陽光房地產基金：2023/24 第二份中期報告

2023/24 SecondInterimReport 第二份中期报告 阳光房地产基金 阳光房地产投资信托基金（“阳光房地产基金”）（股份代号：435）为证券及期货事务监察委员会 （“证监会”）认可，并按日期为2006年5月26日之信托契约（经修订及重列）（“信托契约”）构成的房地产投资信托基金，自2006年12月21日于香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市，为投资者提供投资于多元化物业组合的机会。物业组合包括位于香港之11个写字楼及6个零售物业，可出租面积合共约1.3百万平方呎，于2024年6月30日的估值总额为港币18,418.6百万元。写字楼物业分布于核心和非核心商业区，而零售物业则座落于地区交通枢纽、新市镇及人口稠密的市区地点。 阳光房地产基金由恒基兆业地产有限公司（“恒基地产”）之间接全资附属公司—恒基阳光资产管理有限公司（“管理人”）管理。管理人之主要责任为根据信托契约完全以基金单位持有人的利益为依归，管理阳光房地产基金及其所有资产。 表现摘要 物业估值 （港币百万元） 2024年6月30日 2023年6月30日 18,419 18,512 收益 （港币百万元） 截至2024年6月30日止12个月 截至2023年6月30日止年度 783.3 830.2 物业收入净额 （港币百万元） 648.0 每基金单位分派 （港仙） 截至2024年6月30日止12个月 624.0 22.0 截至2023年6月30日止年度 截至2023年6月30日止年度 每基金单位资产净值 （港币） 资产负债比率(%) 截至2024年6月30日止12个月 18.1 2024年6月30日 2023年6月30日 7.87 8.06 2024年6月30日 2023年6月30日 26.1 26.3 目录 管理层讨论及分析 2市场及业务回顾 4财务回顾 7展望 8物业组合数据 10企业管治 14关连人士交易 17权益披露 20简明中期财务报表 50核数师审阅报告 51表现概览 52公司资料及财务日志 前瞻性陈述 本中期报告载有若干属“前瞻”性质的陈述及词语。该等陈述乃根据管理人之董事会（“董事会”）及高级管理层目前之信念、假设、期望及预测所撰写。它们受管理人控制能力以外的各种风险、不明朗及其他因素的出现所影响，可能导致实际结果或业绩与该等陈述所表示或意指之情况有重大差别。 第二份中期报告2023/241 市场及业务回顾 截至2024年6月30日止12个月（“报告期间”），尽管受制于利率高企，美国经济仍展现出强劲的韧性。另一方面，中国似乎还需努力应对通缩的前景，以及主要源自地缘政治持续紧张所引致的不明朗对外贸易前景。 此等不同走向的趋势对香港经济带来挑战。其中，香港银行同业拆息于回顾期间维持于高水平，窒碍投资支出及资产表现。 租用率1 （于6月30日） (%)100 90 甲级写字楼租赁市场情况略为好转，反映于自2023年第三季度开始回复的正净吸纳量。然而， 80 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 充裕的新增供应继续成为主导。根据世邦魏理仕有限公司提供的统计数据，甲级写字楼的空置率于2024年6月30日上升至16.9%。 尽管旅客访港人数有理想的改善，零售业销售额于过去12个月仅录得2.0%增长。其中，消费气氛于2024年第二季度显着减弱，似乎显示跨境消费之影响逐渐增加，并成为本地营运商更为关注的事宜。 写字楼零售 阳光房地产基金的收益于报告期间录得按年增长6.0%至港币830.2百万元。于2024年6月30日，整体物业组合的租用率为91.6%（2023年 6月30日：93.3%），而写字楼及零售物业组合相应的数字则分别为91.3%及92.2%（2023年6月30日：93.1%及93.5%）。