2024北京商业购物中心项目考察学习分享报告
HENGTAICOMMERCIAL HENGTAICOMMERCIAL 北京商业项目考察学习分享报告 BEIJINMARKETSTUDYANDLEARNINGSHARINGREPORT 恒太商业·营运中心 ©HENGTAI|2024 考察规划 HENGTAICOMMERCIAL 丽都商圈 四季青商圈 三里屯商圈 朝阳区商圈 王府井商圈 五棵松商圈 CBD商圈 目录CONTENTS HENGTAICOMMERCIAL CONTENTS 壹▸项目解读 贰▸总结提炼叁▸借鉴应用 目录CONTENTS HENGTAICOMMERCIAL 壹▸项目解读 商圈分析>项目概况>亮点解读 HENGTAICOMMERCIAL 五棵松万达▸世纪金源▸华熙LIVE▸THEBOX▸合生汇▸蓝色港湾 五棵松万达 HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：以“超感艺术新高地”为项目定位，场景设计方面以“未来之城”为概念，整体楼层被划分为地心引力、未来之城、天空花园三大主题场景，打造都市社交新地标。 商业模式：注重打造沉浸式艺术体验空间，作为第四代万达广场，融合沉浸商业空间、多元零售业态、全龄家庭娱乐、全业态的立体商业聚落，助力五棵松商圈消费升级，激活城市文化和艺术灵感，为京西商业发展带来新动能。 五棵松万达 HENGTAICOMMERCIAL 市场表现：2023年9月28日开业，成功改造一个废弃多年且备受关注的30万平米商业巨无霸，将传统零售升级为体验消费为主的新商圈,为区域增添更多元的消费业态，与五棵松华熙live形成互补，京西最大商圈呼之欲出； 客流表现：开业首日客流量超18万。 五棵松万达 品牌组合与业态布局 概述： HENGTAICOMMERCIAL 在业态组合方面，围绕艺术、文化、社交、生活打造更具情感共鸣的全新生活矩阵 1、以体验大店、餐饮美食为主导，弱化传统零售，突出沉静式体验、亲子配套等年轻健康业态 2、弱化传统时装类服饰品牌，占主导是运动、户外，以及城市休闲，如Lululemon成为当下新宠 3、亲子配套弱化学科类、授课类体验，强化体能拓展等有利于儿童健康、符合政策导向的可持续发展品类 4、创造性、挑战性的玩乐业态占比较大，滑板、滑雪、密室等玩乐业态俱全，更加符合年轻人的消费喜好 5、冷区布局自带客流的的主力店、主力店群，通过巧妙布局与 公区完美结合 项目定位及匹配客群思考： 年轻家庭客群，时尚年轻消费群体 护城河： 商品是竞争的资本： ， 体场景极致打造：地心引力、未来之城、天空花园三大主题场景体验大店13家，北京首店15家，旗舰店12家，城市定制店119家必吃榜及米其林餐厅22家，文化艺术跨界9家 五棵松万达 HENGTAICOMMERCIAL 端头、冷区的业态布局： 1、端头冷区采用超大主力店压阵，且品类多元化； 2、充分将公区利用到极致。 世纪金源 HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：集购物、休闲、美食、娱乐、教育、文化于一体的一站式多体验的生活中心、社交中心和休闲中心，全方位、全时段覆盖不同客群需求 商业模式：全世界最大商业单体，让人逛晕的商业空间，项目动线长600M，以规模化、全配套“造城”模式，以超大型社区作为商业运营支撑，持有经营商业综合体、酒店配套；以“购物、生活、社交、健康、儿童、美食、公益”七大功能多元组合，精细运营，为城市居民提供全家庭生活消费的一站式解决方案。 世纪金源 HENGTAICOMMERCIAL 市场表现与客流表现 市场表现：23年销售84.7亿，是北京最大的购物中心，进驻商家2000多家， 拥有曾被称为“全球最大的购物中心”，紧抓海淀区30-45岁中产阶层核心消费客群； 客流表现：23年客流4550万，以家庭客群为主，项目体量大，品类宽度及品牌深度足够. 