房地产市场整体表现20240902

房地产市场整体表现□八月份房地产市场未见明显改善，仍处于传统淡季，百强房企销售额为2512亿元，环比下降10%，同比下降26.8%。这是近六年单月的历史低位，仅高于今年1月的2 350亿元。前八月累计销售额为2.38万亿元，同比下降36.5%。 各梯队房企销售门槛进一步降低，前十强房企门槛同比下降48.4%，至585.5亿元。仅少数企业如中海、越秀和融创在八月实现了销售增长，主要得益于高价值项目的开盘售罄。2、新房市场动态□八月份新房供应量维持低位，30个重点城市新增供应730万平方米，环比下降4%，同比下降38%。这是近六年单月最低水平，低于今年1月的734万平方米。供应不足直接影响销售表现。 新房成交量同样低迷，八月份30城成交面积为895万平方米，环比下降12%，同比下降22 %。前八月累计成交面积同比下降34%，与百强房企销售降幅相当。3、二手房市场表现□二手房市场在八月份表现出疲态，16个重点城市成交面积为571万平方米，环比下降24%，同比增长1%。前八月累计成交面积同比下降2%。 二手房市场以价换量的趋势明显，尤其是在中高端改善需求方面，可能对新房市场形成压力。二手房成交的疲软态势预计将持续影响新房市场的刚需客群。 更多热点资讯+V入群：mu3003mu4、土地市场状况□八月份土地市场成交规模仍处低位，全国300城经营性土地成交面积为480 0万平方米，同比下降31%。土地市场热度低，整体以低价成交为主，难以形成地价与房价的良性互动。 核心城市的低密度地块吸引了更多投资兴趣，但整体投资意愿仍然谨慎，预计新房供应和可售货值短期内难以改善。5、政策影响与市场预期□存量房贷利率下调主要影响购房者的月供压力，促进消费，但对房地产市场直接影响有限。转按揭政策则可能在二手房交易中提高便捷性。 九月份市场预期不高，供应端未见明显提前备货，预计成交环比小幅增长，但同比仍可能为负增长。政策方面，短期内难有重大调整，市场调控自主权已下放至城市层面。Q&A□Q：八月份二手房市场的表现如何？ A：八月份，16个重点城市的二手房成交面积为571万平方米，环比下降24%，同比增长1 %。尽管同比增长，但增幅明显收缩。前八个月，二手房成交面积为5100万平方米，同比下降2 %。在重点城市中，北京和成都的二手房成交量仍然较大，北京同比增长23%，成都增长2.6%。深圳的二手房成交环比下降22%，但同比增长52%。杭州、青岛、苏州等城市在前期放量后，八月份成交动力明显减弱，预计将影响中高端改善型住房的置换需求。二手房市场的疲 更多热点资讯+V入群：mu3003mu 软可能会打破短期房价企稳的格局，仍需通过以价换量来促进成交。Q：八月份土地市场的表现如何？ A：八月份，全国300城经营性土地成交面积为4800万平方米，同比下降31%。前八个月 土地成交面积同比下降21%，成交金额同比下降40%。尽管一些城市如上海、杭州出现了单价地王 ，但整体土地市场仍以低价成交为主，难以形成地价和房价的良性互动。大多数城市的地块以底价成交 ，平均溢价率仅为0.5%。仅上海、杭州的平均溢价率突破10%。核心城市核心区域的低密度地块受到企业热捧，但整体投资意愿仍谨慎，预计新房供应和销售货值短期内难有明显改善。Q：对九月份房地产市场的展望如何？ A：尽管九月份通常是房地产市场的旺季，但目前市场信心不足，供应备货未见明显提前。预计九月份的推盘和营销力度会有所提升，成交环比可能增长，但增幅有限，难以实现同比正增长。需求端低迷，观望情绪浓厚，缺乏刺激性政策支持。新房和二手房市场均呈小幅下行趋势，去化率持续走低，热点城市减少。