精简与聚焦，房企自救之路

中专国题房地产 2024年8月 克而瑞研究专题 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/10 精简与聚焦，房企自救之路 目录 一、退出房地产开发业务助力企业转型，隐含风险仍需关注5 1、多家上市房企私有化地产开发业务，部分企业选择完全退出5 2、剥离地产开发业务保住上市地位，顺应资本市场更好发展7 3、营收规模恐大幅收缩，内部腾挪仍要关注关联交易7 二、投资端收敛聚焦、巩固基本盘，“后规模时代”向管理要效能7 1、以质换量，放缓投资、聚焦战线于核心城市优质地块7 2、从扩张多元化到回归主航道，商办、物管、其余业务出售活跃9 3、架构精简、降本增效、融资方式转型，向新发展模式平稳过渡9 三、通过破产重整、债务重组等处置手段，盘活受困资产价值9 1、预重整、共益债重整助力房企脱困，但需防范个别“保壳式重整”9 2、多家房企宣布债务重组重大进展，二次违约风险需警惕9 四、企业转型呈现轻资产化，投资布局更关注安全性9 当前房地产去杠杆、行业监管趋严、需求端疲软等背景下，过去一贯以高周转、高杠杆模式为主的房企面临盈利下滑、去化缓慢、融资受阻和外部支持减弱等多重压力，多数房企信用风险加速爆发，旗下资产运转陷入困境。房地产受困项目的大量涌现，打击购房者和金融机构对房地产行业的信心，同时让原先尚未出险的资产遭受市场质疑，由此行业陷入恶性循环，房企销售持续低迷、融资难度攀升，现金流进一步枯竭。 面临行业信用危机和转型压力，房企开始探索自救之路，涵盖以下4个主要方向： 1）通过债务重组、破产重整等处置手段清偿债务。债务重组适用于房企出险初期，由于各方债权人诉求有所不同，该方式耗时长、处置效率低。而由于房企破产通常会损害供应商、购房者及投资者等多方利益，近年来共益债投资成为房地产破产重整的重要方式。共益债重整模式具备清偿优先级高且清偿比例高、启动资金投入小可最大程度减少停工损失、利于维护各方利益等诸多优势，但同时也面临前期沟通成本大、债权清偿周期较长、重整计划执行具有不确定性等不足，或对部分债权人产生不利。 2）通过收敛聚焦应对现金流压力，具体表现为投资战线与多元化业务呈现收敛聚焦趋势、加快回款、组织架构收缩、高管带头降薪、调整融资模式等。过去高周转、高杠杆的房企开发模式已经不再适用于当前市场环境的变化，房企选择收敛聚焦这一自救方向，调整战略方向并大规模改革内部来应对潜在的风险，静待后续市场的修复。 表：当前房地产下行周期中规模房企主要的自救举措 维度 具体方式 具体形式 重组类 债务重组 1）以资产清偿债务；2）将债务转为权益工具，例如债转股；3）采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债务条款。 破产重整 1）原有股权不变，债务人通过持续经营的获得的利润偿还破产债权；2）债转股，调整债务人股权结构，以实现债务人减债偿还的目的；3）引进战略投资人，按重整计划清偿债务；4）剥离亏损业务，保留盈利前景好、竞争力强的业务；5）原股东筹资偿还债务，债务人股权酌情调整。 收敛与聚焦 做强优势 1）强化房地产主业，出售多元化业务速度有所加快；2）收缩投资战线，聚焦核心城市核心板块，出售非核心地块。 战略调整 1）收缩组织架构，降低运营成本、提升资源配置效率；2）高管内部换防、吸引外部人才；3）加快销售回款，维稳现金流；4）降负债，调整融资模式转型。 私有化 1）上市房企上市效益降低，选择以合适的价格私有化开发业务；2）非房地产主业的上市企业则选择退出房地产，剥离开发业务。 引战自救 引入国资战投，期望国资股东给予融资支持或接盘旗下部分资产。 资料来源：公开资料、CRIC整理 3）私有化或退出房地产开发业务。房地产深度调整过程中，开发业务面临较高的经营业绩压力，房企对其未来发展预判也并不乐观，部分上市房企可能选择私有化或退出房地产开发业务。