存量降息预期对地产链影响几何20240905

存量降息预期对地产链影响几何20240905_导读 2024年09月06日22：10 关键词 降息预期地产链政策预期供需双端推盘量LPR存量贷款利率二手房市场核心城市以价换量租金回报率房贷利率需求复苏政策环境新房市场库存消耗按揭降利率市场反应利率政策货币政策 全文摘要 近期地产销售遭遇季节性回落，市场进入淡季，政策面上，持续的地产调控政策影响市场反应，预计未来可能加码。重点在于行政手段放宽及对货币政策和利率政策的预期变化，特别是对一线和部分二线城市的限购政策可能放松，民众期待房贷利率降低。这将影响房地产市场供需关系，尤其是二手房市场，预期房价触底反弹。新房销售面积持续减少，二手房市场出现以价换量现象，高房价和紧缩货币政策抑制了购房意愿。政府试图通过调整房贷利率等方式刺激市场需求，但效果有限。市场预期银行存量按揭利率将下调，这将直接影响银行净利润增速，短期内可能吸引按揭客户，但银行股价已部分反映这些预期。银行可通过降准和降低存款利率等方式应对按揭贷款利率下行压力，保持息差稳定。政策出台后可能提升购房和消费需求，对银行和整个金融市场构成正面影响。同时，家电和家居消费板块展现积极投资信号，受益于房产市场改善和政策支持。分析师建议关注家具板块估值修复，以及钢铁行业在房贷利率下调背景下的供需变化，预期钢价和钢企盈利将实现合理回归。 章节速览 ●00：00存量降息预期与地产链影响分析 近期地产销售出现季节性回落，供给侧与需求侧均现淡季现象。政策面上，地产调控政策持续影响市场反应，预期未来可能出现政策加码。 ●05：40政策放松与房贷利率调整预期 当前政策重点在于行政手段的逐步放宽及对货币政策和利率政策的强烈预期。预期未来一线和部分二线城市将取消或放松限购措施，同时民众对房贷利率的进一步降低抱有较高期望。特别是对存量房贷利率的下调以及LPR利率空间的可能下调，预计将对房地产市场供需关系产生影响，尤其是在二手房市场上，政策实施可能促使房价触底反弹。 ●12：19探讨中国核心城市房地产市场：新房与二手房趋势及政策影响 当前中国核心城市房地产市场表现为新房销售面积持续减少，二手房市场则出现以价换量的现象。尤其是一些超过30年房龄的老旧二手房价格已经明显下降，尽管居民收入有所增加，但在高房价和紧缩的货币政策下，购房意愿受到影响。政府通过调整房贷利率等措施试图刺激市场需求，但效果有限。未来市场预计会经历结构性复苏，随着高房贷利率导致的抛售意愿降低，加上政策支持，市场供需关系有望逐步改善。 ●16：25探讨银行按揭利率下调对银行业影响 市场上传言银行存量按揭利率将下调80BP，对此进行了三方面的分析：一是该变动对银行基本面的直接影响，预计可能使银行净利润增速下降约10个百分点；二是降低按揭利率短期内可能对银行产生正面 影响，如吸引更多按揭客户；三是考虑到市场预期和银行股价的关系，即便存在上述影响，银行板块股价可能已经部分反映了这些预期，未来走势需进一步观察。此外，不同规模银行因按揭贷款占比不同，受到的影响程度各异，其中国有大行受影响最大。 ●18：59银行政策应对与利润释放策略分析 面对按揭贷款利率下行的压力，银行可通过降准和降低存款利率等方式压降负债端成本，部分抵消资产端定价下行的影响，预计对息差的冲击小于10个BP，且通过提高拨备覆盖率等措施保障利润释放。此外，政策落地节奏的灵活性也为银行提供了缓解压力的空间，整体上银行基本面的冲击可控。 ●21：59探讨政策调整对银行股的影响 政策出台后可能提升购房与消费需求，但对银行的具体影响需观察其效果。银行将受益于降低的按揭利率，有助于减少居民提前还款并缓解资产配置压力。此外，较低的利率还有助于减少潜在的不良贷款风险，表明该政策对银行股总体上具有正面效应。 ●25：57银行板块回调与未来趋势分析 银行板块近期经历了约百分之十的回调，其中国有大行跌幅更大，预计政策对银行利润增速的影响约为百分之十。