合景悠活2023年中期报告

本产品采用的材料来自良好管理的FSC™认证森林和其他受控来源。 目录 2公司资料 3公司简介 4主席报告 7管理层讨论与分析 18其他资料 简明合并中期财务资料 25简明合并损益表 26简明合并全面收益表 27简明合并财务状况表 29简明合并权益变动表 30简明合并现金流量表 32简明合并中期财务资料附注 合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告02 公司资料 董事会 执行董事 孔健楠杨静波 非执行董事 孔健岷（主席） 独立非执行董事 刘晓兰冯志伟伍绮琴 审核委员会 刘晓兰冯志伟 伍绮琴（主席） 薪酬委员会 孔健楠冯志伟 伍绮琴（主席） 提名委员会 孔健岷（主席）冯志伟 伍绮琴 公司秘书 陈静雅（于2023年8月29日辞任）尤金泉（于2023年8月29日获委任） 法定代表 孔健楠 陈静雅（于2023年8月29日辞任）尤金泉（于2023年8月29日获委任） 核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 法律顾问 香港法律：盛德律师事务所 开曼群岛法律：康德明律师事务所 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681, GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands 香港主要营业地点 香港九龙柯士甸道西1号 环球贸易广场85楼8503-05A室 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive,P.O.Box2681, GrandCayman,KY1-1111,CaymanIslands 香港股份过户登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716号铺 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 中国建设银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司招商银行股份有限公司 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司 网站 www.kwgliving.com 股份代号 3913 03合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告 公司简介 合景悠活集团控股有限公司（“本公司”，连同附属公司，总称“本集团”）的历史可追溯至2004年。其股份（“股份”）于2020年10月30日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市（“上市”）（股份代码：3913）。 本集团为中国领先的全业态智慧服务运营商。经过20多年的经营发展，本集团形成以大湾区、长三角、中西部为核心地区的区域布局，服务于住宅、购物中心、写字楼、医院、学校、机关、城市服务等多元业态。同时，本集团凭藉高质量的发展及高品质的市场表现，荣获克而瑞物管颁发的“2023中国物业管理上市公司领先企业高质量发展TOP10”以及观点指数研究院颁发的“2023物业企业服务力卓越表现TOP8”等称号。 展望未来，本集团将充分把握行业机遇，通过积极的开发商合作、第三方市场外拓及收并购策略，实现全业态高质量发展，进一步巩固本集团的规模效应和市场地位。另一方面，本集团通过高效的投后管理、精细化运营及数字化领先管理能力，实现多元业态的相互协作和有机融合，构建企业高质高速发展的正循环。 合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告04 主席报告 尊敬的各位股东 感谢各位持续支持本集团的发展，本人欣然提呈本集团截至2023年6月30日止六个月的中期报告。 2023年，国内经济增速波动，房地产行业的基本面仍未明显复苏，物业管理行业受到宏观环境低迷、上游行业销售大幅度下跌等影响，板块估值回调剧烈，物业管理公司增长面临挑战，物业管理公司纷纷探索独立发展路径，向市场化、品牌化、品质化、专业化发展。