世纪金源 品牌组合与业态布局 HENGTAICOMMERCIAL 概述：在多个主力店堆砌的基础上，结合强势餐饮和优势儿童业态的全业态布局 1、1F-5F：核心主力店燕莎百货，品牌矩阵完整，品牌级次高且各类别品牌级次均衡，高化突出楼百货的优势，品牌齐全，岛柜呈现，应有尽有。居然之家、国美、影院、滑冰俱乐部等主力店矩阵排布 2、B1F：北京最大的儿童亲子集合馆，结合儿童游玩、教培、亲子体验等多品类组合 3、6F：超200个餐饮品牌、品类齐全，菜系丰富，小吃与大餐穿插搭配，可选择性极高 护城河： 体量大到无法撼动，规模大到无法复制强势主力店+强势业态 困境思考： 随着零售市场的变化，消费需求的迭代更新，核心主力店燕莎百货的客流量逐年下降； 求变求生： 合作模式上，回收燕莎，统筹调整，增加收益； 从业态布局上，利用底层儿童天地和顶层餐饮的客流优势，打通垂直动线，引导顶、底客流互通，解决中间楼层客流业态创新上，增加艺术类策展、体验馆等创新业态，提升年轻客群的吸引力。 五棵松华熙live HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：以文化体育为核心，依托大型场馆群结构和功能性，打造地标式的城市休闲生活中心 商业模式：华熙LIVE旨在打造“城市地标性商业区域”，把核心价值锁定在消费者们日益增长的文体消费需求中，以独具特色的大型文化、艺术、体育场馆建筑为基础，衍生出各类丰富多彩的文娱享受，具有较好的可持续人流集聚力，以此辐射和带动周边产业。 五棵松华熙live 业态布局与品牌组合 概述： HENGTAICOMMERCIAL 1、由五棵松体育馆、M空间、Hl-Park篮球公园、五棵松文体广场、以及Hi-Up、HI-ICE冰上运动中心等组成 2、深夜食堂街区：西餐、日料日式居酒屋、韩料、烤串、火锅、大排档品类齐全，满足年轻客群社交需求 3、京西zui大的市集：各类商亭、市集错落布局 4、提供羽毛球网、滑板装置等免费的健身设施，方便市民晚饭后来这里进行轮滑、飞盘、跑步、练习陆地冰球、骑单车等活动 护城河： 华熙LIVE的核心是文化和体育，从顶级赛事到草根竞拔赛；从国际巨星演唱会到本土舞蹈比赛，通过文化与体育的结合与贯通，打造品质时尚生活。 在品类细分上满足年轻工薪阶层下班后的社交需求，调性追求，和时尚出圈追求，同时在商户氛围设计、亮化、导视上下足功夫，形成年轻客群新的打卡聚集地，人气不断提升。 五棵松华熙live HENGTAICOMMERCIAL 京西ZUI大的市集： 1、街头转角、路口斜铺都布置各类商亭； 2、商亭与露营结合，操作空间和就餐社交空间进行区分； 3、注重市集亮化，既是业态的补充又是场景的美化。 THEBOX朝外 HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：集文化、艺术、娱乐、休闲、运动、餐饮于一体的“策展型零售”商场，主打年轻客群，以15-29岁的年轻消费群体为核心客群。 商业模式：把空间视作策展的场景，使品牌和商品成为展的部分，也聚焦于当代青年多元文化，将艺术策展、潮流时尚、城市运动、宠物友好等板块相融合，打造全新创想空间与青年社交属性，精心筹划年轻人的兴趣爱好，创造适合年轻人的社交场景，从而产生循环消费。 THEBOX朝外 HENGTAICOMMERCIAL 市场表现：2023年9月下旬开业资金，已售卖近150万件SKU，提袋率约42%，消费金额已达2.2亿元。 客流表现：开业累计客流量超550万人次，营业时间晚于常规购物中心（11：00），打造年轻力中心，不追求传统“大而全”的经营模式，把策展装进零售，用松弛感打造新型商圈，深受年轻人喜爱。通过创新的线上线下一体化策略、精细化的私域社群运营以及会员精准营销等措施，共同挖掘非标商业的年轻消费潜力。 THEBOX朝外 业态布局与品牌组合 概述： HENGTAICOMMERCIAL 通过策展化、场景化及游戏化的空间改造策略，集创新零售、艺术展览、智能科技、娱乐体验为一体，全新定义了商业空间的“人、货、场”的关系。 项目定位及匹配客群思考： THEBOX只聚焦一个客群：15-29岁年轻人，有消费能力，有自己独特见解、乐意外出社交年轻群体。 