市场对此已有所预期，导致股价提前反映。尽管存在一些负面影响，如息差和净利润增速下降，但政策也可能带来正面影响，如缓解资产端再配置压力和降低按揭逾期风险。银行板块的回调已基本反映出这些潜在影响，预计短期内将回归原有投资逻辑，维持对银行板块的信心。 ●30：10家电与家居消费投资机会：政策推动下的估值修复 随着房地产市场的波动及消费者信心的恢复，家电和家居消费板块展现出积极的投资信号。首先，新房和二手房销售的增加对家电需求构成直接利好，尤其对于白电和厨电市场。此外，政策支持如‘以旧换新’补贴计划的推 出，将促进家居行业尤其是细分市场如沙发、床垫等领域的消费需求。同时，消费者对未来收入的预期改善以及房贷压力的减轻将进一步提振消费信心，为家电和家居行业带来正面影响。因此，在政策催化和基本面改善的双重作用下，家电与家居估值有望实现修复，为投资者提供了宝贵的投资机会。 ●37：47关注家具板块估值修复与钢铁行业形势展望 分析师建议关注家具板块估值修复，因估值已充分反应市场担忧，且基本面有望改善。同时，讨论了钢铁行业受房贷利率下调影响，预计对制造业用钢拉动显著，但对建材需求影响有限。 问答回顾 发言人问：本次会议的主题是什么？ 发言人答：本次会议的主题是探讨存量降息预期如何影响地产链。 未知发言人问：华福证券地产行业首席分析师陈丽将为大家介绍什么内容？ 未知发言人答：陈丽将分享关于地产政策预期的观点，并结合市场数据和趋势分析地产行业的基本面及其政策预期变化。 未知发言人问：房地产销售为何会出现季节性回落的现象？ 未知发言人答：房地产销售出现季节性回落的原因在于7、8月份受到了季节性和去年基数较高的影响，同时房企推盘量在此期间大约下降了30%-40%，加上调控政策效应逐步显现，市场需求进入淡季。 未知发言人问：地产政策放松节奏与市场反应之间有何特点？政策放松层面有哪些具体体现？发言人答：政策出台后，通常会有一至两个月时间观察市场反应，例如五月份密集出台的政策在六月份得到了明显市场响应，而七、八月份市场表现相对较弱，但随着九月份及以后政策逐渐加码，市场对政策宽松预期上升。政策放松体现在两个层面：一是行政手段的限制性措施放松，尽管仍有部分地区存在限购政策，但限购手段已相对较少，且各地存在不同程度的突破方式；二是市场对于货币政策和利率政策进一步放松的高预期，尤其是在当前美国加息预期升温背景下，国内市场普遍期待房贷利率继续下降以及对存量贷款利率批量调整和LPR利率空间下调。 发言人问：如何看待存量降息政策对房地产市场供需关系的实际效果？ 发言人、发言人答：存量降息政策若能顺利实施，其对房地产市场供需关系的影响可能超出预期，特别是在二手房市场中，政策落地有望加速房价底部企稳并带动价格回升。这主要是基于核心城市房地产市场中新房去化率持续下滑及二手房市场上普遍存在以价换量的现象，表明当前市场并非单纯需求不足导致的供需失衡，而是深层次的结构性问题。 发言人、发言人问：超过30年房龄以上的二手房市场现状如何？为什么二手房市场难以提升价格？发言 人、发言人答：这类老旧二手房的房价已跌至低位，例如90年代前后在上海购买的一梯四户老公房，其商品房成交价格接近于2016年前后的水平，并且租金回报率约为3%。在需求增加时，不仅成交量放大，而且供应也在迅速上升，导致价格无法持续上涨。 未知发言人问：当前的收入水平是否足以应对房价问题？ 发言人答：尽管预计未来收入水平会有提升，但在现有条件下，即使考虑到预期中的增长，与2016年的相比，依然有所差距，这表明仅依靠提高收入并不能完全解决问题。 发言人问：二手房市场的抛盘压力主要集中在哪里？需求政策宽松如何影响二手房市场？ 发言人答：并非老破小，而是新建十年或五年内、有一定浮盈、房贷利率较高的房源，这部分供应端提升更为明显。当诸如利率、首付等需求端政策宽松时，居民倾向于通过卖房来降低负债成本，但由于交易策略趋同，存在诸多障碍，导致供应虽短期上涨但仍难持久推动房价回升。 