本集团亦把握行业变化，积极面对挑战，回归服务初心，审视经营中的不足，追求高质量、可持续发展。 2023年上半年，本集团收入同比2022年同期下降8.5%，达到约人民币1,888.1百万元。收入下跌主要由于一方面，本集团的在管建筑面积（“建筑面积”）规模略有下降，今年上半年，我们主动管理项目组合，并撤出高风险项目，优化经营；另一方面，预售管理服务及社区增值服务收入下降。为应对房地产市场的波动，我们在充分评估项目风险的前提下，谨慎接洽房地产销售相关的业务，以更具前瞻性地管理本集团的业务风险。2023年上半年本集团实现毛利润约人民币596.1百万元。随管理效能不断提高，截至2023年6月30日止六个月的毛利率约为31.6%，同比去年同期上涨1.5个百分点，核心净利润达到约人民币257.8百万元。 2023年，是本集团的调整年，集团在去风险、多元化、提效能等维度持续发力。面对时代的洗礼，本集团及时收缩业务风险敞口，主动调整高风险、低效益项目；同时，本集团亦优化业务方向，向非住宅市场及住宅存量市场倾斜；此外，本集团借助数字化工具，充分赋能员工，在实现客户资产保值增值的同时，助力高品质成长。 1.优化结构实现可持续发展，坚定市场化不动摇 物业开发商作为物业管理服务公司的重要客户，曾为物业管理公司业务及资本市场表现增色添彩，但随住宅新房供应收缩，房地产行业发展进入新周期，本集团匹配当前市场环境，主动优化业务结构，减少案场服务、销售代理服务等开发商类型业务，提升第三方业务占比。2023年上半年，本集团收入达人民币1,888.1百万元，其中来自第三方的收入占比从去年同期77.3%提升至81.4%。 随行业进入分化及集成期，物业管理企业不再执着于营运规模竞赛。相反，本集团高度关注房地产品牌根基及业务质量，优化在管项目组合，具体呈现为以下三种策略：第一，本集团坚定市场化道路，减少对传统开发商客户的依赖。第二，本集团持续进行全业态布局，汲取并沉淀全行业的最佳实践案例，为住宅、写字楼、购物中心、市政机关、医院、学校等提供定制化服务解决方案；第三，在区域上，本集团深耕重点区域，关注更高商业活跃水平的一二线城市，以实现更加高效的资源集成及集约化运营。 05合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告 主席报告 目前，本集团已进驻全国22个省、自治区与直辖市的134个城市，在管建筑面积及合约建筑面积分别为205.4百万平方米及278.1百万平方米。其中，第三方项目的在管建筑面积达179.2百万平方米，在管建筑面积中占比达87.3%；住宅在管建筑面积与非住宅在管建筑面积为51：49。 2.紧抓消费复苏机遇，精益化运营管理商业资产 疫情过后，伴随中国经济进入到常态化，国内产业发展呈现出需求变化快、商业资产供给增长放缓、存量商业资产运营竞争加剧等特点。商业在经历行业红利期后亦面临增长挑战，本集团也在转型并步入常态化增长期。2023年上半年，全国社会消费品零售总额同比增长8.2%，其中，二季度社会零售额增长趋势略有放缓，其中既有短期疫情冲击的影响，又有消费结构转型升级、居民收入分配结构及水平带来的挑战。但展望全年，近期国家发展改革委出台《关于恢复和扩大消费的措施》，各地促消费措施亦紧随其后，本集团将紧抓消费复苏的机遇，通过创新与变革，充分激发商业资产穿越周期的抗风险韧性。 存量时期，商业资产运营的最终目标是资产的保值增值。作为消费场景的终端，在利润空间有限的前提下，商业资产运营方的核心能力就是聚焦于价值创造的最优场景，实现最佳服务交付。在购物中心方面，本集团凭藉运营团队对消费者的洞察能力，将关联场景的有效数据获取、留存、挖掘并分析，前置性地调整了部分弱势业态，并积极布局强势业态和品牌，周期性调整以确保场景中有消费者喜爱的活力品牌，充分提升客户的消费体验。在写字楼方面，受制于部分行业的景气度下滑，面临供需两端的压力，本集团积极优化租户机构，力求兼顾短期与长期需求，通过精细化运营，把握存量时代下的运营增长红利。 3.