2024年半年报点评：去库存，缓拿地，自持业务稳定

公司研究 证券研究报告 非住宅物业开发和运营2024年09月04日 金融街（000402）2024年半年报点评 去库存，缓拿地，自持业务稳定 推荐维持） 目标价：2.8元 当前价：2.11元 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 公司基本数据 总股本(万股)298,892.99 已上市流通股(万股)298,822.99 总市值(亿元)63.07 流通市值(亿元)63.05 资产负债率(%)72.94 每股净资产(元)11.37 12个月内最高/最低价4.58/1.98 市场表现对比图(近12个月) 2023-09-04~2024-09-03 0% -19%23/0923/1124/0124/0424/0624/09 -38% -57% 金融街 沪深300 相关研究报告 《金融街（000402）2023年半年报点评：开发缓拿地，物业租赁稳增》 2023-09-14 事项： 公司2024年上半年营业收入96.54亿元，同比增长71.94%，归母净利润亏损为-19.84亿元，同比下滑172.34%。 评论： 上半年房产开发业务毛利率-2.5%，计提资产减值11亿元。公司利润承压主要原因在于：1）住宅开发业务随行就市，采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，上半年房产开发业务毛利率-2.5%，较2023年同期下降0.7pcts；2）公司计提资产减值11.3亿元。 2024年上半年销售金额同比下滑42%，截至6月底可结算建面约1296万方 1）2024年上半年，公司实现销售签约额约90.9亿元；实现销售签约面积约 49.9万平米。2）近年来公司拿地非常谨慎，2022年、2023年分别在天津、苏州获取1宗宅地，土地价分别为35亿元、12亿元；2024年上半年通过股权收购的方式在天津获取两宗宅地，收购价格约13亿元，计容建面约16万方。3）截止6月底，公司总土储（可结算建筑面积）约1296万方，其中一线城市占比23%，二线城市占比36%，三四线城市占比42%，其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州。 物业租赁、经营业务相对稳健，上半年合计营业收入10.6亿元，占营业收入比重约11%。1）上半年物业租赁业务营业收入约8.6亿元，同比下降3.21%毛利率约88%，较2023年同期下降1.36pcts。2）物业经营业务营业收入约2 亿元，同比增长10.57%，毛利率约23%，较2023年同期上升10.23pcts。3）截至6月底，公司可出租物业面积123万方，其中京沪占比约69%；经营物业 资产面积约20万方。 投资建议：公司高能级城市土储布局未来有望支撑销售兑现，但2022年以来拿地放缓，土储换仓速度较慢，开发业务营收及毛利中长期承压；公司持有核心城市优质资产，租金表现稳健抵御风险。由于房价下行压力仍在，公司ROE逐年降低，投资拿地节奏明显放缓，我们预测2024-2026年公司eps分别为- 0.51、-0.19、0.11元，我们基于剩余收益模型测算公司估值，为当前账面价值与未来剩余收益的折现，测算公司2024年目标价2.8元，维持“推荐”评级 风险提示：市场超预期下行，后续投资力度不及预期。 主要财务指标 2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入(百万) 12,571 13,592 12,037 12,588 同比增速(%) -38.7% 8.1% -11.4% 4.6% 归母净利润(百万) -1,946 -1,523 -564 327 同比增速(%) -329.9% 21.7% 63.0% 157.9% 每股盈利(元) -0.65 -0.51 -0.19 0.11 市盈率(倍) -3 -4 -11 19 市净率(倍) 0.2 0.2 0.2 0.2 资料来源：公司公告，华创证券预测注：股价为2024年9月3日收盘价 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 单位：百万元 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 13,799 30,783 31,490 36,558 营业总收入 12,571 13,592 12,037 12,588 应收票据 0 0 0 0 营业成本 11,648 12,650 10,528 9,744 应收账款 491 531 470 491 税金及附加 335 362 321 336 预付账款 450 384 320 305 销售费用 792 715 633 529 存货 69,201 49,891 41,488 36,482 管理费用 368 330 292 252 合同资产 0 0 0 0 研发费用 0 0 0 0 其他流动资产 9,790 9,521 8,436 6,480 财务费用 1,741 1,565 1,030 1,259 流动资产合计 93,730 91,110 82,203 80,317 信用减值损失 -19 -16 -10 -14 其他长期投资 39,631 39,638 39,627 39,631 