前瞻研究：数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络

证券研究报告 联合研究|联合研究深度|前瞻研究（2179） 数字时代的游民： 房价、政治与产业变迁的交织脉络 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月05日 证券研究报告 |报告要点 本篇报告通过分析美国房地产市场的历史数据，探讨美国21世纪以来的两次房地产浪潮的成因、特征及其对经济和政治的影响，旨在理解房地产市场的时空动态特征，与产业发展和贫富分化等因素的关联，以及对政治格局变动的影响。我们还基于美国房地产市场的发展现状，对2024年美国大选进行了前瞻，北卡罗来纳州或将是两党争夺的关键地区。 |分析师及联系人 郭荆璞 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590523070003SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/64 联合研究|联合研究深度 2024年09月05日 前瞻研究 数字时代的游民： 房价、政治与产业变迁的交织脉络 相关报告 1、《比较视野下的房地产浪潮及核心城市房地产特征》2024.01.04 扫码查看更多 这次不一样？——21世纪美国的两次房地产浪潮 每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”我们分析和对比21世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生;(2)房地产浪潮 的开始往往伴随着强劲的经济复苏；(3)两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着显著的信贷扩张和次级贷款的剧增。 加州意识形态——产业发展变迁推动房价上涨 房价上涨存在区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅速发展的地区，房价涨幅尤为显著。在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技中心。与之相对应的，加州的核心城市——洛杉矶和旧金山的实际房价已创新高。同时，产业转移和人口外溢带动了加州周边城市的房地产繁荣。近年菲尼克斯和西雅图的房价迅 速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应和人口转移。 数字统治下的苦难——贫富分化下的区域房价差异 加利福尼亚州内核心城市的房价走势与全州整体房价走势分化。加州的核心城市洛杉矶、旧金山和圣地亚哥的实际房价均创新高，而加州平均房价并未触及前高 城市间房价走势的差异主要源于加州严重的贫富分化，2016-2020年加州的基尼系数为0.487，高于美国均值0.482。这是数字统治时代下的苦难，科技巨头利用技术和数据资源，构建新的垄断形式和分配模式，加剧区域贫富分化程度，从而形成核心城市房价飞速上涨而周边区域房价较为疲软的特征。 2024年大选前瞻——北卡罗来纳州的争夺之战 我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持率的上升。2016年和2020年北卡罗来纳州都是共和党获胜，但随着物价和房价的同步上涨，民主党支持率有望继续上升，在2024年大选中可能会迎来翻转。根据 270towin民调数据，北卡由浅红州转为摇摆州，两党支持率差距在缩小。如果北卡成为民主党的选区，则民主党获胜的概率有望大幅上涨，而如果北卡成为共和党选区，则民主党需要赢得宾州的选票才有较为稳妥胜出的可能。因此，北卡罗来纳州或将是两党争夺的一个关键地区。 投资建议：关注布局核心城市的国央企 美国房地产的发展历程对中国房地产投资具有一定参考价值。美国的房地产浪潮中，产业发展和城市经济水平的分化推动了不同城市的房价变动水平，中国目前也逐渐出现这种趋势。中国房地产市场仍处于调整阶段，房企持续出清，对于各类 城市战略或有不同的业绩波动。