坚持数智化转型，向新图强提升空间运营效率 数智化的核心是数据业务化，这是一次基础设施建设的重构、迁移和切换，本集团着力于打造新业务系统并设计新服务体系，重构以消费者为经营中轴的数字商业生态。2023年5月，本集团与腾讯云计算（北京）有限责任公司 （“腾讯云”），腾讯控股有限公司（股票代码：700）的子公司达成战略合作，将围绕物业服务数字化转型展开合作，共建“未来社区”，围绕着做好物业管理服务的初心，持续提升品质和构建用户信任，借助IoT、云计算、大数据、AI提质增效，推动企业转型升级，为客户提供优质服务体验，让其享受资产增值的喜悦；为员工充分赋能，提升其能力，帮助其融入社区乃至城市。 合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告06 主席报告 在过去三年，我们见证了物业管理行业的韧性，作为不动产空间的维护者和价值增值者，物业服务不仅能为客户提供安全、便利、舒适的生活和工作环境，更是能通过专业的设施设备维护管理，让不动产持续散发价值的光芒。基于不动产的产权及价值属性，千千万万个物业管理行业的基层员工，通过提供保洁、维修、秩序、工程等服务，与不动产空间、与业主产生链接；他们对社区居民的生活和需求的敏感洞察力，是物业公司对客户服务的重要抓手，亦是物业公司的宝贵财富。如何让经验传承并让更多的客户获得优质的物业管理服务体验，是我们一直思考的课题。本集团借助先进的数字化工具，尝试将将优质的客服经验训练沉淀为算法模型，确保从服务入口，到事件分类、工单识别及处理关单的全闭环链路，形成工单自动流转，并赋能员工更好地对客户提供服务。通过服务设计，创造客户的使用价值、响应价值及关怀价值，在品质成长的路上我们步履不停。 4.未来展望 2023年注定是不平凡的一年，市场的变化、消费者行为的不断演变都给我们的业务运营带来了新的考验，但我们坚信机遇总是与挑战并存。2023年的下半年，本集团将持续构筑业务根基，妥善处理好自立自强与开放合作的关系，妥善处理好规模扩张与品质成长的关系，以及妥善处理好短期回报与长期发展的关系，推动高质量健康发展。 07合景悠活集团控股有限公司2023年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾 概览 在2023年上半年，我们坚定面对充满挑战的市场环境，敏锐洞察经济发展的趋势和消费者习惯的变化，积极主动降低业务潜在风险，持续提升运营效率，迅速加快对成员企业的融合步伐。我们深守初心，始终坚持以品质服务、智慧提效、企业融合和优质增长为我们的长远发展战略。 截至2023年6月30日，我们在中国的134座城市提供物业管理服务、商业营运服务及增值服务，合约总建筑面积达到约278.1百万平方米，其中在管总建筑面积约205.4百万平方米。相较于截至2022年12月31日的在管总建筑面积约215.5百万平方米，在管规模略有下降。2023年上半年，我们积极管理项目组合，对于高风险、以及存在安全隐患的项目，我们主动进行撤出，以实现全集团整体经营的优化。在当前的管理面积规模下，相比简单追求项目数量和面积规模的增长，我们更加注重项目组合的质量和优化，这符合我们长远发展的战略思路。 在2023年上半年，本集团实现总收入人民币1,888.1百万元，同比下降8.5%，主要由于预售管理服务及社区增值服务收入下降。过去几年的疫情对我国经济发展产生了很大的冲击，各行各业都受到不同程度的影响，房地产市场也不例外，恢复需要时间。房地产市场承压对我们的预售管理服务及社区增值服务业务带来挑战。为了有效应对这一挑战，我们主动管理风险，调整房地产项目销售案场的规模，在充分评估项目风险的前提下，谨慎接洽销售案场的业务，以更具前瞻性地管理业务风险。我们坚信，只有这样，企业才能持久发展。 作为一家全业态智慧服务运营商，数智提效始终是本集团战略布局的重要组成部分。2023年5月，本集团与腾讯云宣布一项战略合作，双方联手打造首个物业管理行业创新实验室，围绕物业管理服务数字化转型展开合作，探索前沿技术在物业管理领域的应用，共建“未来社区”。我们还荣幸荣获观点指数研究院颁发的“2023物业企业服务力卓越表现TOP8”称号，这充分证明了我们高品质服务的实力。同时，凭藉前瞻性的数智化布局以及领先的环境、社会、公司治理理念，