24年中报点评：业绩亏损，聚焦风险化解

事件：公司发布2024H1年报，公司24H1实现营业收入1427.8亿元，同比-28.93%； 归母净利润亏损98.5亿元，同比-199.82%；基本每股收益-0.83元/股，同比-198.56%。 结转利润率下滑叠加计提因素，业绩承压。公司24H1实现1427.8亿元，同比-28.93%； 归母净利润亏损98.5亿元，同比-199.8%，主要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑，24H1结算毛利率6.8%，同比下降13.5pct；（2）计提减值，公司对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元（含非并表项目计提1.7亿元），对部分应收款项计提信用减值损失21.0亿元；（3）部分非主业财务投资出现亏损；（4）为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置，部分交易价格低于账面值。公司24H1毛利率8.12%（未扣除税金及附加），较23年同期下降10.75pct，其中开发、物业毛利率分别为7.25%、13.65%，较23年同期分别-12.06pct、-1.74pct。公司聚焦经营安全，未来继续围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，推动企业尽快重回健康发展轨道。 销售优势维持，加速存量去化。24H1公司实现销售面积939.5万平，同比-27.6%，销售金额1273.3亿元，同比-37.6%，销售额在14个城市位列第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三。同时加速库存去化，24H1现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。截至24H1末，公司已售未结面积、金额分别为2213万平、3272亿元，较23年末分别-5.4%、-9.2%。24H1公司累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元，新增项目平均地价为3944元/平。22年以来公司累计投资项目82个，首开兑现度约87%。此外，公司通过商改住、资源置换等方式，23年以来共计完成产能455亿元的资源盘活和优化，盘活和优化的资源实现约140亿元销售签约。 现金流继续承压，加速推进大宗交易。债务端，截至24H1末，公司有息负债3312.7亿元，占总资产比例23.3%。其中一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%。分融资对象看，银行借款、应付债券、其他借款分别占比67.8%、19.5%、12.7%。分境内外看，境内、境外负债分别占比83.3%、16.7%。公司净负债率62.0%，较24年初上升7.4pct。 公司年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。截至24H1末，货币资金924.0亿元，同比-24.4%，24H1经营性现金净支出51.8亿元，现金流压力加剧。融资端，24H1公司新增融资、再融资612亿元，综合成本3.66%。经营性物业贷落地219亿，其中表内新增150亿；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进。公司积极推进大宗交易实现资金回款，24年前7月大宗交易增加签约金额204亿元（含印力的资产交易及REIT发行）。 经营业务表现稳健，REITs募资进展顺利。24H1，公司1）物业服务：万物云实现营业收入176.3亿元，同比+9.5%，分项业务收入增速表现良好。2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）19.4亿元，同比-0.5%，其中高标库营业收入10.7亿元，同比-6.0%，冷链收入8.8亿元，同比+8.4%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比+5.3%，净新增开业0.33万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入45.9亿元，同比+6.7%。24H1中金印力消费基础设施REITs在深圳证券交易所挂牌上市，募集资金净额32.6亿元，保租房REITs和物流仓储REITs处申报过程中。 投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑上半年业绩发生较大亏损，我们调整公司24-26年归母净利润至-88.11、-9.32、5.52亿元（前值91.9、95.0、102.8亿元），调整评级至“增持”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期 财务数据和估值