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央 企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：多因素影响房价走势；多因素影响大选的不确定性；市场空间测算可能存在偏差 投资聚焦 核心逻辑 21世纪美国的两次房地产浪潮虽各有特点，但其背后的基本规律却有许多相似之处。这些浪潮都在低利率和宽松的货币政策环境中孕育而生，往往伴随着经济的强劲复苏和信贷扩张的迅速增加，尤其是次级贷款的剧增。房地产市场的这类繁荣往往被市场参与者视为“这次不一样”，但实际上，它们依旧遵循着历史规律。加州作为全球高科技产业的中心，其意识形态孕育了极具活力的经济环境，推动了房价的迅猛上涨。洛杉矶和旧金山等核心城市的房价远超历史高点，同时也带动了菲尼克斯和西雅图等周边城市的房地产市场繁荣。然而，这种产业发展的背后，也带来了区域内严重的贫富分化问题，科技巨头凭借其技术和数据资源，构建了新的社会权力分配模式，形成了核心城市房价暴涨而周边地区相对疲软的局面。展望2024年大选，房地产市场的变化对政治格局的影响尤为重要。在房价快速上涨、生活成本上升的地区，民主党的支持率有望上升，尤其是北卡罗来纳州。该州在2016年和2020年均由共和党获胜，但随着经济压力的增大，北卡已由浅红州转为摇摆州，或将成为两党争夺的关键地区。 投资看点 每一次金融市场的泡沫背后，往往隐藏着看似坚实的基本面支撑。在高度杠杆化的市场环境中，投资者们通常会受到过去成功经验的影响，认为“这次不一样”。然而，通过对21世纪美国两次房地产浪潮的分析，我们发现了一些重复出现的规律。首先，这两次浪潮都在低利率与宽松货币政策的背景下孕育而生；其次，房地产市场的快速增长往往伴随着强劲的经济复苏；最后，信贷扩张和次级贷款的激增也是房地产价格迅速攀升的重要因素。投资者需要谨慎对待市场中的惯性思维，因为无论市场表现多么特殊，过去的规律仍然可能重演。 高科技产业的发展对区域房价的影响极为显著，尤其是在科技创新高度集中的地区，如加利福尼亚州。以洛杉矶和旧金山为代表的加州核心城市，因其得天独厚的科技资源和产业集群效应，房价上涨幅度远超全国平均水平。这些城市不仅吸引了大量高科技人才，也因其全球影响力而成为投资者的关注焦点。同时，产业的聚集效应并不局限于核心区域，菲尼克斯和西雅图等周边城市同样因科技产业外溢而迎来了房地产市场的繁荣。投资者应关注产业发展和产业转移对资产价格的影响，动态地调整投资策略，抓住投资机会。 数字时代的到来不仅重塑了经济结构，也加剧了区域内的贫富分化。在加州，核心城市如洛杉矶、旧金山的房价已超越了第一次房地产浪潮的巅峰，而这些城市的房价走势与州内其他地区之间存在显著分化。这种分化背后是科技巨头通过数字技术和数据资源的垄断，形成了新的社会权力分配模式，进一步扩大了区域贫富差距。在这种情况下，核心城市的房价飙升，而外围区域的房价却相对疲软。对于投资者而言，深入理解这种结构性的分化，关注核心城市的市场动态和外围区域的价格波动，有助于识别投资机会并调整策略。 我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持率的上升。投资者应密切关注这一趋势对选举结果的潜在影响。例如，北卡罗来纳州的房价上涨可能导致该州从浅红州转变为摇摆州，并在2024年大选中成为关键争夺战场。如果民主党在北卡取得胜利，其在大选中的胜算将大幅增加。投资者可以将这一政治动向与市场表现相结合，考虑在相关区域调整投资策略，以利用可能的市场波动带来的机会。 正文目录 引言7 1.21世纪美国两次房地产浪潮复盘8 1.12001-2012年的第一次房地产浪潮9 1.22012年至今的第二次房地产浪潮16 1.3美国两次房地产浪潮推动因素的异同21 2.产业发展和贫富分化对房价的影响27 2.1高科技产业发展推动美国重点城市房价明显上涨27 2.2贫富分化严重,城市间房价变动差异大——以加州为例35 3.展望美国房地产市场对经济和政治的影响41 3.1房地产是美国经济的重要支柱41 3.2基于房地产市场的美国大选前瞻45 4.