一方面，当前环境下房地产开发的股权融资渠道受限，2024年以来仅中交地产成功完成配股融资4.44亿；另一方面，受当前市场偏好的影响，房地产开发业务的股价普遍被低估，且可能面临更为严格的外部监督，剥离房地产开发业务能让上市企业的财务报表更加好看，以避免退市风险。 4）引入国资战投增信自救。当前民营与国资房企在信用水平和销售表现等方面分化显著，国资成为下行周期中市场的“稳定器”。部分出险房企希望能在地方政府的牵头下，成功引入国资战投，期望国资股东能够给予其更多融资支持或接盘旗下部分资产，为其注入流动性，如建业引入河南国资，新湖中宝拟引入衢州国资，华南城引入特区建发等。 一、退出房地产开发业务助力企业转型，隐含风险仍需关注 1、多家上市房企私有化地产开发业务，部分企业选择完全退出 自2024年以来，已有包括华远地产、美的置业、格力地产等多家上市房企选择剥离房地产开发业务资产。其中大部分的企业，通过将地产业务出售给控股母公司，从而实现开发业务的逐步退出，此外部分企业还会置入母公司的其他多元业务。 从最后规划的结果来看，包括冠城大通、山子高科（原银亿股份）、福瑞达（原鲁商发展）等多家企业选择退出地产主业，转型方向包括电磁线销售研发、新能源汽车、中药美妆等领域。而美的置业、华远地产、珠江股份则是仅仅是剥离开发业务，剥离后上市主体仍从事地产相关业务，如物管、代建、商业、酒店及文体运营等等。 例如2024年4月，华远地产披露筹划资产重组公告，拟将房地产开发业务相关资 产及负债转让至其控股股东华远集团，并采取现金方式交易。此后7月17日，华远地产再次披露进展，交易所涉及的审计、评估已经完成了大部分现场工作。而美的置业于6月23日在港交所公告，拟将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时通过实物分派私人公司股份+现金选择权的方式将私人公司从上市公司剥离，即有 美的置业股票的股东如不参与房地产开发业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派，每股现金分派金额为5.9港元。根据美的置业的预计时间表，将于2024年10月18日完成实物派发。 而与上述企业不同的是，格力地产选择了分期逐步退出房地产业务。7月7日，格力地产公布最新重组方案，格力地产重组方案拟置出的是上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。根据2023年格力地产的年报显示，格力地产房地产收入贡献主要集中在珠海地区，期内珠海项目结转收入金额约达28亿元，占总营业收入的59%，而此次业务置出并未有涉及珠海的开发业务。据格力地产披露，该交易主要是“基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量。” 表：近年来地产业务私有化主要企业情况 公告时间 企业 剥离后经营范围 交易对象 详情 2024年7月 冠城大通 聚焦电磁线的研发、生产与销售主业 丰榕投资 本次交易为重大资产出售，拟采用现金的支付方式，不影响公司的股权结构，不会因此导致公司控股股东和实际控制人发生变更。本次交易如能顺利完成，将优化公司资产负债结构，实现公司产业彻底转型，公司行业分类也将调整为电气机械和器材制造业，有助于提升公司可持续发展和盈利能力，切实维护投资者利益。 2024年7月 格力地产 计划收购珠海免税集团不低于51%的股权 珠海免税集团 公司计划将上海、重庆、三亚等地的房地产开发业务相关资产负债及对外债务置出，同时置入珠海免税集团不低于51%的股权。如存在估值差额部分将以现金方式补足。 2024年6月 美的置业 保留物管、商业、地产科技、建设项目管理等业务 美的控股 此次重组涉及将房开业务转移至私人公司美的建业（英属维京群岛）有限公司，并组建相关私人公司集团。之后，美的置业将通过实物分派的方式，将私人公司集团的股份分派给股东，从而实现从上市公司中剥离房开业务。由于此次实物分派符合上市规则14.94(1)条，对于不愿接受私人公司股份的股东，美的置业将根据上市规则14.94(2)条提供现金替代方案。 