2024上半年房地产行业综述：销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑优质企业凸显

房地产 2024年09月09日 投资评级：看好（维持）行业走势图 销售投资规模收缩，毛利率进入底部区间，格局重塑 优质企业凸显 ——2024上半年房地产行业综述 齐东（分析师）胡耀文（分析师） 房地产沪深300 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 0% -10% -19% -29% -38% -48% 2023-092024-012024-05 数据来源：聚源 相关研究报告 《二手房成交面积同比增长，湘潭支持住房套内面积计价—行业周报》 -2024.9.8 《住建部明确公共账户属性，南京进一步优化公积金贷款政策—行业周报》-2024.9.1 《新房成交环比增长，住建部“大起底”打好保交房攻坚战—行业周报》 -2024.8.25 销售需求支撑不足，房企销售不及预期 统计局数据显示，2024上半年全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0%商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024上半年百强房企累计销售面积和金额分别同比下降42.8%和41.8%，上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行。上半年头部房企销售金额及面积同比均下降，销售金额仅中海和绿城降幅在20%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。 土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足 受新房价格下行、去化流速放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，2024上半年在供应和成交端均降温明显。上半年住宅土地供应面积2.76亿平，同比 -35%，成交面积1.84亿平，同比-29%。在销售回款不及预期的情况下，头部房 企拿地意愿有所下降，上半年仅12家房企拿地金额超百亿元，其中建发国际为 唯一超300亿房企，滨江集团成为唯一一家拿地金额超百亿的民企。从拿地强度来看，建发国际超60%，滨江集团超30%，虽然央国企依旧为拿地主力军，但央企拿地强度均有所放缓。 结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探 从头部房企财务表现来看，2024上半年业绩盈利的房企仅中国金茂业绩扭亏同比实现增长，越秀地产、绿城中国业绩降幅在20%以内，万科、金地集团、旭辉集团归母净利润亏损。从盈利能力看，多数房企在销售下行压力下，头部房企上半年结转毛利率均不超过16%，仅中国金茂和绿城中国毛利率较2023年实现了提升，华润置地和万科结转毛利率降幅超8pct。从房企发债情况看，上半年房企发行信用债2142亿元，同比下降21%；加权发债成本2.97%，同比下降0.66pct，融资成本降幅明显。头部房企上半年平均融资成本继续下探，其中滨江集团融资成本同比降幅达50BP，华润置地、越秀地产、绿城中国、华发股份降幅超30BP。 投资建议 2024上半年房地产市场整体回暖进度不及预期，销售回款下降也压制了房企拿地动力，头部房企销售拿地数据同比均有较大降幅。在结转毛利率下滑和销售费用增加的压力下，房企盈利能力下降，业绩承压下滑，但同时行业出清过程中优质房企负债结构优化、融资成本压降，看好未来市占率提升。上半年房地产宽松政策持续，预计下半年在低基数下房地产销售数据降幅将持续收窄，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：宏观经济下行、房地产信贷超预期收紧、行业竞争加剧。 行业研 究 行业深度 报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、销售需求支撑不足，房企销售不及预期3 1.1、行业整体销售下滑，百强房企市占率下降3 1.2、高基数下上半年表现不及预期，央国企表现优于平均4 2、土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足4 2.1、土地出让面积降幅扩大，一线城市降幅最大4 2.2、房企拿地意愿不足，央企拿地力度明显下降6 3、结转毛利率进入底部区间，融资成本继续下探7 3.1、营收利润同比下降，结转毛利率承压7 3.2、发债规模有所下降，融资成本继续下行9 4、投资策略11 5、风险提示12 图表目录 图1：2024上半年统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6%3 图2：2024上半年克而瑞百强房企销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%3 图3：2024H1全部土地成交面积下降19%5 图4：2024H1住宅土地成交面积下降29%5 图5：2024上半年房企拿地强度有所下降6 图6：2022年以来头部房企拿地权益比整体呈增长趋势7 图7：头部房企2024H1毛利率同比总体呈下滑趋势8 图8：头部房企2024H1结转毛利率较2023全年呈现下降趋势8 图9：头部房企中绿城中国上半年期间费率明显压降9 图10：2024上半年房企发债利率水平持续下降9 图11：2024-2025年仍为房企信用债到期高峰10 图12：截至8月末，房企一年内公开债到期占比15.71%（%）10 图13：头部房企上半年平均融资成本继续下探11 表1：2024上半年百强房企各梯队累计销售门槛较2023年同期进一步降低3 表2：2024年上半年央国企销售表现高于头部房企平均水平4 表3：2024H1中指355城宅地成交面积和金额分别同比下降29%和12%5 表4：2024H1各能级城市住宅成交面积及金额较2021年降幅较大6 表5：2024上半年房企结算业绩同比承压7 表6：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企11 1、销售需求支撑不足，房企销售不及预期 1.1、行业整体销售下滑，百强房企市占率下降 统计局数据显示，2024上半年全国商品房销售面积4.79亿平，同比下降19.0% （1-5月-20.3%），其中商品住宅销售面积同比下降21.9%；1-6月商品房销售额4.71万亿元，同比下降25.0%（1-5月-27.9%），其中商品住宅销售额同比下降26.9%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024上半年百强房企累计销售面积和金额分别同比下降42.8%和41.8%，降幅自2024年2月以来持续收窄。 