房地产行业2024年中报综述20240909

房地产行业2024年中报综述20240909_原文 2024年09月10日06：56发言人00：01 各位投资人员大家好，我是广发证券的房地产行业分析师郭振。 发言人00：05 下面来汇报一下我们24年中期的房地产的行业的中报综述。 发言人00：13 这次中报综述的话，我们总共是整理了有56家房企的A加H的中报数据，包括32家的A股上市公司和24家的港股上市公司，也包括财务和经营数据。 房地产行业2024年中报综述20240909_原文 2024年09月10日06：56发言人00：01 各位投资人员大家好，我是广发证券的房地产行业分析师郭振。 发言人00：05 下面来汇报一下我们24年中期的房地产的行业的中报综述。 发言人00：13 这次中报综述的话，我们总共是整理了有56家房企的A加H的中报数据，包括32家的A股上市公司和24家的港股上市公司，也包括财务和经营数据。 发言人00：32 我们整体的话大概分成两个板块，一个就是持续经营类企业38家，还有出险房企是18家，总共是56家。 发言人00：41 从这个板块的整体的总资产规模的话，差不多还有18.8万亿。 发言人00：46 其中出险的房企的话占比的话是32%，正常经营的房企的话占占比是68%。 发言人00：54 板块的这个规模净资产规模是2.4万亿，其中90%正常进行起出现罚息。 发言人01：01 由于连续多年的减亏损，导致了净资产的比例逐步的下降。最高的时候出现罚息加在一起的话占比是32%，总资产规模占比的话是40%。 发言人01：07 最高的时候出现罚息加在一起的话占比是32%，总资产规模占比的话是40%。 发言人01：14 但是现在总资产规模下降了八个百分点，净资产规模下降了22个百分点，也是过去两年行业整体资产负债表结构变化的一个写照。 发言人01：24 出险企业的占比越来越低的这样一个趋势。那么先从利润表开始分析，从整体利润表的情况来讲的话，就是收入的下降，也就亏损。而且板块最重要的核心经营性理论，在2024年中期转复。 发言人01：34 而且板块最重要的核心经营净利润在2024年中期转复。 发言人01：42 这个核心经营利润的指标是一个扣除的资产减值准备、投资收益等非经常性科目在内的这样的一个经营性利润。 发言人01：51 主要下降的原因因为毛利率的下滑和费用率的上升所导致的实际当期经营表现的一个回落。 发言人01：58 那么从具体的数据来看看的话，这个中报56家房企营业收入是1点三四万亿，同比下降15%，和历史的这个高点比的话，大概是下降了28%。 发言人02：12 盈利方面的话，24年上半年板块的规模经营就是亏损了460亿元，叫2023年同期是多亏了333亿元，去年的话是亏损了127亿元。 发言人02：26 今年其实是一个亏损的规模和亏损降幅扩大的一个趋势。 发言人02：31 就目前的亏损量，已经接近22年全年的这样的一个亏损的一个水平。 发言人02：36 那么前期这个销售高峰市场，他说高峰的这个阶段，22年21年下半年到22年上半年的这个项目，开始逐步的进入当前的一个结算。 发言人02：50 使得这个行业整体的一个成交量出现了一定回落。 发言人02：55 但是回落的幅度其实并没有非常的巨大，但是因为房企加速下行，所以就导致板块整体的利润率，盈利能力下行的幅度相对来讲比较大。 发言人03：06 那么板块的亏损，从22年中期开始到24年的中期，累计亏损已经达到了2008亿元，从收入端我们看35家房企，样本房企上半年实现收入的金额是1.05万亿，同比下降17%，在这个跟结算的或者说跟行业竣工的降幅水平基本上一致。 发言人03：30 那么上半年的预收账款的规模是3.46万亿，同比下降是30.3%。 发言人03：36 滘二三年末下降8.7%，对于结算收入的覆盖倍数，全年的覆盖倍数，现在是仅有啊差不多是仅有1.01倍，比二三年末是进一步下降了这个0.1个百分点，就是0.1倍的这样的一个水平。 