归母净利增长3.8%，各项业务发展稳定

证券研究报告|2024年09月02日 核心观点公司研究·财报点评 归母净利润增长3.8%。2024上半年公司实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9亿元，同比增长2.6%。2024上半年公司整体毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct至10.9%。 市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024上半年末，公司在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为 2.57亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%。 资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024上半年末，招商商管 在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项 目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为94%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25年营业收入预测至172/188亿元（原值为191/229亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS分别为0.76/0.81元，对应PE分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。 盈利预测和财务指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 13,024 15,627 17,174 18,822 20,554 (+/-%) 23.0% 20.0% 9.9% 9.6% 9.2% 净利润(百万元) 594 736 803 860 935 (+/-%) 15.7% 24.0% 9.2% 7.0% 8.8% 每股收益（元） 0.56 0.69 0.76 0.81 0.88 EBITMargin 6.7% 5.9% 7.1% 6.9% 6.9% 净资产收益率（ROE） 6.5% 7.5% 7.9% 8.1% 8.5% 市盈率（PE） 15.7 12.7 11.6 10.8 10.0 EV/EBITDA 19.5 18.5 14.0 14.0 13.3 市净率（PB） 1.02 0.96 0.92 0.88 0.84 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算 房地产·房地产服务 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础数据 投资评级优于大市(维持) 合理估值 收盘价8.79元 总市值/流通市值9320/9320百万元 52周最高价/最低价16.06/8.16元 近3个月日均成交额80.72百万元 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《招商积余（001914.SZ）-业绩表现稳健，深耕非住优势》— —2024-03-18 《招商积余（001914.SZ）-业绩持续提升，市拓表现强劲》— —2023-08-28 《招商积余（001914.SZ）-业绩稳健增长，轻重分离持续推进》 ——2023-03-21 《招商积余（001914.SZ）-拟出售部分资产，轻重分离稳步推进》 ——2022-12-05 《招商积余（001914.SZ）-业绩稳增，重资产剥离与轻资产收并购顺利推进》——2022-10-27 招商积余（001914.SZ） 归母净利增长3.8%，各项业务发展稳定 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 归母净利润增长3.8%。2024上半年公司实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9亿元，同比增长2.6%。2024上半年公司整体毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct至10.9%。 图1：公司营业收入及增速图2：公司归母净利润及增速 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图3：公司物业管理收入及增速图4：公司资产管理收入及增速 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4亿元，千万级项目 贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024上半年末，公司在管项目2209个， 管理面积达3.85亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%。 资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024上半年末，招商商管在管商 业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托 管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年，公司集中商业销售 额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为94%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25年营业收入预测至172/188亿元（原值为191/229亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS分别为0.76/0.81元，对应PE分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。 ） ） 财务预测与估值 资产负债表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 3167 4348 2847 3658 4210 营业收入 13024 15627 17174 18822 20554 应收款项 3283 2319 2823 3094 3379 营业成本 11482 13821 15044 16526 18046 存货净额 1164 1117 2479 2724 2976 营业税金及附加 87 92 103 113 123 其他流动资产 233 931 1030 1129 1233 销售费用 71 94 103 113 123 流动资产合计 7848 8714 9180 10605 11798 管理费用 469 605 621 690 743 固定资产 660 627 598 583 550 研发费用 48 99 78 91 108 无形资产及其他 30 27 25 22 19 财务费用 94 63 (17) (25) (35) 投资性房地产 9209 9137 9137 9137 9137 投资收益 45 5 0 0 0 长期股权投资 68 99 99 99 99 资产减值及公允价值变动 61 6 0 15 0 资产总计 17815 18604 19039 20446 21602 其他收入 (102) (47) (78) (91) (108) 短期借款及交易性金融负债 181 1730 700 1000 1000 营业利润 825 915 1242 1329 1446 应付款项 1704 2155 2066 2270 2480 营业外净收支 (3) 13 0 0 0 其他流动负债 3530 3591 4741 5212 5690 利润总额 822 928 1242 1329 1446 流动负债合计 5415 7476 7508 8482 9169 所得税费用 253 190 435 465 506 长期借款及应付债券 2242 341 341 341 341 少数股东损益 (25) 3 4 4 5 其他长期负债 847 876 876 876 876 归属于母公司净利润 594 736 803 860 935 长期负债合计 3089 1217 1217 1217 1217 现金流量表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 负债合计 8504 8694 8725 9700 10387 净利润 594 736 803 860 935 少数股东权益 161 151 153 155 157 资产减值准备 (41) (69) 0 0 0 股东权益 9150 9759 10161 10591 11059 折旧摊销 46 56 66 68 71 负债和股东权益总计 17815 18604 19039 20446 21602 公允价值变动损失 (61) (6) 0 (15) 0 财务费用 94 63 (17) (25) (35) 关键财务与估值指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营运资本变动 555 860 (905) 60 47 每股收益 0.56 0.69 0.76 0.81 0.88 其它 29 71 2 2 2 每股红利 0.29 0.24 0.38 0.41 0.44 经营活动现金流 1122 1647 (34) 975 1055 每股净资产 8.63 9.20 9.58 9.99 10.43 资本开支 0 43 (35) (35) (35) ROIC 6% 7% 8% 9% 10% 其它投资现金流 0 0 0 0 0 ROE 6% 8% 8% 8% 8% 投资活动现金流 (18) 12 (35) (35) (35) 毛利率 12% 12% 12% 12% 12% 权益性融资 0 3 0 0 0 EBITMargin 7% 6% 7% 7% 7% 负债净变化 118 (401) 0 0 0 EBITDAMargin 7% 6% 8% 7% 7% 支付股利、利息 (306) (259) (402) (430) (468) 收入增长 23% 20% 10% 10% 9% 其它融资现金流 378 838 (1030) 300 0 净利润增长率 16% 24% 9% 7% 9% 融资活动现金流 2 (479) (1432) (130) (468) 资产负债率 49% 48% 47% 48% 49% 现金净变动 1107 1180 (1500) 810 553 息率 3.3% 2.8% 4.3% 4.6% 5.0% 货币资金的期初余额 2060 3167 4348 284