租赁研究：从租赁视角看深圳商品房“收储”

客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 租赁研究：从租赁视角看深圳商品房“收储” 58安居客研究院 58安居客研究院 8月以来，国企“收储”成为商品房市场去库存的焦点，深圳、南京、长沙、武汉及兰州等重点一二线城市纷纷宣布开启下场“收储”。在楼市去库存的压力下，与三四线城市不同，重点一二线城市还面临“十四五”保障性住房筹集供应的压力。那么，能否通过地方国企“收储”商品房转化为保障性住房实现“一箭双雕”？本文将结合深圳的“收储”政策、城市库存及租赁市场的供需特点，尝试进行分析。 58安居客研究院 一、深圳开启商品房“收储”，助力保障房筹集 58安居客研究院 8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。通告称为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，该集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房项目。根据深圳市安居集团发布的征集通告要求，主要征集目标为贴近区域发展核心片区、满足生活便利、户型面积在65平方米以下的商品房项目。因此，预计未来收购的项目将用于保障性租赁住房。 58安居客研究院 58安居客研究院 深圳市安居集团保障性住房相关征集条件 类别 保障性住房相关征集条件 征集范围 深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。 房源要求 1)位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。2)户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求。3)生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。4)手续齐全。拟收购项目须4证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。 58安居客研究院 资料来源：公开资料整理 客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 2023年初，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳将“十四五”保障 性住房筹集目标从54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 增加20万套（间），规划供应目标提高到60万套（间）。保障性租赁住房在深圳“十四五”住房供应中占比达到55%，比例为一线城市中最高。对于土地供应相对稀缺的深圳，无论是新建筹集还是利用存量转化，都面临一定压力。2024年，深圳全年计划建设筹集保障房10万套（间）、供应分配6.5万套（间）。结合近两年深圳保障性住房的筹集情况，距离目标仍存在一定筹集压力。 二、结合库存难点，“收储”有的放矢 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 目前，深圳楼市处于下行阶段，库存去化存在一定压力，通过收储商品房转化为保障性住房供应，有利于解决住房需求的结构性不均衡问题。根据深圳商品房库存周期变化情况来看，2019年至2021年库存位于高位，疫情后市场经历了阶段性去化后，库存出清周期又呈现小幅上升的趋势。 58安居客研究院 数据来源：官方公开数据整理 客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 58安居客研究院 数据来源：官方公开数据整理 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 结合商品房库存类型结构来看，商业、酒店式公寓和办公的出清周期较长，去化压力较大；其中，办公的出清周期达到了114个月。商品住宅的出清周期约26个月，结合商品住宅的库存结构来看，一房和两房的库存周期较长，达到91个月、46个月，去化压力较大。面积方面，70平方米以下的产品库存周期较长，尤其40平方米以下的产品去化压力较大。 结合深圳市安居集团保障性住房相关征集条件，对征集项目产品户型面积限制在65平方米以下，范围包含住宅、公寓、宿舍等，收储的对象与商品房市场去化的难点基本一致。 58安居客研究院 58安居客研究院 三、租赁市场景气度下行情况下，如何选择收储？ 1、弱复苏下，深圳租赁市场景气度下降 58安居客研究院 根据安居客租赁市场景气度指数显示，深圳的租赁市场在2023年初经历了春节后快速复苏，三季度开始市场景气度逐步下行，直到今年二季度市场才逐步回升。结合租赁市场各方面监测指标来看，一方面，由于租赁需求热度转弱，二手房出售意愿强烈挤 客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 压租赁增量，呈现市场供需走弱的趋势。另一方面，由于就业市场活跃度的下降，弱需求下带动挂牌租金呈现小幅下跌趋势，房源去化周期拉长。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 今年上半年，尤其二季度以来，租赁新增挂牌量较去年平均水平上升约30%，但需求热度均值较去年月均值下降2%。由于挂牌租金水平较去年均值下降约2%，带动去化有所提速，上半年较去年挂牌周期缩短4.7天。虽然今年二季度市场景气度回升，但整体而言，深圳租赁市场仍处于需求转弱，市场以价换量的状态。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 2、关注供需集中，租金性价比较高区域 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 在租赁市场景气度下行的阶段，收储区域的选择应该关注租赁供需集中，需求相对旺盛，并且租金性价比更高的区域。原因在于，一方面，租赁供需集中的区域往往代表着充沛需求意向，这背后通常与就业机会、生活配套便利等因素重叠。另一方面，在市场景气度转弱的阶段，租赁需求对价格的敏感性更高，往往会出现需求价格中枢下移的趋势。因此，租金性价比更高的区域有望能保持需求的活跃度，有利于稳定保租房项目运营期间的出租率。 客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 根据2024年1-7月安居客租赁市场监测数据显示，深圳约90%的租赁需求集中于宝安、龙岗、南山、福田、罗湖和龙华等六个区。其中，宝安和龙岗的租赁需求占比均接近20%，其次为南山和龙华，占比均接近15%。同时，宝安、龙岗和龙华等三区的需求占比高于供应占比。1-7月，宝安的租赁需求占比较去年上升0.7%。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 今年1-7月，深圳整体挂牌租金水平较去年呈现小幅下跌的趋势，各区表现差异较大，仅南山、宝安等区域保持相对持平。结合各区域租赁供需分布情况，在租赁供需相对充足的区域中，罗湖、宝安及龙华的挂牌租金性价比相对较高。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 3、关注库存压力较大，租金回报率较高的区域 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 对于商品房收储而言，一方面，需要考虑区域未来租赁项目的租金回报率；另一方面，在助力缓解库存压力的同时尽可能选择优质、合适的标的。结合各区域库存情况来看，龙岗、龙华、光明及宝安等区域可售存量相对较高，项目可选范围相对充足，同时，龙岗、龙华也符合区域租赁供需集中的原则。 58安居客研究院 数据来源：官方公开数据整理 再结合区域租金回报率来看，深圳整体的租金回报率相对较低，各区域的租金回报率位于1.25%-1.72%的区间；其中，罗湖、盐田的租金回报率相对较高，在1.5%以上。由于部分区域二手房价格仍相对较高，导致出租收益受限。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 由于商品房收储目标涵盖住宅、公寓、宿舍等，不同类型物业的收储价格相较市场成交价格将存在一定折扣空间。如果收储物业价格为市场价格的七折，那么各区域租金回报率将提升约40%，整体租金回报率可提升至2%-2.45%区间。因此，预计成功收储项目的预期租金回报率将高于市场化项目的租金回报率。 客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：官方成交数据计算、58安居客研究院 总结： 58安居客研究院 综上分析，一线城市开启商品房“收储”具有较强的实践意义。尤其，对于“十四五”期间，保障性租赁住房筹集规模较大的核心一二线城市，通过地方国企对存量商品房进行收储转化为保障性租赁住房，有利于低成本、高效率的解决新市民、年轻人和中低收入家庭的居住问题。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 从租赁的视角考虑，在市场供需转弱的阶段，收储区域的选择应该关注租赁供需集中，需求相对旺盛，并且租金性价比更高的区域。同时，也需要考虑库存压力较大，租金回报率较高的区域。但“收储”的关键仍是价格，决定了能否实现“收储”参与各方资金和收益需求的平衡。