朗廷-SS2024年中期报告

Stockcode股份代号：1270 InterimReport中期报告 2024 企业背景 朗廷酒店投资主要是为了拥有及投资于一个酒店投资组合，初步重点为位于亚洲的已落成酒店。本集团的初步酒店组合由以下酒店组成： 香港朗廷酒店 香港康得思酒店 香港逸东酒店 根据香港旅游发展局分类，香港朗廷酒店与香港康得思酒店均为甲级高价酒店，而香港逸东酒店则为乙级高价酒店，甲级高价酒店属最高级别，而乙级高价酒店属第二高级别。 该等酒店均位处香港九龙半岛，属繁华的商业休闲集中地，从购物、餐饮、娱乐到文化景点包罗万有。 该等酒店亦毗邻四通八达的香港交通枢纽，住客可轻松往返香港其他休闲及商业区。 朗廷酒店投资 目录 2 公司资料 4 财务摘要 5 主席报告书 8 行政总裁回顾 15 董事简介 19 管治及循规 28 权益披露 32 财务资料 67 词汇 公司资料 信托 朗廷酒店投资 （根据香港法例按信托契约组成的固定单一投资信托） 公司 朗廷酒店投资有限公司 （于开曼群岛注册成立之有限公司） 托管人－经理 朗廷酒店管理人有限公司 （作为信托之托管人－经理） 公司及托管人－经理之董事会 罗嘉瑞（主席及非执行董事） BrettStephenBUTCHER（行政总裁及执行董事） 陈家强*林夏如*罗俊谦#罗俊礼#黄桂林* #非执行董事 *独立非执行董事 公司及托管人－经理之审核委员会 黄桂林（主席）陈家强 林夏如 公司之薪酬委员会 陈家强（主席）罗嘉瑞 林夏如黄桂林 公司之提名委员会 林夏如（主席）罗嘉瑞 陈家强黄桂林 公司秘书 黄美玲 核数师 德勤•关黄陈方会计师行 注册会计师 注册公众利益实体核数师 朗廷酒店投资2 公司资料 法律顾问 康德明律师事务所孖士打律师行 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司交通银行股份有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国建设银行股份有限公司香港分行创兴银行有限公司 恒生银行有限公司华侨银行有限公司三井住友银行 香港上海汇丰银行有限公司 公司之注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 公司之香港主要营业地点 香港湾仔港湾道23号 鹰君中心27楼2702室电话：(852)21862500 传真：(852)21869867 公司之主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111CaymanIslands 公司之股份过户登记处香港分处及股份合订单位登记处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712-1716号铺 网址 www.langhamhospitality.com 投资者查询 投资者或股份合订单位持有人如有查询，可电邮至：enquiry@langhamhospitality.com 香港交易所股份代号 1270 32024年中期报告 财务摘要 （除另有指明外，以百万港元为单位） 2024年上半年 2023年上半年 变幅 酒店组合收入 772.9 720.9 7.2% 扣除服务费后的信托集团总租金收益 191.1 235.8 -19.0% 股份合订单位持有人应占溢利（撇除投资物业、 衍生金融工具公平值变动及与支付酒店管理费用及许可费（“酒店管理人费用”）安排有关的变动） 4.3 94.3 -95.4% 可分派收入 34.0 136.8 -75.1% 每股份合订单位中期分派 – – – 于 2024年6月30日 2023年12月31日 2023年6月30日 酒店组合总值（百万港元） 15,725 15,662 15,265 每股份合订单位资产净值 2.75港元 2.77港元 2.65港元 负债比率 38.1% 38.3% 40.5% 朗廷酒店投资4 主席报告书 2024年上半年访港旅客人数较去年同期增加64%，达21百万人次。