租赁研究：从租赁视角下看郑州商品房“收储”

究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 租赁研究：从租赁视角下看郑州商品房“收储” 58安居客研究院 近期，随着房地产市场调控政策的深化，在中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款政策的推动下，商品房“收储”逐渐成为热点，越来越多的城市开始出台具体的收储政策措施。未来，这一举措有望全面铺开，助力各城市楼市去库存。但商品房“收储”如何收？在哪里收？这些问题尚待实践回答。 58安居客研究院 58安居客研究院 由于“收储”房源后期将用于保障性住房进行配租和配售，本文将从商品房收储到满足城市租赁供需的角度出发，探讨商品房收储需要考虑的几个关键因素。同时，本文选取郑州这一商品房“收储”典范城市，结合城市库存及租赁市场的供需特点，尝试进行分析及回答收储面临的问题。 一、郑州商品房收储现状及面临的压力 1、助力楼市去库存，三年收储十万间 58安居客研究院 2022年至今，郑州实施了大力度的商品房收储，主要目的在于帮助楼市消化库存。 自2022年以来，郑州开始保交楼行动；同时，以国企牵头积极推动房地产去库存。根 据公开消息，截至2024年5月，通过郑州地方国企郑州城发安居有限公司收购存量项 目达81个，累计房源10.6万间，总建筑面积达428万平方米。 58安居客研究院 58安居客研究院 同时，这些存量收购项目将全部改造成保障性租赁住房。目前，已有3.27万间作 为人才公寓投入市场。预计，到2024年年底，投入运营的人才公寓将达到5万间左右。在商品房收储方面，郑州的行动走在同类城市前面。 2、核心四区仍面临库存去化周期上升的压力 58安居客研究院 根据郑州商品住房库存变化情况来看，自2019年后库存量迅速攀升，2021年库存量达到峰值后存量去化缓慢。同时，近几年受到市场成交下行的影响，今年商品住宅 究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 58安居客研究院 的去化周期又上升至27个月左右。未来，郑州仍面临较大的商品住房去库存压力。 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：根据公开数据整理 58安居客研究院 结合郑州各区域商品住房库存变化情况来看，主城八区中有四区2024年的去化周期高于城市整体去化周期，金水区、二七区、中原区及郑东新区库存压力相对较大。并且，相较2023年而言，今年金水区、二七区、高新技术开发区及航空港区的去化周期 上升幅度均超过7月；尤其，金水区和二七区的去化周期上升到了31月左右，库存去化压力较大。 58安居客研究院 58安居客研究院 2019年-2024年郑州各区域商品住房库存去化周期变化情况 数据来源：根据公开数据整理 58安居客研究院 那么，面对各区域商品住房去化周期上升的压力，企业收储应当如何选择呢？我们尝试从郑州租赁市场的供需现状这一视角进行分析。 究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 二、商品房收储需关注的几个关键要素 1、关注高租金区域 58安居客研究院 2023年，疫情后郑州租赁市场呈现出复苏的态势，挂牌租金呈现小幅震荡上涨。 今年上半年，受到宏观经济弱复苏及就业转弱的影响，郑州2024年1-7月平均挂牌租 金约24.6元/㎡/月，相较2023年平均挂牌租金小幅下降1.6%。在市场整体转弱的情况下，各区域呈现出一定分化，部分区域租赁价格及供需表现仍较强。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 挂牌租金方面，郑东新区、经开区及金水区的挂牌租金水平相对较高，均高于全市平均水平。相较2023年，郑东新区、二七区、管城区及惠济区挂牌租金表现相对抗跌。尤其，郑东新区和二七区挂牌租金环比持平。在整体市场弱势的情况下，租金表现相对强势的背后，通常代表了活跃的供需、较强的需求及租金支付能力。那么，对于商品房收储而言，考虑到后期项目的出租回报率，应该更关注城市内高租金区域。