2023产业暨物流园区运营发展报告

2023 产业暨物流园区运营发展报告 1 前言 过去的一年里，生物医药与大健康产业成为产业发展的热门方向，同时科技、智能、新能源、数字化等依旧是不变的主题。虽然经济复常下，行业依旧承压，但政策支持以及公募REITs、产业结构走向深化的基础上，产业未来的发展仍然光明。产业之外，物流仓储业与其他产业的融合亦更为积极，继续打造生态价值链。 与行业共成长，观点指数发布《2023产业暨物流园区运营发展报告》，对过去一年产业与物流领域的发展进行总结。 同时，对过去一年表现卓越的产业、物流运营企业以及优质园区项目，观点指数进行评估和肯定，发布“卓越指数•2023产业物流卓越表现”研究成果，持续为行业提供榜样的力量。 研究成果说明 研究成果如何产生？ 筛选城市范围：中国内地区域。 企业样本选取标准：2023年在中国内地有产业、物流园区项目运营的企业和机构。项目样本选取标准：2023年在运营的各类产业、物流园区。 统计时间口径：2023年1月1日-11月30日。 数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。 管理指标、商业模式及品牌指标调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖全国产业、物流运营企业、金融投资 机构、专业机构等。 产业篇复常挑战 经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。 经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。 在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。 从公募REITs市场来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市 安数码城，在多年发展下已渐成熟。 工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。1-10月成交土地数量22981宗，同比下跌20.89%；成交土地面积98564.30万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积134081.16万平方米，同比缩减21.11%；成交总价3422.83亿元，同比下跌14.01%。 1地产结转缩减，超半数企业经营数据转弱 场的流动性压力。产业园REITs的二级市场表现更是持续走弱，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。 部分产园REITs受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期。 困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。仅以粤港澳大湾区来说，该区域是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心，两地各有优势，但相较上海与苏州则缺乏生物医药头部企业。 近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。被评定为9个产业转型升级基地的凤岗天 过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。 在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。 数据来源：企业中报，观点指数整理 由于港股上市企业不公布三季报业绩，因而选取半年报业绩做统一对比。可以看到，包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。超半数企业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。 数据来源：企业中报，观点指数整理 张江高科利润大增主要由于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业的股权出售予华安张江产业园REIT，以推动该单REIT完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦原始权益方。 出售张润置业，为张江高科贡献的净利润达到3.08亿元，占归母净利润的比例为77.86%。 市北高新则因报告期内未实现产业载体销售，导致本期经营业绩出现大幅亏损。市北高新在报告中解释称，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，给公司阶段性经营业绩带来一定波动。 去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到较大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。 除此之外，市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。 在业绩整体下滑的大背景下，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。 市场情绪不佳，产园REITs整体下行 2 截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首发募集资金总额达954.52亿元，离千亿大关愈发接近。 其中，产业园REITs占31%，共计9支，其具备持续的经营收益和稳定的现金流，有较强的抗通胀能力，且分红稳定，是REITs市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资者的青睐，然而现实却很骨感。 从交易数据来看，2023年REITs市场相当长时间呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。 市场活跃度方面，11月份，过半REITs活跃度均持续下探，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者愈趋谨慎，REITs市场流动性进一步收紧。 二级市场上，1-11月份，产业园REITs整体表现弱势，市场每况愈下。去到11月，刚在10月完成解禁的临港创新园REIT和东久新经济REIT尽管已较10月跌幅收窄，但仍维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。 除此之外，湖北科投光谷产业园REIT、杭州和达高科产园REIT跌幅均处于6%-7.5%间。 整体来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了REITs市场的流动性压力。华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率出现下滑，其余产业园REITs则表现相对稳健，但二级市场受到牵连下跌。 政策方面，近期，沪深交易所发布了《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。 多项新规均指向REITs市场流动性和稳定性的提高。如在询价与认购方面，设置分阶段、分时间的减持，以防止“打新”投资者早早抛售，引发市场波动。 另外，文件还提到“配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，希望加快引入长线资金以稳定REITs二级市场。 从2023全年来看，REITs新项目发行明显在提速，然而未能如预期带来明显的长期市场热度，也不存在明显分流存量项目资金，大幅冲击估值的情况。 从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年11月末有4支REITs已通过但未正式上市交易，另外还有10支产品正在审批中。而10支正在审批的产品中有4支属于园区基础设施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT及博时津开科工产业园REIT。 仍未见触底迹象，未来上地区域的租赁压力还将持续。 建信中关村REIT方面，受经济下行影响，相当数量的互联网企业经营战略调整，降本增效成为主流，一批边缘业务被裁减，导致上地区域互联网企业租赁面积持续调整，严重影响中关村产园REIT的租赁情况。当前行至年末，互联网租赁面积调整业已近尾声，但受到上地北清路区域内新增租赁面积供应影响，预计年底区域内空置率将继续攀升，短期内租金继续承压。 华安张江产业园REIT方面，出租率则依然受到哲库的退租事件拖累。据此前报道，OPPO在5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，3000多人的团队就地解散，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资 3REITs资产续租压力大，短期难见改善 产的重要承租方。 资料显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为19314.31 从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、华安张江产业园REIT三支产业园REITs完成度分别为62.79%、67.59%和67.97%。 园区底层资产方面，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率下行明显。其中，建信中关村REIT三季度再有5家租户退租，新招租面积难以弥补退租面积，导致出租率进一步下滑至63.73%。而且目前北京产业园租赁市场 平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。尽管张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元，等于额外增加一笔收入，张江运营团队也持续披露其招租的最新情况，但填满如此大面积的空间尚需较长时间。 该退租事件引起机构投资者乃至证监会、交易所的关注，亦令下半年起投资者对租户集中度高的产业园愈发担忧，纷纷在投资者交流会中提出疑问。 另外，还出现上交所在对新申报的博时津开科工产业园REIT发出的问询函中提出要求，要求管理者分析重要现金流提供方退租或集中换租对基础设施项目现金流的影响，并评估设置风险缓释措施。 另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷产园REIT首次披露季报表现。2023年9月末出租率为87.63%，租金单价平均为62.72元/平方米/月，较募集说明书披露的2022年末租金单价61.6元/月/平方米有所提升。 政策上，中国证监会年初召开的2023年系统工作会议就强调，2023年将大力推进公募REITs常态化发行。发改委则表示要优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。可以看到，2023年的国内REITs市场迎来了更多样化的底层资产和发行人，为机构投资者分散配置提供更多的机会。 4 产业聚集性强，湾区医药发展优势凸显 我国生物医药产业呈现出空间布局上的集群式特点，产业布局主要集中在经济发展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地区，且随着生物医药产业的加速发展，聚集化的趋势持续加强。 目前来看，我国生物医药产业现已形成环渤海、长三角、珠三角、中部长江经济带、川渝等主要聚集区。总体上呈现东部强势，中西部后发追赶、打造自身独特优势的格局。 单就粤港澳大湾区而言，是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心。根据《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021-2025）》，广东省将重点推进完善“双核多节点”的生物医药产业空 间布局，定位广州、深圳市为发展核心，珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点节点，打造生物医药与健康产业集聚区。 同时，提出实施十大产业特色园区建设工程，通过发挥广州国际生物岛、深圳坪山国家生物产业基地、中山国家健康科技产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等产业集聚带动作用，建成10个特色鲜明、规模效益显著、辐射带动效应明显的综合性产业园区，形成2个千亿级产业园区。 单就广州而言，广州起步早，产业基础更为稳固，区内高校和科研机构形成有效支撑，拥有强大的产