每日有116,000旅客涌入，其中大陆旅客占大多数。由于去年仍稍微受新型冠状病毒影响，2024年首两个月的旅客人次同比增长最为明显。然而必须注意，2024年上半年过夜旅客总数仅为2018年同期的76%。 我们的酒店组合业务表现在今年首两个月与去年同比取得良好增长。该增长乃部分由于今年的营商环境阻碍较少，及若干会议与活动亦已复办。然而，由于旅客群结构转变及新的消费行为出现，再加上日渐多本地人到香港以外的大湾区城市探索餐饮服务，增长势头在2024年3月开始放缓。因此，第二季度总收入不仅低于第一季度的数字，亦落后于去年的表现。尽管如此，2024年上半年的整体业绩仍略有改善。整体而言，我们的酒店组合总收入按年增长7.2%。 我们的酒店组合于入住率及平均房价之间成功取得平衡，两者分别增长3.3个百分点及4.2%。因此，可出租客房平均收入（“可出租客房平均收入”）于2024年上半年按年增长8.1%。餐饮（“餐饮”）业务于2024年上半年略有增长，餐饮收入按年上升5.7%，主要来自宴会业务。 该等酒店于扣除全球市场推广费前的合计总经营毛利仅增加2.4%或5.5百万港元至232.5百万港元。食品及劳动力费用上涨，以及旅游代理商佣金增加，削弱了利润的增幅。 2024年上半年，固定租金收益为111.9百万港元，浮动租金收益为116.2百万港元，即我们所占扣除全球市场推广费前该等酒店合计总经营毛利的50%份额。虽然该等酒店的营运略有改善，但信托集团的浮动租金收益显着下跌42.7百万港元或按年下跌26.9%。收益下降归因于信托集团与承租人之间的溢利分配比例的调整。此前，该等酒店向信托集团分配其扣除全球市场推广费前的合计总经营毛利的70%作为浮动租金。2023年，独立估值师根据总租赁协议进行租金检讨后，厘定该等酒店于2024年1月1日起（即第三期间）的市场租金组合。经独立股份合订单位持有人批准后，该有关浮动租金的溢利分配比例现已减少至50%。尽管有此变动，基本租金保持不变。 整体而言，经扣除服务费开支后，2024年上半年总租金收益下跌19.0%至191.1百万港元。在扣除酒店物业相关开支后，信托集团的净物业收益则按年减少20.0%至180.9百万港元。 52024年中期报告 主席报告书 为减轻财务负担，我们于2023年12月策略性地偿还银行借款净额257.9百万港元后，2024年上半年未偿还贷款余额较2023年上半年未偿还贷款余额有所减少。然而，信托集团于期内仍然面临利率持续高企的挑战。与2023年上半年相比，银行借款的利息开支增加21.2%或28.3百万港元，突显利率上升的影响。2024年上半年，信托集团的银行借款平均年利率攀升至5.4%，较2023年上半年上升1.1个百分点。 随着相当一部份平均固定利率较低的利率掉期于2023年12月到期，掉期带来的已变现收益下降86.2%或26.2百万港元。因此，2024年上半年仅有4.2百万港元来自于掉期，部分用于抵偿银行借款利息开支增加。信托集团将密切监控并积极管理利率风险，在我们认为适当的时候进行更多掉期。 于2024年6月30日，酒店投资组合的估值由2023年12月底的15,662.0百万港元上升至15,725.0百万港元。期内，投资物业（酒店组合）及衍生金融工具的公平值收益为53.3百万港元，部分被与支付酒店管理费用及许可费（“酒店管理人费用”）安排有关的变动所抵销。该等主要非现金项目的综合影响于期内带来溢利净额43.0百万港元。 然而，在撇除投资物业及衍生金融工具非现金公平值变动及与支付酒店管理人费用安排有关的变动后，溢利净额为4.3百万港元，较2023年上半年减少95.4%。与去年相比的变化主要由于支付予信托集团的浮动租金减少42.7百万港元及融资成本增加53.3百万港元。