越秀房產信託基金：年度報告2023

目录 越秀房产基金简介 3 投资者关系报告 124 基金单位持有人日历 3 物业估值报告 126 分派 4 独立核数师报告 199 财务摘要 6 综合全面收益表 205 董事长报告 8 综合财务状况表 207 二○二三年业务回顾及未来展望 16 综合分派声明 209 财务回顾 28 综合基金单位持有人应占资产净值及 211 环境、社会及管治报告概要 35权益变动表 物业组合 39 综合现金流量表 212 信托人报告 88 综合财务报表附注 213 董事及高级行政人员简介 89 业绩表现一览表 276 租赁代理 98 五年财务概要 277 企业管治 100 公司及投资者关系资料 278 关连人士交易 113 2越秀房地产投资信托基金 年度报告20233 越秀房产基金简介 越秀房地产投资信托基金（“越秀房产基金”）简介 越秀房产基金为根据汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司（作为信托人“信托人”）与越秀房托资产管理有限公司（作为越秀房产基金管理人“管理人”）于二○○五年十二月七日订立的信托契约（“信托契约”）组成的香港房地产投资信托基金，该契约由双方于二○○八年三月二十五日订立首份补充 契约、经二○一○年七月二十三日订立之第二份补充契约、经二○一二年七月二十五日订立之第三份补充契约，经二○二○年四月三日订立之第四份补充契约及经二○二一年五月二十八日订立的第五份补充契约作出修改。越秀房产基金于二○○五年十二月二十一日（“上市日 期”）在香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市。 越秀房产基金的物业组合（“物业”）包括位于广州的六项商用物业、位于上海一项商用物业、位于武汉一项商用物业、位于杭州一项商用物业及位于香港两层商用物业，而越秀房产基金为全球首只投资于中华人民共和国（“中国”）内地物业的上市房地产投 资信托基金。 基金单位持有人日历 基金单位持有人二○二四年至二○二五年日历 二○二五年五月 派发二○二四年末期的分派 二○二五年三月 公布二○二四年年度业绩 二○二四年十月 派发截至二○二四年六月三十日止六个月期间的分派 二○二四年八月 刊发二○二四年中期报告 二○二四年五月 派发二○二三年末期的分派及基金单位持有人周年大会 二○二四年四月 刊发二○二三年年报 分派 根据信托契约，越秀房产基金须向基金单位持有人分派最少90%的可分派收入总额。倘尚有资金富余，根据信托契约，管理人亦可在依信托契约计算分派金额后酌情另行作出分派。在宣派任何特定年度的分派时，管理人须在考虑多项因素后决定是否行使该酌情权，该等因素包括（但不限于）越秀房产基金的资金需求、盈利及财务状况、增长策略、营运及资本需求、出售产生的盈余资金是否遵守相关法律法规及契据（包括房托基金守则规定的现行借贷限制）、其他资本管理考量、分派的整体稳定程度以及当前行业惯例。 鉴于上文所述，管理人议决就二○二三年七月一日至二○二三年十二月三十一日期间（“二○二三年末期期间”）向基金单位持有人宣派末期分派每个基金单位约人民币0.0303元，约等于0.0334港元（二○二二年：人民币0.0399元，约等于0.0453港元）。倘于二○二三年末期期间分派记录日期前向管理人发行新基金单位（用于偿付管理人的费用），则每个基金单位的末期分派将会进行调整。越秀房产基金将就二○二三年末期期间的最终每基金单位分派另行发出公告通知基金单位持有人。 二○二三年末期期间的末期分派，连同越秀房产基金由二○二三年一月一日至二○二三年六月三十日止六个月期间（“二○二三年中期期间”）每个基金单位的中期分派约为人民币0.0541元，约等于0.0590港元（二 ○二二年：人民币0.0734元，约等于0.0853港元），即报告年度向每个基金单位持有人合共分派约人民币0.0844元，约等于0.0924港元（二○二二年：约人民币0.1133元，约等于0.1306港元）。 