二手房在政策刺激后成交疲态明显，高价盘成交后卖方挂牌量居高不下，市场仍以价换量为主 ，分流新房刚需压力依然存在。Q：您对今年“金九银十”的销售数据怎么看？是否会出现同比环比的跌幅扩大或收窄？A：从目前的情况来看，九月份的销售环比可能会有小幅增长，但同 更多热点资讯+V入群：mu3003mu 比仍可能是负增长，同比跌幅扩大的可能性大于收窄。供应端并没有为“金九”做出明显准备，企业在货值准备和营销动作上保持平销心态。新房和二手房市场都显示出后续疲软压力，尤其是在八月下半月没有明显起色。二手房市场以价换量，置换比例下降，导致新房销售压力增大。九月份环比可能有所增长，但增幅不显著，同比降幅可能进一步扩大，因为去年的九月份基数较高。Q：今年老旧小区改造的进度如何？A：老旧小区改造在今年并没有太大推进力度，更多是与城市更新结合进行。此前的加装电梯、适老化改造、水电管网改造等，主要还是在城市更新的框架下进行。今年普遍城市在推动的是“以旧换新”。Q：存量房贷利率下调和转按揭对楼市有何影响？A：目前存量房贷利率下调和转按揭的呼声较高，因为增量和存量利率差距较大。主要城市如广州、苏州的首套房贷利率基本在3.9%，这一政策的调整可能会对楼市产生影响。Q：存量房贷利率下调对房地产市场的影响如何？A：存量房贷利率的下调主要是为了减轻已经购房者的月供压力，促进消费，但对新购房者的购房能力提升影响有限。这一政策的宏观效果在于可能会增加消费和就业，但并没有直接促进购房需求。存量房贷利率的降低预计能减轻购房者的负担约1600亿到2200亿，虽然对银行的利润影响较小， 但总体上是利国利民的好事。 Q：城中村改造和保障房的情况如何？更多热点资讯+V入群：mu3003mu A：城中村改造的进展较慢，许多城市的改造速度不及预期，主要受土地市场和地方债务的影响。保障住房方面，新的发力点在于收储存量房源，配售型和保障性租赁住房正在一些城市试点，预计一线城市 的增量将达到20%。目前已有60多个城市公布了存量收储的试行办法，但实际落地的城市仍较少 ，未来可能会逐步推进。Q：九月有可能落地什么新政策？ A：关于九月可能落地的新政策，目前尚未有具体信息，需进一步关注市场动态和政策发布。Q：关于九月份的政策预期，您认为会有什么变化吗？A：从目前的情况来看，九月份可能不会有太多新的政策出台。市场调控的自主权已经下放给各个城市 ，目前只有个别一线城市仍然存在限制性政策，如上海、北京和广州等。近期这些城市也进行了政策调整，但短期内没有听到高频的放松措施，前期政策的效果正在评估中。总体来看，各地可操作的政策手段越来越少，有效的政策也在减少。 Q：信贷政策方面目前的情况如何？A：目前首套房的首付普遍降低至20%，二套房降低至30%。虽然首付水平较低，但利率的进一步下调空间依然存在。然而，利率的变化对购房者的影响可能不会特别显著。Q：最近有城市取消了限价政策，这对销售会产生什么影响？ A：一些城市如郑州取消了限价政策，允许开发商自由降价，但这对销售的影响可能有限。此举主要是为了规范降价行为。整体来看， 更多热点资讯+V入群：mu3003mu九月份可能不会有其他大的政策动作。 Q：在税费方面，您认为有哪些调整的空间？A：在税费方面，尤其是二手房的税费，存在一定的调整空间。例如，最近一些城市提高了得房率的规定，变相降低了单价，提高了性价比。此外，土地出让环节也有政策调整，可能促进交易。未来可以考虑扩大契税的适用面积，以及调整个人所得税和增值税的免征期限。不过，我认为这些调整可能不会在九月份出台，但在未来是一个有效的政策工具。 更多热点资讯+V入群：mu3003mu