写字楼及零售物业组合的平均现行租金分别为每平方呎港币33.6元及每平方呎港币66.7元，相对去年的每平方呎港币34.6元及每平方呎港币65.6元。 于报告期间，写字楼物业组合录得续租租金负增长1.6%，而零售物业组合的数字则为正1.6%，以致整体物业组合之续租租金为正增长0.3%。 租约期满概况（按可出租面积） （于2024年6月30日） 2024年7月至12月 大新金融中心 11.8% 上水中心购物商场 23.0% 新都城一期物业 29.1% 整体写字楼物业组合 17.3% 整体零售物业组合 29.4% 2阳光房地产基金 管理层讨论及分析 现行租金1 （于6月30日） 写字楼 (港币/平方呎) 40 零售(港币/平方呎) 80 丰怡中心于2024年上半年受若干不再续租之租约所影响，导致租用率为较低之87.8%。然而，由于该物业位处旺角区服务性行业枢纽之便利位置，我们期望其租用率将可逐步改善。 30 20 2020年 2021年 2022年 2023年 60 40 2024年 就零售物业组合的表现而言，新都城一期物业 （“新都城一期”）于2024年6月30日录得93.9%的租用率，而现行租金则为每平方呎港币54.2元。与此同时，上水中心购物商场的租用率为90.5%，主要由于物色替代幼稚园的租户而出现较长的空租期所致，现行租金则为每平方呎港币104.8元。鉴于目前之市场气氛，西九汇之 租用率为80.4%，反映优化租户组合的过程 写字楼零售 大新金融中心的租用率于2024年6月30日大致维持于90.2%（2023年6月30日：90.4%）。相对去年的每平方呎港币41.8元，现行租金下降5.0%至每平方呎港币39.7元。 九龙区方面，富时中心于报告期间表现理想，于2024年6月30日之租用率为96.7%。相反， 较预期为长。 租户 于2024年6月30日，整体物业组合共有860份租约，其中写字楼及零售物业组合租户数目分别为513及347。最大租户占报告期间总收益的7.5%，所租用的面积占2024年6月30日可出租总面积的7.3%，而五大租户的相应数字则为16.9%及14.9%。 租户组合2 （于2024年6月30日） 上水中心购物商场 新都城一期物业 餐饮食肆 26.6% 31.2% 金融 16.4% 8.5% 时装及珠宝 12.8% 6.6% 保健产品及美容 14.8% 14.2% 超级市场及食品 10.1% 9.9% 教育 2.9% 12.6% 时尚生活 3.1% 5.1% 其他 3.8% 5.8% 空置 9.5% 6.1% 附注： 1.自2023年4月13日起，西九汇已纳入阳光房地产基金之物业组合内。 2.以占相关物业之可出租总面积之百分率表达。 第二份中期报告2023/243 财务回顾 财务摘要 截至2024年 6月30日止12个月（未经审核） 截至2023年 6月30日止 年度变动（经审核）(%) 830.2182.2648.021.9159.2333.918.192.6 783.36.0159.314.4 624.03.9 20.3不适用 (28.4)不适用 380.3(12.2) 22.0(17.7) 97.9不适用 （以港币百万元列示，除另有列明外） 收益 物业营运开支物业收入净额 成本对收入比率(%) 除税后溢利（/可分派收入 亏损） 每基金单位分派（港仙） 于2024年 6月30日 （未经审核） 于2023年 6月30日变动 （经审核）(%) 18,418.6 18,512.2(0.5) 19,056.6 19,217.9(0.8) 5,561.0 5,548.70.2 13,495.6 13,669.2(1.3) 7.87 8.06(2.4) 26.3 26.1不适用 派发比率(%) 物业组合估值总资产 总负债资产净值 每基金单位资产净值（港币）资产负债比率(%) 营运业绩 阳光房地产基金之收益按年增长6.0%至港币830.2百万元，主要源自西九汇全年的贡献。