從產業構建看北部都會區

2024年6月 從產業構建看北部都會區2 從產業構建看北部都會區2 從產業構建看北部都會區3 從產業構建看北部都會區3 2021 2030+ () 2022 2023 政府提出「北部都會區發展策略」 •在新界北部建立佔地超過三萬公頃的 「北部都會區」 政府公佈以標準金額徵收新發展區契約修訂補地價的安排 •為古洞北及粉嶺北新發展區訂立適用的補地價標準金額及細節 政府修訂古洞北及粉嶺北新發展區原址換地標準補地價金額，並接納換地條款的最後限期延期 政府擴大標準金額補地價安排，推出適用於新發展區以外新界農地的試行計劃 2021年 2022年 2022年 2022年 2023年 2023年 2023年 10月 2月 3月 10月 6月 10月 12月 政府訂明古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段用地的原址換地申請期限 《2022年施政報告》提出以提量、提速、提效、提質方式推進北部都會區建設 •成立北都相關政府統籌組織 《2023年施政報告》強調以「產業帶動，基建先行」方式發展北部都會區 •隨後發佈《北部都會區行動綱領》 政府公布《香港主要 運輸基建發展藍圖》 •包括北部都會區內及跨境的連接 ;2022;2023;; 從產業構建看北部都會區4 - 高端專業服務和物流樞紐 創新科技地帶 整體發展指標    2024年或之前：為新土地發展項目建議土地用途和發展方案 2027年或之前：為主要發展項目啟動收地程序 2032年或之前：完成平整新發展土地和落成新增單位各四成 藍綠康樂旅遊生態圈 高端專業服務和物流樞紐 洪水橋/厦村 元朗南 流浮山 發展面積 441公頃 185公頃 有待研究 房屋單位 66,700 32,900 新增人口 184,000 98,700 就業機會 150,000 13,700 首批公屋入伙時間 2024年 (專用安置屋邨) 2029年 未來交通基建跨境交通: •港深西部鐵路(洪水橋至前海) 本地交通: •屯馬線洪水橋站•建議將交椅洲人工島擬議的策略性鐵路向北延伸至洪水橋，並接駁規劃中的港深西部鐵路 口岸商貿及產業區 創新科技地帶 新田科技城 (港深創科園以外地區) 港深創科園 牛潭尾 發展面積 540公頃 87公頃 有待研究 房屋單位 50,000-54,000 -- 新增人口 147,000-159,000 -- 就業機會 165,000 52,000 首批公屋入伙時間 2031年 -- 未來交通基建 •北環線主線•北環線支線•落馬洲/皇崗口岸的重建 口岸商貿及產業區 古洞北/粉嶺北新界北新市鎮和 羅湖/文錦渡 馬草壟 發展面積 320公頃總面積約1,500公頃 (發展面積有待研究確定) 有待研究 房屋單位 86,200 有待研究 新增人口 226,700 就業機會 53,100 首批公屋入伙時間 2026年 未來交通基建 •北環線古洞站•北環線東延線•新界東北線•北都公路（新界北新市鎮段） 藍綠康樂旅遊生態圈 短期發展重點(2024-2026年): •設立紅花嶺郊野公園的法定程序完成•第二期沙頭角禁區開放計劃啟動•推動沙頭角邊境禁區的旅遊發展•與深圳市政府共同研究香港沙頭角和深圳沙頭角發展文化旅遊區的可行性 未來交通基建 •正推動沙頭角口岸重建項目，重建後將成為純旅檢口岸 資料來源：《北部都會區行動綱領》 從產業構建看北部都會區5 從產業構建看北部都會區5 北部都會區作爲香港未來發展的新引擎，將以「產業帶動」為主軸。我們相信，透過推動高增值行業的發展，將為香港創造和迎來更多新機遇。 從產業構建看北部都會區6 6 * 微電子/機械人 人工智能數據科學新材料 生命健康科技新能源 * 7 從產業構建看北部都會區 人工智能，數據科學 圖一:香港初創公司和孵化／加速器數量 根據IBM《2023年全球AI採用指數》報告，有超過初創公司數目(左軸)孵化／加速器數目(右軸)42%的受訪企業已在日常營運中使用人工智能，更 4,400 4,257 180 有59%的受訪企業正增加它們在這領域的投資。