公司信息更新报告：商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长

陆家嘴（600663.SH） 2024年08月28日 投资评级：买入（维持） 商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师） 日期2024/8/27 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 当前股价(元)7.74 一年最高最低(元)10.88/7.70 总市值(亿元)389.72 流通市值(亿元)227.05 总股本(亿股)50.35 商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长，维持“买入”评级 陆家嘴发布2024年中报，公司上半年实现营业收入45.98亿元，同比增长15.5%； 实现归母净利润5.56亿元，同比下降21.2%；基本每股收益0.12元。受地产销 售及市场下行影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元（2024-2025年原值为21.4、 8% 0% -8% -16% -24% -32% 2023-082023-122024-04 数据来源：聚源 相关研究报告 《盈利能力有所提升，浦东核心区项目储备充裕—公司信息更新报告》 -2023.11.14 有在营甲级写字楼总面积205.0万方，同比增长13.9万方；持有高品质研发楼总 流通股本(亿股) 29.33 25.0亿元），对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、 近3个月换手率(%) 13.6 23.0倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 股价走势图 陆家嘴 沪深300 办公租赁收入减少，商业及酒店物业收入微增 2024年上半年公司租赁流入16.76亿元，同比下降10%。截至上半年末，公司持 面积32.7万方，同比持平。合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，其中新国博贡献租赁收入3.6亿元，同比增长35.3%。截至上半年末，公司商业物业总建筑面积60.6万方，同比增长13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元，同比增长2%。公司上半年酒店物业表现较好，出租率达73%，同比提升8pct，RevPAR为645元，同比提升103元。 签约销售金额大幅增长 2024年上半年，公司实现房产销售签约流入合计43.08亿元，同比增长583%； 实现房地产销售结算收入12.35亿元。签约收入主要来自于：（1）住宅物业销售 现金流入27.02亿元，主要为：世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜项目。2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 11,755 10,667 12,792 13,543 14,326 YOY(%) -15.3 -9.3 19.9 5.9 5.8 归母净利润(百万元) 1,047 1,093 1,257 1,434 1,620 YOY(%) -75.7 4.5 14.9 14.2 12.9 毛利率(%) 41.0 58.4 51.8 52.4 53.3 净利率(%) 8.9 10.3 9.8 10.6 11.3 ROE(%) 2.7 3.5 3.9 4.4 4.8 EPS(摊薄/元) 0.22 0.23 0.26 0.30 0.34 P/E(倍) 35.6 34.1 29.6 26.0 23.0 P/B(倍) 1.3 1.6 1.6 1.6 1.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 78563 88111 104547 80041 103799 营业收入 11755 10667 12792 13543 14326 现金 4139 10408 8188 9922 9672 营业成本 6935 4435 6165 6449 6686 应收票据及应收账款 883 752 1076 730 1061 营业税金及附加 669 1559 1535 1625 1719 其他应收款 368 1166 540 1153 533 营业费用 172 132 173 175 189 预付账款 731 794 1034 902 1146 管理费用 416 553 614 677 716 存货 56041 59708 77290 51698 75663 研发费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 16401 15284 16419 15637 15725 财务费用 1429 1555 1987 1872 1834 非流动资产 72555 74257 75923 77962 78733 资产减值损失 0 0 0 0 0 长期投资 8032 11543 12141 12932 12823 其他收益 103 137 126 123 122 固定资产 3781 3632 4169 4507 4927 公允价值变动收益 -237 14 -70 -73 -92 无形资产 48 43 28 12 12 投资净收益 120 240 88 94 136 其他非流动资产 60694 59039 59585 60510 60971 资产处置收益 0 0 0 0 0 资产总计 151118 162368 180470 158003 182532 营业利润 1941 2617 2684 3136 3602 流动负债 59129 80915 96872 79281 108708 营业外收入 55 21 38 29 34 短期借款 13502 13930 44536 17398 52144 营业外支出 31 80 31 38 45 应付票据及应付账款 4957 5286 7044 3705 6993 利润总额 1965 2558 2691 3127 3591 其他流动负债 40671 61700 45291 58178 49571 所得税 541 914 801 970 1155 非流动负债 39875 34596 34852 29224 23047 净利润 1424 1645 1890 2158 2436 长期借款 37898 33869 33486 28177 21840 少数股东损益 377 551 634 723 817 其他非流动负债 1977 728 1366 1047 1207 归属母公司净利润 1047 1093 1257 1434 1620 负债合计 99005 115512 131724 108505 131755 EBITDA 4549 4773 5097 5588 6038 少数股东权益 23429 24113 24746 25469 26286 EPS(元) 0.22 0.23 0.26 0.30 0.34 股本 4034 4813 4813 4813 4813 资本公积 7289 49 49 49 49 主要财务比率2022A2023A2024E2025E2026E 留存收益 16870 17175 18346 19748 21422 成长能力 归属母公司股东权益 28685 22744 24000 24029 24491 营业收入(%) -15.3 -9.3 19.9 5.9 5.8 负债和股东权益 151118 162368 180470 158003 182532 营业利润(%) -68.6 34.8 2.5 16.9 14.9 归属于母公司净利润(%) -75.7 4.5 14.9 14.2 12.9 获利能力毛利率(%) 41.0 58.4 51.8 52.4 53.3 净利率(%) 8.9 10.3 9.8 10.6 11.3 现金流量表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E ROE(%) 2.7 3.5 3.9 4.4 4.8 经营活动现金流 -3672 11381 -15201 37812 -24981 ROIC(%) 3.3 3.2 3.1 4.7 3.6 净利润 1424 1645 1890 2158 2436 偿债能力 折旧摊销 206 207 164 182 184 资产负债率(%) 65.5 71.1 73.0 68.7 72.2 财务费用 1429 1555 1987 1872 1834 净负债比率(%) 119.6 122.8 162.9 92.3 148.1 投资损失 -120 -240 -88 -94 -136 流动比率 1.3 1.1 1.1 1.0 1.0 营运资金变动 -7381 9004 -19118 33885 -29079 速动比率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.1 其他经营现金流 772 -790 -36 -191 -220 营运能力 投资活动现金流 -8121 1716 -4697 -800 -1547 总资产周转率 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 资本支出 2430 3239 1330 956 844 应收账款周转率 12.8 13.0 14.0 15.0 16.0 长期投资 -7610 1485 -598 -791 110 应付账款周转率 1.5 0.9 1.0 1.2 1.3 其他投资现金流 1918 3469 -2769 947 -813 每股指标（元） 筹资活动现金流 2603 -6874 -13811 -7694 -8471 每股收益(最新摊薄) 0.22 0.23 0.26 0.30 0.34 短期借款 1791 428 30606 -27138 34746 每股经营现金流(最新摊薄) -0.76 2.36 -3.16 7.86 -5.19 长期借款 13059 -4030 -383 -5309 -6337 每股净资产(最新摊薄) 5.96 4.73 4.99 4.99 5.09 普通股增加 0 779 0 0 0 估值比率 资本公积增加 7243 -7240 0 0 0 P/E 35.6 34.1 29.6 26.0 23.0 其他筹资现金流 -19489 3189 -44035 24753 -36880 P/B 1.3 1.6 1.6 1.6 1.5 现金净增加额 -9187 6223 -33708 29318 -34998 EV/EBITDA 25.3 24.4 26.7 18.7 22.2 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的