发言人03：52 可结算规模和资源的这个覆盖比例是快速的回落。 发言人03：57 那么预售账款的结算保障倍数在2022年的时候，或者在2022年之前，很长一段时间都是在1.4到1.5倍以上，但现在也是降到了一倍左右的一个位置。 发言人04：08 其实行业整体的一个结算能力，随着你的销售的下滑和竣工的不断的这样的一个维持高位，行业的结算能力，未来的结算能力和增长能力其实也会出现回落。所以预计未来的1到2年，行业整体的收入口径的增速应该会从过去几年的稳定正增长，变到一个持续下滑的这样的一个趋势。 发言人04：21 所以预计未来的1到2年，行业整体的收入口径的增速，应该会从过去几年的稳定正增长，变到一个持续下滑的这样的一个趋势。 发言人04：32 盈利方面的话，24年上半年56家房企的整体毛利率和扣税毛利率分别是13.3和11.1%，同比分别下降3.2个百分点和3个百分，比二三年全年分别下降1.1个百分点和0.6个百分点。 发言人04：46 最近这几年行业的结算毛利率的水平是逐步的下移的，在2020年的时候的话，结算毛利率中枢还有25%，到2021年毛利的中枢到了20%。2022年的二三年，差不多在15%到20%之间，那么到24年的中期已经降到13%。 发言人04：58 2022年的二三年，差不多在15%到20%之间，那么到24年的中期已经降到13%。 发言人05：04 这个利润率的下滑和房价和土地质量的这种下降有很大的关系。 发言人05：10 投资收益方面，就是表外的结算利润共现在来讲的话，24年的中期是下降了48%，那么二三年全年是下降57%。 其实这两个财报季开始就可以看得出来，表外的利润贡献能力，其实它的下降背后的原因也是和利润率的这种回落有关系。 发言人05：21 其实这两个财报季开始就可以看得出来，表外的利润贡献能力，其实它的下降的背后的原因也是和利润率的这种回落有关系。 发言人05：31 费用方面的话，24年上半年板块的营收口径，就是管理销售费用相对于当前报表结算收入是6%，同比基本持平，比二三年全年是微升。 发言人05：43 但是从销售的这个口径来看，就是实际的当前费用率的表现来看，24年上半年41家房企的销售金额口径的费率是5.5%，同比上升1.5个百分点，二三年全年持平。 发言人05：56 那也就是说从二三年下半年开始，报表端的管理销售费用的实际费率是有一个上行的一个趋势的。发言人05：56 也就是说从二三年下半年开始，报表端的管理销售费用的实际费率是有一个上行的一个趋势的。发言人06：04 那随着行业或者市场的这种新房销售难度的逐步增加，短期费用率能得到控制，这件事情肯定是比较难的。 发言人06：04 随着行业或者市场的这种新房销售难度的逐步增加，短期费用率能得到控制，这件事情肯定是比较难的。 发言人06：12 财务费用方面的话，24年上半年营收口径的财务费用率为4.8%，同比上升一个百分点。发言人06：18 就二三年全年上升2.2个百分点，那那41家房企的这个销售口径的费率是4.2，同比上升1.8。发言人06：21 那那41家房企的这个销售口径的费率是4.2，同比上升1.8。发言人06：25 从目前来看的话，这个财务费用率和管理销售费用率上行的这个原因不同。发言人06：31 财务费用率主要是原因由于一部分企业的债务置换，过去的一些能够有具体项目，木头项目去匹配的直接融资的这样的一些财务成本，现在必须要置换为一部分间接融资，这部分间接企业持有性资产为抵押的融资渠道，它对应的费用是无法进行资本化的。 发言人06：56 由此，也会带来一些，企业费用率上升的一些影响。发言人07：00 此外，企业的资产及信用减值等非常性、非经常性的损益的科目和影响也在加大，来逐步影响报表的利润的一个表现。 