收入业绩高增，降本增效显著

华润万象生活（1209.HK）/物业服务行业 收入业绩高增，降本增效显著 证券研究报告/公司点评2024年9月4日 评级：买入（维持）公司盈利预测及估值 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 12,037 14,798 17,111 19,368 21,551 增长率yoy% 35% 23% 16% 13% 11% 净利润（百万元） 2,206 2,929 3,622 4,278 4,841 增长率yoy% 28% 33% 24% 18% 13% 每股收益（元） 0.97 1.28 1.59 1.87 2.12 每股现金流量 0.83 1.33 1.35 1.76 1.97 净资产收益率 16% 19% 22% 24% 25% P/E 22.6 17.0 13.7 11.6 10.3 P/B 3.5 3.1 2.9 2.7 2.5 市场价格：23.9港元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 基本状况 总股本(百万股)2,283 流通股本(百万股)2,283 市价(港元)23.90 市值(百万港元)54,552 流通市值(百万港元)54,552 股价与行业-市场走势对比 相关报告 备注：股价以9月3日收盘价为准 投资要点 华润万象生活发布2024年上半年业绩公告；公司2024年上半年实现主营业务收入79.57亿，同比+17.1%，股东应占核心净利润17.66亿，同比+24.2%；董事会决议中期派息每股人民币0.279元及特别股息每股人民币0.575元。 营收增长，盈利能力持续提升，管理增效 2024年上半年公司实现主营业务收入79.57亿，同比+17.1%，主要因管理规模持续增加，带来的商管运营服务和物业管理服务板块收入稳健增长。盈利能力方面，2024年上半年公司毛利率为34%，较去年同期提升0.8个百分点：拆分业务看，物业航道业务整体毛利率18.9%，较去年同期下降1.2个百分点，主要由于社区空间物业管理服务分部的毛利率下降所致，而社区空间分布毛利率下降主要因为：1.在服务品质上投入成本；2.受房地产行业影响，毛利率较高的非业主增值服务业务占社区空间物业管理服务收入比例同比下降；商业运营业务分部毛利率达到60.9%，较去年同期上升2.4个百分点，主要因为商业运营服务规模扩大，经营杠杆效应加强，收入持续增长和成本优化。此外，公司2024年上半年行政开支4.06亿，同比减少7.1%，降本提质增效显著，主要因组织变革和精益化费用管控。 商业板块实现有质量的增长 截至2024上半年公司在营购物中心已达105座，总建筑面积11.5百万平方米，在营购物中心实现零售额1007亿，同比+19.7%，业主端租金收入人民币125.7亿元，同比+19.7%，业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至67.8%；此外，截至2024年上半年公司写字楼业务实现收入 9.60亿，同比+6.6%。 物业板块规模实现增长，增值服务结构优化 截至2024年上半年，公司来自物业管理服务的收入为32.17亿，同比+13.1%，占总收入比例为40.4%，公司在管社区空间项目1335个，较去年同期增加177个，在管总建筑面积为2.60亿方，较去年同期增加0.31亿方。增值服务方面，针对开发商的增值服务2024年上半年实现收入3.37亿，同比-16.2%，主要因开发商整体获取及交付进度放缓影响，项目交付前准备、营销服务、顾问咨询等业务收入下降；社区增值服务2024年上半年实现收入7.23亿，同比+25.6%，主要因向社区住户提供管家服务，润物直选等业务快速增长。 投资建议：公司2024年上半年收入和业绩实现高速增长，我们认为这是由公司强大的开发商背景底蕴、稀缺的高端商管业态、高品质住宅商写项目、高效的组织管控共同带来，公司商管业态的优势有望长期保持。考虑到宏观环境变化、及房地产行业下行带来的影响我们小幅调整公司2025-2026年EPS至1.87、2.12元/股（前值1.90、2.23元/股），维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、零售业客流及消费恢复不及预期、收并购项目整合不及预期、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 分析师承诺： 负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明: 1、本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股、美股等海外市场及其证券的个人理解。 2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。 3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公开、权威、合规渠道。 4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形式的利益关联。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。