品牌组合： 偏向社群营销、擅长线上线下联动的独立品牌、本土潮流品牌或集合馆，公路商店、夜间生活方式品牌；宠物超市、以及城市街头运动体验业态； 策展型零售——焕新速度极快，每个品牌在此逗留的时间不长，所以他们会积极举办活动、努力通过这个地方去获取粉丝“，另外也让顾客因为不想遗憾，而很难空手出来 保持活力： 以自身活力打破传统固化模式，文化先行，消费随至，让创新贯穿设计、内容、运营等方面，让年轻的活力外溢到城市街道 与品牌、与社群、与活动交融，将年轻人带动到商业的创造过程中； 极致化话的外场空间运用，场内场外的动静结合。 合生汇 HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验业态于一体的精致生活体验式购物中心 商业模式：其以“泛文娱”为内核，打造集办公、零售、餐饮、潮流空间、极限运动等多元业态为一体的京北超大体量的全新概念综合体。 合生汇 HENGTAICOMMERCIAL 市场表现：身处激烈竞争的北京商业中心腹地CBD商圈，北邻国贸、华贸两大知名高端商场，朝阳合生汇强化业态招调，在品牌升级、街区打造、策展活动等举措逐层焕新，并通过提升软硬装格调，优化整体品质与氛围，带来更潮流沉浸的多样化体验，在整体消费增速放缓的环境下，业绩显著的增长； 客流表现：年客流客流5000万+ 合生汇 业态布局与品牌组合 概述： 共8层19万方 项目定位及匹配客群思考： HENGTAICOMMERCIAL 兼顾潮人、家庭、中产、品质人群等全客群的购物中心，力图通过多种方式给不同年龄、收入层级的消费者带去多元产品。 业态布局 21区BLOCK潮流街区（B1-B2）：北京最大规模网红餐饮主题街区，共拥有200余家餐饮美食入驻“一站式吃遍全球”美食街打造游客打卡圣地； 潮奢服饰、珠宝、高化(L1-L2)：20多个珠宝品牌统一形象打造北京最大一站式珠宝馆 L3-L4：儿童亲子、运动旗舰店， 商务聚会，品质约会（L5-L7）：中高端商务餐饮以及体验餐饮，影院、健身等生活延伸业态。以场景，其品牌、客单价与楼层特征高度匹配，与L5展厅部分，打造全新的新能源汽车展示营销场景，成为全北京新能源汽车集中营销中心 护城河 强势品类/品牌突出：北京最全一站式珠宝馆、两极化餐饮、 全国首店、首展、旗舰店 着力促进品牌与品牌之间的互动与创新 深度介入管理：餐饮“845计划”，餐饮等位时长、出菜时长、口碑等进行介入管理 蓝色港湾 HENGTAICOMMERCIAL 项目定位：集购物、娱乐、儿童、餐饮和旅游为一体的综合性文旅商业区，区别于传统商业，24小时营业商业模式：将丰富业态与优美环境融合，为消费者提供了绝佳的购物体验，商区以欧式风格建筑为主，旨在打造中国首家LifestyleShoppingPark，不同的人群都可以在这里找到属于自己的Lifestyle 市场表现：年销售60亿，年客流量4100万 蓝色港湾 业态布局与品牌组合 概述： HENGTAICOMMERCIAL 欧式建筑街区与亮马河畔美景相互辉映，以中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、上流社交舞会打造24小时不夜城。 项目定位及匹配客群思考： 项目毗邻使馆区，旅游客群、家庭客群为主，为张扬个性的不同人群创造风格各异又相互融合的购物天堂与娱乐消费欢聚空间 业态布局: 功能划分：将商业与优美环境融合，以19栋欧式风建筑为主，按不同的功能划分为SOLANAmall、儿童城、品牌街、亮马食街、左岸、中央广场等区域； 品牌矩阵：1000余个知名品牌、600多家零商铺名店、30多家餐饮美食，20多家临水洒吧以及BHG精品超市、传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部等主力店； 护城河： 风格突出：假日文艺风，与IN77、三里屯太古里呈现出的风格不同，文旅街区的欧式风格 功能及品牌齐全：新鲜且充满乐趣，在都市水泥森林中，每种人群都可以在这里找到属于自己的Lifest