就其他非现金项目作出调整后，截至2024年上半年的可分派收入总额为34.0百万港元。概无宣派中期分派。 于2024年6月底，信托集团的资产净值（“资产净值”）为9,284.1百万港元或每股份合订单位2.75港元。按本公司于2024年6月28日（即2024年6月的最后交易日）的收市价每股份合订单位0.56港元计算，信托集团的资产净值较本公司的收市价溢价391.1%。于2024年6月底的负债比率为38.1%，而于2023年12月底为38.3%。 朗廷酒店投资6 主席报告书 展望 中东及乌克兰的冲突持续，加上美国及中国之间的贸易冲突，为全球经济带来不确定性。世界经济放缓、高利率、航空公司运力问题、旅客行为转变，且越来越多本地人在香港以外的大湾区城市探索具竞争力的餐饮服务，这些因素均将继续影响香港酒店及旅游业。 2024年上半年，旅客总人数达到2018年的76%，显示未来将逐步走向全面复苏。主要基础建设项目预计落成以及启德体育公园、东九文化中心及航天城等新景点开发预期将有助振兴酒店业。此外，港澳自由行计划扩展至中国大陆更多城市，可能会刺激大陆旅客访港。 为加强酒店在现有业务环境中的盈利能力，我们会专注于尽可能削减开支，并致力于为该等酒店的住宿及餐饮业务寻找更有效的营运模式。 预期业务需求及访港人数会增加，我们的高质营运、优质资产及优越的地理位置为我们该等酒店的营运奠定了基础。预期利率将在今年后期开始逐步下调，我们的融资成本将有所降低，然而，尽管我们认为在2024年余下时间内，当前的营运环境将不会发生任何重大变化。 本人谨代表董事会衷心感谢托管人－经理及信托集团之酒店团队与员工之贡献，并向各股份合订单位持有人对我们一直以来的支持表达诚挚的谢意。 罗嘉瑞 主席 72024年中期报告 行政总裁回顾 由于信托集团的该等酒店已出租予GE(LHIL)LesseeLimited（“总承租人”）（为鹰君集团有限公司的间接全资附属公司），信托集团所收取租金乃由经协定之固定租金收益（按比例每年225.0百万港元）及浮动租金（按该等酒店（扣除全球市场推广费前）的合计总经营毛利的50%计算）组成。除获总承租人支付固定及浮动租金收益外，信托集团亦从位于香港逸东酒店租赁予独立第三方的零售商店直接收取租金收益。 2024年上半年，信托集团维持稳健的固定租金收入，金额达111.9百万港元。然而，尽管基本租金保持稳定，信托集团的浮动租金收益较去年同期显着减少42.7百万港元或26.9%至116.2百万港元。该下跌主要是由于计算浮动租金份额的适用百分比由70%改为50%，而基本租金保持不变。加上来自香港逸东酒店零售商店的少量租金收益0.9百万港元，信托集团于2024年上半年收取的总租金收益（扣除服务费前）为229.0百万港元，按年下跌15.7%。 扣除所产生的服务费37.9百万港元后，总租金收益为191.1百万港元，按年下跌19.0%。 （百万港元） 2024年上半年 2023年上半年 变幅 固定租金收益 111.9 111.6 0.3% 浮动租金收益 116.2 158.9 -26.9% 来自零售商店的租金收益 0.9 1.0 -10.0% 扣除服务费前的总租金收益 229.0 271.5 -15.7% 服务费支出 (37.9) (35.7) 6.2% 信托集团的总租金收益 191.1 235.8 -19.0% 总服务费包括向酒店管理公司支付的：i)酒店管理费用；ii)许可费；及iii）全球市场推广费。酒店管理费用由基本管理费用（按酒店总收入的1.5%计算）及奖励费用（按有关酒店经调整总经营毛利的5.0%计算）组成。许可费乃按有关酒店总收入的1.0%计算，而全球市场推广费则按有关酒店总客房收入的2.0%计算。须注意的是，于计算可分派收入时，全球市场推广费乃以现金支付。至于酒店管理人费用，酒店管理人可选择以股份合订单位、现金或两者并用形式支付。就截至2024年12月31日止三个年度，酒店管理人已选择全部以股份合订单位形式