发言人07：10 24年上半年我们看到56家A加A区的这个板块房企集体资产减值的信用损失是625元。它比23年同比那是这个规模增长了41.1%，也是21年以来板块连续三年减值，而且这个累计减值规模已经在2200以上。 发言人07：16 它比23年同比那是这个规模增长了41.1%，也是21年以来板块连续三年减值，而且这个累计减值规模已经在2200元以上。 发言人07：28 房企目前到现在为止的话，其实正常的减值的具体的时间应该是在四季度比较多，但是今年的这个减值时间也是上前提前了。 发言人07：38 综合来看，24年上半年板块整体的房企经营净利率和规模净利率分别是负的22.4%和负的3.4%。 发言人07：47 在二三年这个转亏的基础之上，进一步下降了1.1个百分点和1.2个百分点。 发言人07：52 那么行业我们说看到了一部分企业。 发言人07：55 如果说把他的这个供应价值变，投资收益，资产减值，特别是资产减值这个影响的一个大户。 发言人08：04 如果把它去掉，单纯看经营性净利润的话，上半年的话也达到一个亏损，这是首次亏损。 发言人08：12 从21年以来，虽然我们这简直带来的是板块亏损，从222年以来就出现了。 发言人08：17 但是说经营性亏损这是第一年。 发言人08：20 其实也能看得到，就是行业的内在的盈利能力在底加减值的这个影响，实际报表的这个利润表现，应该是我们说未来几年的这个压力应该非常大。 发言人08：33 分类企业来看，就是综合来讲，不同类型的企业或包括不同的企业的这个经营表现，包括它未来的这样的一个利润能力，我们去进行比对。 发言人08：44 从利润表来分析的话，我们主要比对这个三项。发言人08：48 第以上就是预收账款覆盖倍数，从披露数据的众多的房企来讲，预售账号覆盖倍数能力最强的是滨江集团，是2.01倍，虽然比去年全年的2.25倍下降了两点，就是0.24这个的覆盖倍数，但是，也依然是所有的开发企业里运售饭馆资源保障能力最强的一个公司。那除了滨江之外，第二、二名是建发国际，第三名，是绿城中国，第四名是华发股份，然后此外的话，包括像华润置地，也能维持3.5倍以上的这样的一个水平。 发言人09：12 那除了滨江之外，第二、二名是建发国际，第三名，是绿城中国，第四名是华发股份。然后此外的话，包括像华润置地，也能维持3.5倍以上的这样的一个水平。然后像这个中海的，就是这个保利、招商，还有越秀，差不多都是在一点1倍到1点2倍之间，中海是最低的，差不多是0.58倍。 发言人09：26 像这个中海的，就是呃这个这个保利、招商，还有越秀，差不多都是在一点1倍到1点2倍之间，中海是最低的，差不多是0.58倍。但中海过去几年一直是维持在一个比较低的位置，22年全年0.62，二三年全0.56，因为它的现房销售占比的影响相对来讲比较大。 发言人09：36 但中海过去几年一直是维持在一个比较低的位置，22年全年0.62，二三年全0.5，因为他的现房销售占比的影响相对来讲比较大。那么像一些弱信用，或者说近就是近期以债务偿付为主的这样的一些公司。 发言人09：47 像一些弱信用，或者说近就是近期以债务偿付为主的这样的一些公司。比如说万科，比如说金地，比如说新城龙湖，他的这个预售量款覆盖倍数有一个很明显的趋势的下降。 发言人09：54 比如说万科，比如说金地，比如说新城龙湖，他的这个预售量款覆盖倍数。有一个很明显的趋势的下降。 发言人10：02 万科是从22年的1.14倍到去年全年的0.84倍，今年上半年的0.69倍。 发言人10：08 龙湖是从0.55倍到现在差不多是啊从这个20。 发言人10：14 22年全年的差不多是1.5倍，现在0.7倍。这个新城控股是从一点72倍到0点八九倍，那么经济是从0.77倍，现在维持在了差不多是0.75到78倍的这样的位置，整个出就是一就这部分企业他们的这个预售账款的一个保障，对他们的这