图1：2024上半年统计局商品房销售面积和金额分别同比下降19.4%和27.6% 图2：2024上半年克而瑞百强房企销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1% 150% 100% 50% 0% -50% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-04 2022-07 2022-10 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-3 2024-6 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-1 2024-4 -80% 商品房销售额累计同比商品房销售面积累计同比 百强房企金额累计同比 百强房企面积累计同比 数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：克而瑞、开源证券研究所 从克而瑞百强结构看，TOP10、11-30名、31-50名、51-100名房企累计销售金额同比增速分别为-34%、-48%、-49%、-45%。百强房企各梯队累计销售门槛较2023年同期进一步降低。其中，TOP10房企全口径销售金额均值同比-33.9%至990.4亿元。TOP11-30房企均值同比-48.5%至253.5亿元，TO31-P50和TOP51-100房企的销售均值则分别降低49.3%、45.3%至113.8、57.4亿元。 表1：2024上半年百强房企各梯队累计销售门槛较2023年同期进一步降低 单位：亿元，万平方米 2024H1金额 相较2023H1 相较2022H1 相较2021H1 2024H面积 面积同比 TOP100 20116 -42% -42% -71% 11 053-43% TOP10 9904 -34% -31% -62%50 97 -43% TOP11-30 5069 -48% -47% -75%30 60 -41% TOP31-50 2275 -49% -54% -80%13 35 -43% TOP51-100 2868 -45% -52% -77%15 62 -46% 数据来源：克而瑞、开源证券研究所 1.2、高基数下上半年表现不及预期，央国企表现优于平均 2024年以来虽然政策面有明显优化放宽、核心一二线城市调控政策松绑，但上半年企业销售仍延续筑底调整、保持低位运行。上半年头部房企销售金额及面积同比均下降，销售金额仅中海和绿城降幅在20%以内，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。 表2：2024年上半年央国企销售表现高于头部房企平均水平 单位：亿元，万平米 销售金额 2023全年数据金额同比销售面积 面积同比 销售金额 2024上半年数据金额同比销售面积 面积同比 保利发展 4222 -8% 2386 -13% 1733 -27% 954 -31% 中国海外发展 3098 5% 1336 -4% 1484 -18% 544 -32% 万科A 3761 -10% 2466 -6% 1273 -38% 940 -28% 华润置地 3070 2% 1307 -8% 1247 -27% 521 -26% 招商蛇口 2936 0% 1223 2% 1010 -39% 439 -36% 绿城中国 3011 0% 686 -13% 855 -13% 279 -17% 建发房产 3011 0% 686 -13% 660 -30% 311 -28% 滨江集团 1536 -31% 877 -14% 582 -37% 125 -35% 越秀地产 1535 0% 334 8% 555 -34% 193 -22% 龙湖集团 1891 11% 865 8% 511 -48% 366 -37% 华发股份 1412 -9% 828 6% 452 -41% 167 -33% 中国金茂 1420 14% 445 8% 445 -48% 246 -48% 金地集团 1735 -14% 1080 -17% 361 -58% 240 -49% 绿地控股 1260 5% 399 0% 336 -46% 290 -44% 碧桂园 2169 -53% 2686 -51% 333 -79% 412 -79% 融创中国 1135 -19% 1071 -17% 263 -50% 139 -64% 新城控股 848 -50% 608 -53% 236 -44% 326 -37% 旭辉集团 760 -35% 969 -19% 203 -52% 166 -43% 美的置业 700 -44% 514 -39% 202 -50% 179 -43% 数据来源：Wind、克而瑞、开源证券研究所（数据采用上市公司公告，如未公告则为克而瑞数据） 2、土地出让数据下滑，房企拿地意愿不足 2.1、土地出让面积降幅扩大，一线城市降幅最大 从Wind322城土地累计数据来看，受新房价格下行、去化流速放缓的影响，多地政府收缩土地供应规模，2024上半年在供应和成交端均降温明显。上半年全部土地供应面积13.66亿平，同比-21%，成交面积10.37亿平，同比-19%；住宅土地供应 面积2.76亿平，同比-35%，成交面积1.84亿平，同比-29%。 图3：2024H1全部土地成交面积下降19%图4：2024H1住宅土地成交面积下降29% 80000 70000 60000 50000 400