本集团在粤港澳大湾区、长三角地区的地位。截至2024年6月底，已进驻全国23个省、自治区和直辖市的136个城市，于截至2024年6月30日止六个月来自大湾区及长三角地区的收入占本集团总收入约65.4%。 合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告06 主席报告 业务层面，本集团持续发力不断深化和扩大自身品牌的影响力，业态布局和全牌照优势凸显。经过多年的市场化发展，本集团在物业管理、秩序维护、园林绿化、高空作业、市政医疗等服务持有专业资质和认证，借助专业能力的打造，不仅提高了业态拓展覆盖的宽度，更为服务内容提高了深度。各成员企业依托全国布局和全业态牌照优势，充分利用资源，实现了区域突破、业态突破，进一步稳固了业务能力的护城河。今年上半年，本集团赢得衢州市一项写字楼项目的投标，这是本集团在衢州市的首个项目，实现了区域的突破。此外，本集团亦赢得华北、华东及西南地区多个物流园及工业园项目，拓宽了其于物流园和产业园的赛道。此外，本集团亦首次拓展康养业务。 4.降本增效，激发内力 面对复杂多变的市场环境与成本压力的双重挑战，本集团充分审视自我，以高瞻远瞩的战略角度，多方位发力，通过人才梯队管理、数字化管理、精细化管理来优化资源配置，不仅实现了成本的有效控制，更引领了服务品质与客户满意度的双重飞跃，截至2024年6月30日，本集团录得客户满意度97.2%。 在人才梯队方面，本集团持续推进结构优化，提升组织效能，精总部人员来构建虚拟团队，简政放权强化和提升区域级管理能力，赋能项目减少后台来释放一线人员的生产力，为本集团的长远发展注入了不竭动力。 本集团积极拥抱智能化浪潮，将前沿科技深度融入物业管理各个环节，基于数字化平台，打破了信息壁垒、实现了业务闭环。智能设备的广泛应用，助力了资源的良性配置、消息的及时获取，同时也削减了人力成本，体现了本集团对物业管理行业未来发展方向的精准把握。 在精细化管理方面，在保证服务品质的同时，强化企业经营效率、提升服务理念，通过提高已进入区域的服务密度来提升我们的整体运营成本效率。截至2024年6月30日止六个月，本集团的人力成本元效1（)“人力成本元效”）同比提升约4.0%。 1)人力成本元效以总收入除以总人力成本计算得出 07合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告 主席报告 5.科技赋能，无限可能 近两年，随着人工智能（“AI”）的发展，本集团将数字化作为提高本集团科技水平的重要抓手，借助新一代AI技术，搭建AI算法、AI监控、在线AI咨询等功能，提升小区安全管理和便民服务效率。组织设计方面，本集团通过集成指挥中心（“X”平台），从基于AI算法的品质管理、基于云座席的车场管理、基于物联网（IoT）的设备管理和供应商管理、基于客户评价的服务兜底四个方面，实现了工单流转“零”成本、摆脱了车场人力值守、大幅提升巡检效率、及时响应客户诉求，实现本集团对项目的扁平化管理。 数字管理工具，作为本集团实行品质管理标准的重要手段，已深入到日常管理的各个层面。“共建好标准，共创好服务”是本集团数字化管理实践之目标。本集团目前已创建智建云系统、码上悠享小程序、设备巡检系统、电梯检测系统等系列数字管理工具，并将其作为员工执行服务标准化的产品，通过在线指导环节安排工作、执行服务，使得标准化管理顺利落地。 行业的新形势催生新的物业管理模式、新服务体系。依托千兆路由、物联网、云计算等技术优势，本集团实现了对项目、对区域的精准指导和管理，打破时间、空间限制，实现多场景下的无缝连接，让一线工作更加高效和系统化，项目整体管理水平得以提升，业主的获得感、幸福感得以加强。 6.未来展望 2024年全球经济环境复杂多变，物业服务作为民生行业，作为服务经济下的“主角”之一，具备刚需和长周期的消费特性，在市场环境中展现了强劲的韧性和投资潜力。面对未来挑战，我们将秉持稳健经营原则，加强风险防控，紧密跟踪市场动态，积极面对市场变化。同时，积极履行社会责任，为推动社会进步和可持续发展贡献力量。感谢各位股东、生态合作伙伴的坚定支持与信任，2024，我们携手并进，共创美好！ 合景悠活集团控股有限公司2024年中期报告08 管理层讨论与分析 业务回顾 2024年上半年，我们坚定面对充满挑战的市场环境，敏锐洞察行业发展趋势，适时调整经营策略，坚守品质初心、坚持独立发展、持续提质增效。截至2024年6月30日止六个月，本集团实现总收入约人民币1,923.4百万元，毛利率约29.3%。截至2024年6月30日，我们在中国的23个省份或自治区，136座城市提供物业管理服务、商业营运服务及增值服务。 核心物管服务稳健 物业管理行业进入到一个新的发展阶段，从增量驱动增长转变为存量竞争驱动增长。本集团亦前瞻性地调整经营策略，回归强调品质服务的初心，以服务质量助力市场拓展，聚焦物业服务的本质。截至2024年6月30日止六个月，本集团的物业管理服务收入稳中有升，整体物业管理服务收入相较去年同期同比增加约5.5%至约人民币1,647.6百万元。其中，住宅分部的物业管理服务收入同比增长约12.2%。物业管理服务收入的提升主要得益于本集团的在管建筑面积相较去年