报告年度可分派总额约为人民币409,842,000元（二○二二年：人民币533,324,000元），包括一笔约为人民币170,273,000元（二○二二年：人民币223,000,000元）的资本性金额。报告年度可分派总额包括按通函所载公式计算得出的可分派金额（即约人民币244,286,000元）及进一步分派约人民币165,556,000元（根据信托契约，管理人在资金有富余时有分派超额金额的上述酌情权）。有关可分派总额明细的进一步详情载于分派声明。 应付予基金单位持有人的分派以港元派发。管理人采用的汇率为宣布派息日前五个营业日，中国人民银行公布的人民币兑港元汇率中间价。 越秀房产基金旨在以物业的收入向基金单位持有人提供稳定的回报。自二○○五年越秀房产基金已连续十八年，分派均不少于可分派收入总额的100%。 分派率 不考虑由于管理人费用而在相关记录日期前新增之基金单位，于报告年度每个基金单位分派（“每个基金单位分派”）约为0.0924港元（二○二二年：0.1306港元），归属于资本化金额约为0.0381港元（二○二二年：0.0528港元）。根据基金单位于二○二三年十二月三十一日的收市价1.26港元（二○二二年：1.97港元）计算，报告年度的每个基金单位分派的收益率约为7.33%（二○二二年：6.63%）。 暂停办理基金单位持有人注册及过户 末期分派记录日期为二○二四年四月十一日。基金单位持有人的注册及过户将由二○二四年四月十一日至二 ○二四年四月十二日（包括首尾两日）止期间暂停办理，期间不会转让任何基金单位。为符合资格收取分派，所有基金单位证书连同已填妥的过户表格必须最迟于二○二四年四月十日下午四时三十分前交回越秀房产基金的基金单位注册及过户登记处卓佳证券登记有限公司，地址为香港夏悫道16号远东金融中心17楼。末期分派将于二○二四年五月二十四日对在二○二四年四月十一日名列于基金单位持有人名册的基金单位持有人派付。 财务摘要 财务 收入总额（人民币百万元） 2,086.86 11.4% 同比 物业收入净额（人民币百万元） 1,475.26 8.8%同比 每个基金单位的盈利—基本 （人民币元） 0.001 100.8%同比 物业组合估值（人民币百万元） 42,559.15 0.5%同比 每个基金单位持有人 应占资产净值（人民币元） 3.18 5.6%同比 年末物业出租率分派（人民币百万元） 85.0% 0.6%同比 409.84 23.2%同比 借贷比率实际平均付息成本率 46.2% 0.8个百份点同比 4.60% 50.8%同比 8越秀房地产投资信托基金 董事长报告 致各基金单位持有人： 本人很高兴谨代表越秀房地产投资信托基金（“越秀房产基金”）管理人－－越秀房托 资产管理有限公司（“管理人”）之管理团队，欣然向阁下呈报越秀房 产基金二○二三年年报。 林德良 主席 业绩及分派 二○二三年是三年疫情防控转段后经济恢复发展的一年。世界经济低迷，国际格局复杂演变，地缘政治冲突频发，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升。中国经济周期性、结构性矛盾较多，经济复苏程度远低预期。越秀房产基金面对市场形势严峻、行业竞争激烈的挑战，持续践行“长期主 义”战略理念，凭藉优质物业质素和管理团队全体同仁的卓越努力，为投资者交上了一份来自不易的成绩单。 年度报告20239 于二○二三年十二月三十一日，越秀房产基金拥有位于广州的白马大厦单位（“白马大厦”）、财富广场单位（“财富广场”）、城建大厦单位（“城建大厦”）、维多利广场单位（“维多利广场”）、广州国际金融中心（“国金中心”）、越秀金融大厦（“越秀金融大厦”）、位于上海的越秀大厦（“上海越秀大 厦”）、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位（“武汉物业”）、位于杭州的维多利商务中心单位（“杭州维多利”）及位于香港的越秀大厦17楼及23楼单位（“香港越秀大厦”）十项物业，总可出租面积为803,984.1平方米。 于二○二三年十二月三十一日，越秀房产基金旗下物业整体出租率为85.0%。