发言人问：房贷利率政策如何影响二手房市场？ 发言人答：当房贷利率下降时，特别是新旧贷款利率差距较大的情况下，若能将存量房贷利率降至与新增房贷利率持平，将会显著降低二手房市场的抛售意愿。 未知发言人问：降低负债端成本的常规途径有哪些以及存在哪些问题？ 未知发言人答：传统上包括灰色地带的操作，如借经营贷填充按揭、假离婚变相转按揭等，虽然可以降低成本，但也带来合规风险及房价下滑时现金流压力增大等问题。 未知发言人问：存量房贷利率下调对市场的影响为何有限？ 未知发言人答：去年的存量房贷利率下调未能充分传导至市场，主要原因在于政策调整范围主要局限于首套房，下调幅度有限，同时市场中新老房贷利率差距较大，主要体现在二套房贷款上。 发言人问：大规模下调房贷利率对市场有何直接影响？ 发言人答：大规模下调房贷利率不仅可以降低购房者抛售二手房的意愿，还能间接改善市场供需环境，从而推动房价逐步回升，这一过程类似于“温水煮青蛙”，由较老的房子开始恢复到次新房，最终传导至新房市场。 未知发言人问：最近市场上有关于银行存量按揭利率可能会调降80BP的说法，对此有何看法？未知发言人答：虽然目前相关政策尚未出台，但我们并不否认其可能性，并将基于这一传闻和市场预期来进行分析。如果真发生这种情况，我们将通过三个维度探讨其对银行基本面和股价的影响。 未知发言人问：当存量按揭利率下调时，对银行的基本面会带来多大的利空冲击？ 发言人答：若按揭利率下调80BP，初步计算对银行净利润增速可能会造成大约十个百分点的拖累，尤其是国有大行因按揭占比较高而受影响程度更大。然而，这种影响是静态且较为粗糙的测算结果，实际情况可能会有所变 化。 发言人问：银行能否通过负债端成本压降对冲按揭贷款利率下行带来的冲击？ 发言人答：银行可以通过降准或进一步下调存款利率等方式实现负债端成本下行，从而部分抵消资产端定价下行的压力。因此，息差的实际冲击可能小于静态测算中的10个BP，预计为5到8个BP，甚至更小。 未知发言人问：银行利润增速是否会受到很大影响？ 未知发言人答：除了依赖息差与营收之外，银行还可动用拨备覆盖率进行反哺以保障利润释放，很多银行在这方面拥有较大的空间。即使没有调整利率，只要持续进行拨备反哺，对利润增速的影响也可能很小，甚至几乎没有。 未知发言人问：政策落地节奏会对银行冲击产生怎样的影响？ 未知发言人答：实际上，政策的执行可能是循序渐进而非一次性推出，银行因此得以通过时间来减轻某一时期的冲击。这意味着对于银行而言，实际影响可能不会像最初静态估算那样严重。 未知发言人问：存量按揭利率下调对银行有何影响？ 未知发言人答：存量按揭利率下调后，一方面可以缓解因利率上升导致的提前还款现象，减少了银行资产端的压力；另一方面，如果收回资金后重新投资低利率的按揭贷款，实质上相当于延续了按揭利率下调的效果。此外，按揭利率下调减轻了居民还本付息压力，有助于降低按揭贷款潜在的不良生成风险。 发言人问：政策出台是否意味着银行整体利润增速将下降？ 发言人答：政策出台对于银行来说并不完全是利空因素。即使按揭利率下调导致银行利润增速受影响，大约为十个点左右，但实际上目前银行板块已充分消化了这个潜在利空的影响，因此对后续利润增速的影响较为有限。 未知发言人问：银行板块股价是否已经充分反映存量按揭降利率政策的影响？ 发言人答：是的，近期银行板块自高位回调了约十个百分点，其中国有大行回调更为显著。鉴于政策尚未正式出台但市场已有预期发酵，投资者已将预期利空反映在股价中，目前看来，利空已基本被消 化，预计即便政策真的出台，其影响方式与节奏很可能超出市场的最悲观预期，从而触发板块预期层面的修复，并有望带动板块反弹。 发言人问：未来银行板块走势如何预判？ 发言人答：尽管近期银行板块经历了急跌，但在短暂震荡之后，基于投研逻辑判断，板块有望回归原有的基本面，继续保持对银行板块的信心。同时指出，风格切换不易，尤其考虑到