资产减值损失 -429 -1,133 -680 -340 长期股权投资 3,884 3,884 3,884 3,884 公允价值变动收益 177 334 267 214 固定资产 2,427 2,413 2,361 2,235 投资收益 8 294 151 223 在建工程 0 0 0 0 其他收益 17 21 21 21 无形资产 370 315 266 222营业利润-2,558-2,729-1,017574 其他非流动资产 4,330 4,282 4,275 4,281 营业外收入 21 27 27 27 非流动资产合计 50,642 50,532 50,412 50,253 营业外支出 41 17 17 17 资产合计144,372 141,643 132,615 130,570 利润总额 -2,577 -2,719 -1,007 583 短期借款30 40 50 60 所得税 -421 -816 -302 175 应付票据 4 66 54 38净利润-2,157-1,903-705408 应付账款 6,844 7,004 5,633 5,302 少数股东损益 -211 -381 -141 82 预收款项 185 199 177 185 归属母公司净利润 -1,946 -1,523 -564 327 合同负债 11,408 8,676 7,684 8,036 NOPLAT -700 -808 16 1,290 其他应付款 6,156 7,181 6,500 6,612 EPS(摊薄)（元） -0.65 -0.51 -0.19 0.11 一年内到期的非流动负债1,624 1,624 1,624 1,624 其他流动负债 3,241 5,148 2,533 1,673 主要财务比率 流动负债合计 29,492 29,938 24,254 23,529 2023A 2024E 2025E 2026E 长期借款 35,078 33,985 30,774 28,622 成长能力 应付债券 35,490 35,490 35,490 35,490 营业收入增长率 -38.7% 8.1% -11.4% 4.6% 其他非流动负债 4,102 4,102 4,102 4,102 EBIT增长率 -133.9% -37.9% 102.0% 7,934.0% 非流动负债合计 74,670 73,576 70,366 68,214 归母净利润增长率 -329.9% 21.7% 63.0% 157.9% 负债合计104,162 103,514 94,620 91,743获利能力 归属母公司所有者权益 35,938 34,416 34,308 34,804 毛利率 7.3% 6.9% 12.5% 22.6% 少数股东权益 4,272 3,713 3,687 4,022 净利率 -17.2% -14.0% -5.9% 3.2% 所有者权益合计 40,210 38,128 37,995 38,826 ROE -5.4% -4.4% -1.6% 0.9% 负债和股东权益 144,372 141,643 132,615 130,570 ROIC -1.2% -1.8% 0.0% 3.0% 偿债能力 现金流量表 资产负债率 72.1% 73.1% 71.3% 70.3% 单位：百万元2023A 2024E 2025E 2026E 债务权益比 189.8% 197.3% 189.6% 180.0% 经营活动现金流6,058 19,162 3,977 7,566 流动比率 3.2 3.0 3.4 3.4 现金收益-299 -202 455 1,791 速动比率 0.8 1.4 1.7 1.9 存货影响 5,095 19,309 8,403 5,006营运能力 经营性应收影响 842 1,158 805 333 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 经营性应付影响 -1,859 1,261 -2,086 -227 应收账款周转天数 20 14 15 14 其他影响 2,279 -2,364 -3,601 664 应付账款周转天数 239 197 216 202 投资活动现金流 374 194 286 456 存货周转天数 2,218 1,695 1,562 1,440 资本支出 -19 -67 -29 46每股指标(元) 股权投资564 0 0 0 每股收益 -0.65 -0.51 -0.19 0.11 其他长期资产变化-171 261 315 410 每股经营现金流 2.03 6.41 1.33 2.53 融资活动现金流-9,635 -2,371 -3,557 -2,954 每股净资产 12.02 11.51 11.48 11.64 借款增加 -6,322 -1,084 -3,200 -2,142估值比率 股利及利息支付 -3,130 -3,049 -3,311 -3,694 P/E -3 -4 -11 19 股东融资 0 0 0 0 P/B 0 0 0 0 其他影响 -182 1,762 2,954 2,881 EV/EBITDA -115 -81 541 42 附录：财务预测表 资产负债表利润表 资料来源：公司公告，华创证券预测 房地产组团队介绍 房地产组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