8月市场月报

8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升 8月新房市场延续筑底行情，供应微增而成交再降，成交绝对量基本年内次低，二手房成交走弱，环比降14%，单月同比增幅收窄至10%。土地成交规模持续低位，同比降幅超三成，热度略有回落，平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。 预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增，但增幅有限。不同城市仍然呈现出显著分化行情：一是京沪杭蓉镐等短期市场仍处于平稳运行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、重庆、昆明等弱二线城市前8月累计成交降幅均在3成左右， 低于30城平均，短期内延续筑底行情，跌无可跌。而对于其他多数弱三四线 城市而言，成交或将持平8月或小幅微增，并不会有明显起色。 宏观：M1M2剪刀差走阔、信贷需求低迷，商品房销售重回年内低位 政策：房屋养老金试点开启，成都等44城政策优化 楼市：8月新房供需维持年内低位，9月营销加码预期小幅回升 土地：成交规模持续低位，上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录 北京 1.0 1251 30.5 上海 1.0 796 13.8 广州 0.9 1408 23.9 深圳 1.2 889 28.4 成都 0.7 1671 14.5 武汉 1.0 1636 26.0 天津 1.0 1319 19.5 惠州 0.5 1270 39.5 青岛 0.4 1147 17.2 长春 0.5 1030 32.7 西安 1.1 1006 13.1 佛山 0.8 952 24.1 南京 0.7 875 27.8 重庆 0.7 789 17.3 郑州 1.0 751 22.5 苏州 0.4 729 22.0 珠海 1.9 696 45.0 南宁 0.7 658 25.9 杭州 1.0 626 8.8 济南 0.3 608 16.7 长沙 1.4 568 16.3 昆明 1.3 522 21.0 无锡 1.1 517 32.8 常州 1.5 487 34.3 宁波 0.5 373 20.7 徐州 0.8 299 22.9 厦门 0.6 271 23.3 合肥 1.5 238 11.1 福州 1.6 236 28.6 嘉兴 2.8 160 27.6 城市本月供求比库存量(万㎡)消化周期(月) 新增供应：环比微增6%，同比跌32%，杭蓉苏厦甬显著缩量新房成交：环比降9%年内次低，一线普降，济郑昆等低位微增项目去化：去化率微降2pcts至27%，来访认购暂无升温迹象库存：供求比0.86致库存持降，厦青济徐等5城去化周期改善 二手住宅：成交环降14%、同比增幅收窄至10%,前期热点普遍回调 出品单位：克而瑞研究中心总编：丁祖昱张燕主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟马千里谢杨春俞倩倩邱娟李诗昀 8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升 8月新房市场延续筑底行情，供应微增而成交再降，成交绝对量基本年内次低，二手房成交走弱，环 比降14%，单月同比增幅收窄至10%。土地成交规模持续低位，同比降幅超三成，热度略有回落，平均溢价率3.9%，较上月全月下降0.3个百分点。 经济层面，总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大。地 产行业层面，因年中冲刺已过，7月迎来季节性回落，无论是商品房销售面积、金额，新开工、竣工、开发投资等均环比持降，回归至年内低位，房价同比降幅继续走扩。 政策层面，中央住建部提出加快构建房地产发展新模式，22个试点城市开启房屋养老金试点。融资白名单项目已审批5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，今年底前交付的396万套住房。地方44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告。 新房市场，8月供应规模延续低位持稳，30个重点城市新增供应730万平方米，环比下降4%，同比下降38%，绝对量为年内次低，仅略高于年初2月水平，较二季度月均下降31%，前8月累计同比降幅为32%。成交层面，8月延续7月淡季行情，成交稳中有降，为年内次低。分能级来看，4个一线环比下降21%，同比下降12%，较二季度月均下降20%。二三线城市成交环比降幅10%不及一线，但是单月同比和累计同比降幅均显著高于一线。项目去化层面，8月房企推盘积极性依旧不高，全月24个重点城市首开和加推共计73次，较上月持平；加之高温天气和营销淡季，去化率与上月相比持平。 土地市场，8月土地市场供地节奏不及去年同期。截止8月27日，全国300城8月经营性土地成交规 模仅4795万平方米，较上年同期下降三成。热度方面，至截稿时8月平均溢价率3.9%，较上月全月下降 0.3个百分点。本月各地土拍热度延续分化，上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，但更多的城市还是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。 预判9月，我们认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升， 9月整体成交或将环比持增，但考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅也将十分有限。不同城市仍然呈现出显著的分化行情：一是北京、上海、成都、西安、杭州等短期市场仍处于平稳运 行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、 武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、重庆、昆明等弱二线城市前8月累计成交 M1M2剪刀差走阔、信贷需求低迷，商品房销售重回年内低位 8月15日上午，国家统计局公布了上半年月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大。