福布斯預計，人工智能的市場規模將在2027年達至4,070億美元，並在2023至2030年間將按年平均增 4,000 160 長37%。在數據科學方面，FortuneBusinessInsights預測其市場規模在2022至2029年間的年均複合增長率為29%，在2029年將達至4,842億美元。 3,600 3,184132 140 放眼大灣區，《2022年全球創新指數報告》顯示，在全球科技集群中，深圳-香港-廣州科技集群排名第二。港深兩地在河套區正在推進和落地的高端科研項目超過150個，同時香港初創企業數量亦正急速上升（圖一），我們相信創科、人工智能和數據科學等領域仍有龐大的增長潛能。 晶片研發，高性能電子先進產業 圖二:iShares全球科技ETF(IXN) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 資料來源：雅虎,2024 3,200 120 2,800 100 2,400 92 2019 2020 2021 2022 2023 80 資料來源：香港投資推廣署,2023 在人工智能和超級運算熱潮下，晶片研發和高性能電子設備製造成為未來重點產業之一。參考追蹤全球主要半導體晶片,科技和人工智能企業的iShares全球科技ETF的股價(圖二)，其增長在過去5年達到170%，可見其可觀的經濟效益。 香港政府在創新科技投放更多資源的同時，近日更於立法會通過以合共128億元成立「香港微電子研發院」及「新型工業加速計劃」。香港微電子業研發創新力高，可以與國內具生產力及規模的工廠互補優勢，在中港合作模式下實現長遠的共同目標。 預計於今年內啟用、位於元朗創新園的微電子中心，是香港政府推動新型工業化的重點設施之一。微電子科技涵蓋醫藥、生物醫學等領域。相信在設施投入使用後能吸引更多領先的微電子企業落戶香港。 在後疫情時代，市場對生物醫藥設備和科技的興趣大大增加。香港是亞太區第一，世界第二大的生物科技首次公開招股集資中心。直至2023年底，共已有126間醫療健康及生物科技公司在香港上市，並集資達2,766億港元。香港擁有國際化的臨床試驗和檢測認證標準，例如在臨床應用方面，本港的臨床測試數據可同時獲美國、歐洲和國家的藥物監管機構認可作藥 物註冊用途。 圖三:企業在港投資生命健康的預算* (>多於一百萬美元的佔比) 生產 77% 95% 大灣區企業 研發香港企業 試產 52% 81% 大灣區企業 試產香港企業 此外，政府將在河套港深創科園設立「生命健康創新科研中心」，推動生命健康領域的研究；同時設立 「大灣區國際臨床試驗所」，爭取更多本地及海內外藥物和醫療器械企業來港進行臨床測試。在這些生物 生產大灣區企業 研發 香港企業 *2022年7月至9 45% 63% 月，以問卷形式訪問330間香港與其他大灣區企業 0%50%100% 醫療科技和先進製造的政策支持下，相信香港有望成為一個國際級生物醫療科技中心。 資料來源：香港生產力局《香港生命健康產業發展研究》,2022 從產業構建看北部都會區8 從產業構建看北部都會區8 ••  • • • • • •• • •• • • •   •    • •     資料來源:立法會CB(1)150/20-21(04)號文件；政府新聞公報;港深創新及科技園 從產業構建看北部都會區9 從產業構建看北部都會區9 202222.5% 6.2% 202310 126 16 /72 2024至 2025上半年 為首批五幅多層現代產業 大樓用地進行招標(見後頁) 2027/28年 2026年 2030/31年 擬建多層現代產業大樓分批落成 圖四：物流倉儲租金表現 租金(每平方尺/月） 16 15 14 13 12 11 10 15.3 14.9 