报告年度内，越秀房产基金总营业收入约为人民币2,086,855,000元，比上年同期的人民币1,872,860,000元增加11.4%。 二○二三年，越秀房产基金实现可分派收入总额约人民币409,842,000元，比上年同期可分派收入总额人民币533,324,000元减少约人民币123,482,000元，减幅约23.2%。管理人的政策是将报告年度的全部可分派收入的100%分派予单位持有人，每个基金单位可获约0.0924港元的分派，比上年同期分派0.1306元港元减少0.0382港元，减幅约29.2%。按二○二三年十二月三十一日的收市价1.26港元计，收益率约7.33%。 宏观经济 二○二三年世界经济低迷，国际格局复杂演变，地缘政治冲突频发，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升。国内周期性、结构性矛盾比较多，但随着疫情防控平稳转段，经济社会全面恢复常态化运行。社会消费品零售总额创历史新高，消费重新成为经济增长的主动力，物价总体保持温和上涨态势。据国家统计局初步核算，二○二三年国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。经济增速在世界主要经济体中名列前茅，对世界经济增长的贡献率有望超过30%，是世界经济增长的最大引擎。 过去一年，面对经济恢复波浪式发展、曲折式前进、重点领域风险隐患较多的新形势新挑战，广州经济运行在承压中稳步恢复，全市地区生产总值首次突破30,355.73亿元，经济社会发展呈现了质的提升、量的增长、好的态势。社会消费品零售总额和商品进出口总值连续第三年双双超过1万亿元，成为支撑经济发展的关键引擎。以科技创新为动力、以产业升级为方向、以数字融合为代表的新质生产力逐渐集聚成势，成为广州引领高质量发展的硬核支撑，助力广州继续在粤港澳大湾区建设中发挥领头羊和火车头作用。 二○二三年，上海经济呈现稳步恢复态势，经济新动能加快培育，产业能级持续提升。上海全年实现地区生产总值47,218.66亿元，同比增加5.0%，经济总量继续保持全国经济中心城市首位。上海新兴产业增势较好，工业战略性新兴产业中新能源汽车和新能源产业产值分别同比增长32.1%和21.3%。消费投资稳步改善，全市社会消费品零售总额同比增长12.6%，固定资产投资增长13.8%。 董事长报告 经初步核算，二○二三年武汉市地区生产总值20,011.65亿元，经济总量迈上2万亿台阶，实现发展能级新跃升。其中，第三产业占GDP比重同比提升1.7个百分点。武汉消费市场加速复苏，消费在武汉经济运行“三驾马车”中表现突出，社会消费品零售总额同比增长8.6%，时隔四年重新迈上7,000亿台阶。 二○二三年杭州经济稳进向好，经济总量跃上2万亿元新台阶，亚运会圆满成功举办，已进入超大城市行列。全年地区生产总值20,059亿元，同比增长5.6%。其中服务业贡献突出，拉动GDP增长4.9个百分点，对经济增长的贡献率达89.0%，成为经济回升的主要动力。 市场回顾 写字楼租赁市场 二○二三年，广州甲级写字楼市场迎来46.1万平方米新增供应，创下过去七年新高。全市甲级写字楼存量提升至649.5万平方米。尽管新增供应持续放量，得益于市场的温和复苏，全年净吸纳量实现由负转正，录得 9.1万平方米，全市空置率录得18.7%。可租赁面积的持续增加推动了区域竞争，多数业主采取以价换量的策略带动全市租金持续向下波动。截至二○二三年四季度，全市平均租金录得每月每平方米149.7元，环比和同比均有下降。珠江新城凭藉地标区位和产品优势，保持其龙头地位，仍是全市选址的最大热点，全年成交面积占全市比重达到44.5%。 二○二三年全年上海办公楼市场未现明显改善信号，在市场低迷的同时全市迎来供应高峰，空置率上涨至20%。庞大的市场供应以及租赁需求动力不足，加剧了写字楼项目间的竞争，拉长了项目去化周期。全市租金降至十年最低水平7.17元╱平方米╱天，部分业主对租金仍持谨慎态度，“稳租金强服务”成为部分业主当下