投资建议：关注布局核心城市的国央企62 5.风险提示63 图表目录 图表1：1987年至今，美国经历了两轮房价的快速上涨7 图表2：第一次房地产浪潮中房价指数涨跌情况10 图表3：第一次浪潮房价和股价走势的五个阶段12 图表4：第一次浪潮房价和GDP走势的四个阶段12 图表5：租金的涨幅与通货膨胀走势相同13 图表6：第一次浪潮中售租比变动剧烈13 图表7：第一次房地产浪潮中美国东西海岸地区房价上涨幅度较大14 图表8：东南和西南地区的重要城市房价上涨幅度较大15 图表9：2012年至今房价经历从复苏到快速上涨再到调整的多阶段波动17 图表10：第二次房地产浪潮房价和股价走势的五个阶段18 图表11：第二次房地产浪潮房价和GDP走势的五个阶段18 图表12：租金上增速略高于CPI增速19 图表13：售租比创新高19 图表14：2012-2024年各州房价涨幅20 图表15：2020-2024年各州房价涨幅20 图表16：2012-2024年重点城市房价涨幅21 图表17：2020-2024年重点城市房价涨幅21 图表18：两次浪潮启动过程政策利率处于下降状态或低位22 图表19：30年抵押贷款固定利率下降22 图表20：2020年次级贷款指数进入历史高位区间22 图表21：2001年后美国实际GDP增速上涨23 图表22：2021年后美国实际GDP增速上涨23 图表23：2020-2023年抵押贷款信用评级普遍较高24 图表24：2021年抵押贷款信用评级质量创新高24 图表25：第一次房地产浪潮房价进入下跌后抵押贷款违约率才开始上涨24 图表26：积极的财政政策增加个人收入以及居民储蓄25 图表27：远程工作增加了住房需求，对房价有正向作用26 图表28：西海岸城市实际房价已经高于前一次浪潮顶点28 图表29：2023年加利福尼亚风险投资额最高29 图表30：风险投资主要集中在软件行业和健康行业29 图表31：2018-2020年美国各州软件行业投资和生产情况31 图表32：洛杉矶和旧金山信息行业从业人员占比远高于美国平均水平32 图表33：2018-2022年主要城市生物科技与制药领域风险投资额（百万美元）33 图表34：纽约和波士顿健康行业从业人员占比远高于美国平均水平33 图表35：亚利桑那州2016-2019年人口流入情况34 图表36：华盛顿州2016-2019年人口流入情况34 图表37：加州及核心城市实际房价走势36 图表38：加州平均房价低于第一次房地产浪潮的顶点，与核心城市表现分化36 图表39：房价和贫富分化正相关37 图表40：美国与加州各收入区间人群比例分布38 图表41：加州基尼系数呈上涨趋势且高于美国38 图表42：加州信息行业人员集中在洛杉矶和旧金山39 图表43：信息行业收入远高于其他行业(万美元)39 图表44：贫富差距大的地区重点城市房价高，州内城市间房价差异大40 图表45：住宅投资在疫情初期对经济具有直接拉动作用41 图表46：房地产占GDP比重呈现上涨趋势42 图表47：住房投资和消费占GDP的15%左右42 图表48：2015年100户住宅建造对典型州收入及就业的影响43 图表49：房地产价格与通货膨胀相互作用的路径图43 图表50：2024年7月美国CPI分项权重44 图表51：住宅在CPI权重占比先下降后上升44 图表52：2016-2020年房价和生活成本涨幅与民主党得票率变化45 图表53：2020-2023年美国部分城市房价和生活成本涨幅46 图表54：加利福尼亚州——州旗、州徽46 图表55：内华达州——州旗、州徽47 图表56：科罗拉多州——州旗、州徽47 图表57：马萨诸塞州——州旗、州徽48 图表58：伊利诺伊州——州旗、州徽48 图表59：纽约州——州旗、州徽49 图表60：佛罗里达州——州旗、州徽49 图表61：亚利桑那州——州旗、州徽50 图表62：佐治亚州——州旗、州徽50 图表63：密歇根州——州旗、州徽51 图表64：北卡罗来那州——州旗、州徽51 图表65：明尼苏达州——州旗、州徽52 图表66：德克萨斯州——州旗、州徽52 图表67：2016-2019年各州人