Q12024vs.Q12019 +11% 201920202021202220232024 優質物流倉 所有物流倉 ( () 洪水橋/厦村及元朗創新園 首批多層現代產業大樓落成 新田科技城 建議發展大綱圖預留了三幅物流用地，由2026年起完成平整 資料來源:《現代物流發展行動綱領》;新田科技城土地用途建議；戴德梁行研究部 從產業構建看北部都會區10 兩大目標： •推動產業發展 •整合受政府項目影響的棕地作業和協助它們升級轉型 「雙信封制」公開招標出售元朗現代產業大樓用地 地址新界元朗福宏街與宏利街多層現代產業大樓用地 地段元朗市地段第545號 規劃土地用途其他指定用途(工業邨） 土地面積約32,440平方米(約349,181平方呎) 樓面總面積上限161,500平方米(約1,738,370平方呎) 招標截至日期2024年6月28日 招標模式「雙信封制」公開招標 非價格建議的比重為70%，價格建議為30% 非價格建議包括（70%） •有關產業發展，包括多層現代產業大樓如何以創新建議（例如科技應用 先進設計、「組裝合成」建築法等）推動行業發展 招標模式 •有關容納棕地作業的樓面面積相關，例如如投標者建議提供多於三成樓面面積／能於較短時間完成整個發展以盡早容納棕地作業／能提供較好設計增加彈性以容納更多不同種類的棕地作業 價格建議（30%） •發展商能否達到政府價格規定的條款 政府特別賣地條款 中標發展商需把不少於最高樓面面積的三成，即不少於48,450平方米(約521,511平方呎)交予政府，由政府或政府委託的機構管理和租予受政府項目影響的棕地作業者 樓層數目上限 開始招標日期 10層 2024年3月15日 歸還政府部分 建築要求 樓低最低高度：4.7米 每層最低負重：25kN/平方米 公眾車位要求 私家車車位x58|電單車車位x19|貨車車位x12|巴士車位x15 總數=104 從產業構建看北部都會區11 1 洪水橋/厦村新發展區 約5公頃土地 位處「三鐵匯聚」  2 (1) 1/  (2) (3) 23 60 20238 19 3 新界北新市鎮   從產業構建看北部都會區12 從產業構建看北部都會區12  資料來源:立法會CB(1)468/2024(01)號文件-北部都會區專上教育發展 ••• • •• ••• •• • : 從產業構建看北部都會區13 從產業構建看北部都會區13 從產業構建看北部都會區14 政府展開收地程序,以特惠補償率收回土地 土地業權人放棄申請換地 , ( 11 20142017 「加強版傳統新市鎮發展模式」土地發展流程 原址換地申請獲批 政府發出作業備考，訂明發展 區內換地申請截止日期 土地按正常流 程發展 政府以招標或其他方式批出土地 土地業權人申請換地,並進行補地價 發展局及後於2023年12月28日公布「加強版模式」修訂安排，進一步擴大「加強版模式」至北部都會區内所有各個新發展區，並優化其政策，擴展換地至指定的產業用地和私營社福設施用地，以及促成已擁有發展用地內九成或以上私人土地的土地業權人作統一發展。 資料來源：戴德梁行，各政府相關部門 從產業構建看北部都會區15 「加強版模式」修訂安排 修訂換地安排讓土地業權人配合政府規劃 有助減低政府前期的收地及開發成本，紓緩政府財政負擔 擴大適用地區範圍 由原來適用於古洞北/粉嶺北及洪水橋/厦村，擴展至所有新發展區(例如：元朗南、新田科技城、新界北新市鎮、牛潭尾、馬草壟，流浮山、尖鼻咀、白泥等） 擴大可供發展的土地用途 由原來只限於住宅及商業發展，擴展至指定發展用地，包括產業用地，以及私營社會或福利設施用地 容許扣減公共設施成本 政府可透過扣減地價，要求換地申請人建造公共設施 政府協助收回土地 若換地申請人符合指定條件，包括擁有指定發展用地90%或以上的私人土地，政府會考慮收回餘下的少數第三方土地，並批予申請人作統一發展 規劃程序 標準金額補地價 農地開發流程 發展局於2023年12月宣佈擴大