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 2、聚焦供需集中、活跃的区域及商圈 数据来源：58安居客研究院 究院 58安居客研究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 58安居客研究院 结合郑州各区域租赁供需格局来看，郑州约三成的租赁供需集中在金水区；同时，郑东新区、二七区和管城区的供需占比也均超过10%。四区的租赁供需约占郑州全市的72%、70%，整体的供需格局相对稳定。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 但相较2023年，部分区域的供需占比有所变化。其中，管城区、中原区和经开区的需求占比小幅上升约0.3%，郑东新区和惠济区需求占比下降0.3%、0.6%。结合1-7月挂牌租金的变化来看，部分需求有向租金性价比更高的区域小幅转移的倾向。同时，金水区的租赁需求表现最稳定。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 58安居客研究院 同时，根据安居客租赁挂牌房源线上访问热度数据显示，热点区域内不同商圈的租赁需求热度差异较大。如金水区的花园路、国基路的租赁需求热度较高，郑东新区的热度聚焦于新东站和龙子湖片区；而二七区则集中再嵩山路和火车站，管城区需求聚焦管南及南关等区域。 对于商品房收储而言，在租赁供需集中的区域内，市场的供需活跃度较高，选择租 58安居客研究院 58安居客研究院 赁需求热度较高商圈附近的存量标的，有利于降低后期运营出租空置率的压力。2024年1-7月核心四区租赁需求高热度区域 3、关注区域的租赁去化速度 数据来源：58安居客研究院 究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 再结合各区域租赁挂牌房源去化周期情况来看，今年1-7月，管城区、金水区、经 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 开区、二七区、郑东新区及中原区的租赁去化速度相对较快，均在40天以内。同时，今年，二七区、中原区较去年出租提速最快，得益于挂牌租金性价比较高，且中原区今年挂牌价格回落显著。对于商品房收储而言，后期租赁项目入市后，在爬坡期尽可能实现高出租率，缩短项目爬坡期，降低空置率，有利于项目稳健运营及实现盈利。 58安居客研究院 数据来源：58安居客研究院 究院 58安居 研究院 58安居客研 58安居客研 总结： 58安居客研究院 整体而言，商品房收储对于缓解城市库存压力，盘活城市存量资产，具有较强的实践意义。通过地方国企对存量商品进行收储转化为保障性租赁住房，也有利于缓解城市中新市民、年轻人的居住压力，改善城市的职住不平衡状态。那么，从商品房收储到满足租赁供需平衡的转化，需要关注几个关键要素。 58安居客研究院 58安居客研究院 首先，在商品住房库存压力较大的区域中，关注高租金的区域，尽可能选择挂牌租金相对较高的区域。考虑到保租房项目后期的出租和运营，可以选择郑东新区、金水区及二七区等挂牌租金表现相对强势的区域。相对城市均值更高的租金溢价能为项目后期运营留出一定的利润空间，能够满足项目预期的租金回报率。 58安居客研究院 其次，聚焦租赁供需集中、活跃的区域及商圈，充足的需求决定了项目能否稳健运营。金水区、郑东新区、二七区和管城区等四区的租赁供需约占郑州全市七成。尤其，郑州约三成的租赁供需集中在金水区；同时，今年在租客更追求性价比的倾向下，金水区的租赁需求表现仍最稳定。 最后，关注区域的租赁去化速度，租赁去化速度过慢会影响到运营期的出租率。今年，受市场需求下降影响，部分区域挂牌租金性价比提升，如二七区、中原区出租提速最快，去化提速的背后反应出关注和需求的提升。这类区域也值得关注。 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 综上所述，打通由商品房收储转化为保障性租赁住房，是一项具有双赢效果、惠及民生的举措。郑州通过几年的市场探索，已形成郑州特色的模式，在保障性人才公寓的供应方面初具规模。期待更多的城市开拓新模式，58安居客研究院将持续跟进关注及研究。