收入保持基本稳定，资产运营业务蓬勃发展

招商蛇口发布 2024 年上半年业绩公告；公司 2024 年上半年实现营业收入 512.73 亿元，同比-0. 33%，归母净利润 14.17 亿元，同比-34.17%；基本每股收益 0.11 元/股，同比-50.00%。 营收规模保持稳健，融资成本明显改善 2024 年上半年公司实现营业收入 512.73 亿元，同比-0.33%，主要业务收入“两增一减”，收入结构持续优化调整，其中开发业务营收 399 亿元，同比-4.15%，占总营收的 77.82%，资产运营业务营收 31 亿元，同比+13.05%，占总营收的 6.04%；城市服务业务营收 83 亿元，同比+16.94%，占总营收的 16.14%。此外，截至 2024 年上半年，公司剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 59.17%、现金短债比为 1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，截至报告期末，公司银行融资占比达 64.6%，一年内到期有息债务占比仅 16.7%，较2023 年末降低 3.34 个百分点。此外，公司资金成本显著降低，2024 年上半年公司新增融资成本 3.01%，截至报告期末综合资金成本 3.25%，较年初降低 22 个 BP。主要因公司利用 LPR 下行窗口期进行高息债务置换。 销售业务聚焦核心，投资项目轻重并举 2024 年上半年，公司实现签约销售面积 438.71 万平，同比-35.86%，签约销售金额 1009.52 亿元，同比-39.34%；权益比例 65%，同比+9pct。总体销售业绩下滑明显，但高能级核心城市市场地位持续巩固，权益比例上升。分城市看，“强心 30 城”销售贡献占比 91%，与去年同期持平，“核心 10 城”销售贡献占比 66%，同比+2pct，公司在全国 12 个城市进入当地流量销售金额 TO P5，其中 5 个城市排名当地 TOP1。投资端，公司保持积极态势，拿地项目“重中有轻”，报告期内，公司共获取 7 宗土地，总建面 80.13 万平，地价 146 亿元，拿地强度 14.5%；权益地价为 100 亿元，权益比例 68%。从项目来源看，公司在“核心 10 城”的投资金额占比达 86%；此外，公司获取代建项目 26 个，建面 178 万平；获取 4 个轻资产管理输出项目，建面 16.3 万平。 第二曲线表现亮眼，运营能力逐步提升 2024 年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入 36 亿元，同比+15%，EBITDA 实现 18.95 亿元，同比+14%。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA 回报率达 6.34%，同比提升 0.2 个 pct。具体来看，资产运营业务多点开花。1）集中商业：实现收入 8.38 亿元，同比+25.26%；2）写字楼：实现收入 6.50 亿元，同比+10.36%；3）产业园：实现收入 5.72 亿元，同比+12.82%；4）长租公寓：实现收入 6.29 亿元，同比+24.06%；5）酒店：实现收入 4.9 6 亿元，同比+23.38%。此外，2024 年上半年公司成功竞得上海松江泗泾 TOD 集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等 4 个轻资产运营管理项目。 投资建议：公司 2024 年上半年表现基本符合预期，营收总体保持稳定，业务拓展表现积极，第一曲线布局聚焦化、第二曲线布局多元化趋势明显加强，公司三大发展策略得到较好贯彻。考虑到公司主要业务的“基本盘”依旧稳固，其他业务内容持续丰富，我们预计公司未来仍可以维持一定增速的规模与业绩增长，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。考虑到当前房地产市场依旧处在下行周期，我们调整公司 2024-2026 年 EPS 至 0.78、0.84、0.90 元/股（前值 0.9、1.07、1.15 元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表