物业营运开支增加14.4%至港币182.2百万元（若撇除西九汇之营运成本，则增加8.1%），反映政府宽免较去年减少。物业收入净额为港币648.0百万元，上升3.9%，而成本对收入比率为21.9%。 鉴于较高之利率环境以及就收购西九汇之新增借贷，报告期间财务成本上升68.6%至港币223.0百万元。 4阳光房地产基金 经计入投资物业公允价值减值港币117.2百万元，除税后溢利录得港币159.2百万元，相对去年同期之除税后亏损港币28.4百万元。 分派 可分派收入按年下降12.2%至港币333.9百万元。因应阳光房地产基金之财政年度结算日由6月30日更改为12月31日，董事会已通过派发第二次中期分派每基金单位9.1港仙。连同第一次中期分派每基金单位9.0港仙，报告期间的每基金单位分派合共为18.1港仙，相当于派发比率92.6%。按报告期间最后交易日录得的收市价港币1.71元计算，分派收益率为10.6%。 管理层讨论及分析 分派概览 2023/24年 财政年度1 2022/23年 财政年度2 2021/22年 财政年度2 分派 18.10 1.44 22.000.48 25.00 0.67 保留的可分派收入部分 附注： 1.截至6月30日止12个月。 2.截至6月30日止年度。 财务状况 阳光房地产基金之物业组合于2024年6月30日的估值为港币18,418.6百万元。总资产及资产净值分别为港币19,056.6百万元及港币13,495.6百万元。每基金单位资产净值为港币7.87元。 阳光房地产基金的资产负债比率（其定义为总借贷作为总资产的百分率）为26.3%，而总负债占总资产的比率则为29.2%。 阳光房地产基金之除息税折旧及摊销前盈利附注按年增长6.0%至港币557.4百万元，而报告期间之 总借贷之到期状况 （于2024年6月30日） (港币百万元) 港仙 利息偿付比率为2.6倍，相对去年同期的3.9倍。 资本及利率管理 于2024年6月30日，阳光房地产基金之总借贷为港币5,013百万元（2023年6月30日：港币5,020百万元），包括有抵押贷款港币1,300百万元及无抵押借贷港币3,713百万元，加权债务年期为1.9年。可持续发展表现挂钩贷款占总借贷的比率约为84%。 有抵押贷款 有抵押可无抵押可 1,700无抵押中 300 1,200 500 513 300 500 持续发展表现挂钩贷款持续发展表现挂钩贷款 期票据 2024年 2025年 2026年 2027年 附注：除息税折旧及摊销前盈利为未计及投资物业公允价值变动、利息支出、税项、折旧及摊销前的盈利净额。 第二份中期报告2023/245 财务回顾 于2024年6月30日，阳光房地产基金之固定利率借贷约占总借贷46%（2023年6月30日：42%），加权平均年利率为2.94%，而借贷之浮动利率部分则按香港银行同业拆息加年利率0.81%之混合息差计息。报告期间之加权平均融资成本为 4.3%，相对去年同期所录得之2.9%。 于报告期间结束后，管理人订立总名义金额为港币400百万元之新利率掉期，主要为补充若干即将到期之利率掉期。 固定利率借贷占总借贷之百分率 （于6月30日） (%) 51.8 79.5 68.3 42.146.1 2020年2021年 2022年 2023年 2024年 流动资金管理及货币风险 管理人可以银行定期存款及投资于相关投资1之形式存放资金，其整体到期状况须配合预期资金所需。于2024年6月30日，阳光房地产基金的现金及银行结余总额为港币445.5百万元，以及持有账面值合共港币74.1百万元2之相关投资组合。基金亦拥有循环信贷安排港币300百万元，于报告期间结束时尚未提取。经考虑从营运产生的经常性收益、现有之现金状况、可用的资金及与相关投 资有关的流动资金风险，管理人认为阳光房地产基金拥有足够之财务资源以应付其营运资金、分派支出及资本开支要求。 阳光房地产基金于其相关投资组合存在美元汇