2024年4月 华远地产 聚焦代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服 务等业务 华远集团 拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。 2024年3月 山子高科（银亿股份） 全面实施新能源汽车发展战略新阶段 达利鸿林（公开招标） 以6.01亿元的价格出售宁波银亿房地产开发有限公司100%股权和公司及控股子公司（不含剥离企业）对剥离企业的应收款债权。日前，银亿地产举行乔迁及交接签约仪式。 2023年3月 福瑞达 （鲁商发展） 探索中药及美妆产业出海 鲁商集团 将公司旗下地产业务整体向控股股东鲁商集团全资子公司山东城发集团打包出售，作价59.07亿元。 2023年1月 珠江股份 物业管理与文体运营服务 珠实集团 珠江股份拟置出资产为所持有的房地产开发业务相关的资产负债，拟置入资产为交易对方合计持有的珠江城服的100%股权。 资料来源：政府官网、CRIC整理 2、剥离地产开发业务保住上市地位，顺应资本市场更好发展（略） 3、营收规模恐大幅收缩，内部腾挪仍要关注关联交易（略） 二、投资端收敛聚焦、巩固基本盘，“后规模时代”向管理要效能 1、以质换量，放缓投资、聚焦战线于核心城市优质地块 从房企投资端的战略调整角度看，当前销售市场量价持续走弱、融资继续收紧、房企信用风险频发的情况下，房企普遍选择放缓投资、聚焦战线来应对现金流压力。 据统计局数据显示，2024上半年房地产开发投资同比下降10%至5.25万亿元，在房企资金端尚未得到明显改善的情况下短期内投资信心难恢复，投资预计呈持续低迷状态。从房企拿地监测来看，投资力度羸弱，2024年1-7月百强房企拿地销售比最高0.15，其中TOP10房企拿地意愿最高，拿地销售比也仅达到0.18。 民营房企因流动性紧张且过去高成本库存项目尚未完全结转，拿地态度偏向保守，甚至直接持不拿地的态度；而拿地相对积极的均为央国企，但介于目前房地产市场复苏前景不明朗，其投资态度也偏向谨慎，为保证资金健康，通常会参考地价高低和销售形势，以销定产去拿地。如绿城每个阶段买地额度都经过现金流模型测算，权益土地支出占权益回款的40%以内、净资产负债率控制80%以内、经营性现金流为正是其投资红线。 房企整体投资态度谨慎、总量呈收缩状态的同时，其投资战线也选择聚焦于确定性更高、流速最优的高能级城市核心地块，以持续优化其库存结构，提升抗风险能力。 一方面，房企择机处置旗下非核心的住宅资产来补充现金流。根据收并购监测数据不完全统计，2022年6月至2024年7月典型房企拟售163笔住宅项目（不含交易双方 为关联方），其中50笔交易标的是位于常州、惠州、廊坊、南通、宁德等三四线城市， 71笔交易涉及二线城市，剩余42笔交易标的均位于一线（含海外，如伦敦、悉尼等）。二线、三四线出售住宅项目数量占全部交易笔数的44%、31%，其中二线城市的主要出售项目也是位于重庆、西安、天津、青岛和成都等刚需主导型、去化压力较大的城市。 图：2022/6-2024/7典型房企出售住宅项目的能级分布（按交易笔数分，不含交易双方为关联方） 数据来源：CRIC监测 另一方面，房企投资区域的选择上更重视安全性和聚焦性，开始“抱团抢购”高能级城市的优质地块。如2024年8月上海第四轮土拍中徐汇区斜土街道xh128D-07地块 （原小米总部地块），共吸引绿城、保利、中海、华润、华发、招商&徐汇城投、越秀&象屿等7名竞拍人参拍，在经历72轮报价后，最终地块达到最高限价48.05亿，随后进入摇号环节，最终绿城摇中该地块，成交楼面价131045元/㎡、溢价率30%，一举超过2016年融信创下的100218元/m²，成为全国新的“单价地王”。 2022年以来三四线库存高企、地块去化困难，主流房企转变投资策略，均选择聚焦核心城市的核心地块。根据整理年报披露的土储明细可知，2023年末越秀、瑞安、大悦城、首开、招商、路劲、华润和保利置业等一二线土储建面占比超7成，且年内持续于核心城市积极扩储，土储结构均较年初有所