地产行业层面，因年中冲刺已过，7月迎来季节性回落，无论是商品房销售面积、金额，新开工、竣工、开发投资等均环比持降，回归至年内低位，房价同比降幅继续走扩。 1、7月经济稳中有进，6月城镇调查失业率回落0.1个百分点 7月经济运行总体平稳、稳中有进，生产需求继续恢复，就业物价总体稳定，新动能继续培育壮大，高质量发展扎实推进。7月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.1%，比上月回落0.2个百分点。7月全国城镇调查失业率为5.2%，比上年同月下降0.1个百分点。 2、M2/M1剪刀差走扩，居民“去杠杆”或扩散至非地产 从7月金融数据来看，受经济转型升级、有效需求不足和治理资金空转等影响，中国金融总量增长整体“减速提质”：7月中国社融增速下滑，M1货币供应降幅扩大至6.6%，不过M2升幅较上月有所好转。据央行初步统计，2024年前7月社会融资规模增量累计为18.87万亿元，比上年同期少3.22万亿元。7月末M2同比增长6.3%，M1降幅从6月的5%扩大至6.6%。M2-M1剪刀差为-12.9%，较6月末的-11.2%进一步走阔。 值得关注的是居民“去杠杆”扩散化迹象。从过往经验来看，居民贷款增长回落，通常是中长期贷款回落更快，这意味着居民贷款回落主要集中在地产相关领域。而7月居民贷款减少2100亿，其中中长期贷款 增长100亿，短期贷款减少2156亿，同比多减821亿。短期贷款回落更快，意味着在按揭贷款提前还款尚未改善的情境下，居民的“去杠杆”行为有向非地产领域扩散的迹象。 3、商品房销售重回年内低位，开发投资额回归至2024年均值、累计同比降10.2% 7月商品房销售季节性回落，因年中冲刺季刚过，房企推盘积极性稳步下降，叠加高温天气、核心一二线城市政策利好效应递减，整体销售规模回落至年内低位：7月新建商品房销售面积为6233万平方米，销售金额为6197亿元，环比跌幅近乎“腰斩”，同比下降15.4%和18.5%，降幅分别较上月扩大0.9pcts和4.2pcts，1-7月销售面积和金额累计同比降幅分别为18.6%和24.3%。 1—7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%，降幅较1-6月微增0.1个百分点，累计同比降幅低位持稳。从单月来看，房企投资开发积极性稳步回落，一方面是房企新开工积极性不高，对开发投资的有一定负面影响；另一方面，本月土地成交规模低位回升，7月全国300城经营性土地成交面积5489万平方米，成交金额1553亿元，环比分别下降5%和11%。本月新开工、竣工面积环比由增转降， 降幅始终保持在低位运行。7月新开工面积5710万平方米，环比下降28.02%，同比下降19.7%，从绝对量 房屋养老金试点开启，成都等44城政策优化 中央层面，住建部提出加快构建房地产发展新模式，22个试点城市开启房屋养老金试点。融资白名单项目已审批5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，今年底前交付的396万套住房。地方层面，44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告。 1、构建房地产发展新模式，22城开启房屋养老金试点 8月23日，在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建 国指出，加快构建房地产发展新模式，第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，第三，有力有序推进现房销售，第四，建立城市房地产融资协调机制，第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。 房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。 2、白名单已审批1.4万亿、年底前交付396万套，前7月保障房和城改开工筹集235万套 住建部副部长董建国表示，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。 住建部披露，截至2023年年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住 房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，我国城市建成区面积达到6.4万平方公里，常 住人口城镇化率达到66.16%，超过9.3亿人生活在城镇。今年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安 置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。 3、44城54次政策优化，广州、厦门买房送户口，多地发布存量房源征集公告 8月前26天，44个城市54次放松房地产政策，频次环比上月略有下降。需求端政策内容主要包括几 方面：其一，定安放松限购，专科以上高校就读学生科购买1套，非户籍但在海南实际居住满183天的可 以享受本地居民待遇。其二，成都、长沙等12城放松限贷，例如长沙将信贷套数认定范围缩小到区县一 级，成都在此基础上还将在套数认定时核减已挂牌房源。其三，信阳、白银等4城放松限价，信阳明确不 再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照市场供求自主定价进行销售。其四，广州、贵阳等29城放松公积金贷款，广州允许可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款，贵阳住房公积金最高贷款额度提高至80万元。其五，唐山、阜阳等16城发布购房补贴，比如唐山对购买144平以下新房补贴总价的1%，60岁以上老人等群体购房补贴1.5%。其六，厦门、广州等放松落户，广州买房享花都“准 户口”待遇。此外，多地积