保利发展机构调研纪要

保利发展机构调研报告 调研日期:2024-08-20 保利发展控股集团股份有限公司是中国保利集团控股的大型上市公司，成立于1992年，致力于打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。公司业务布局全球一百余城，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，经纪服务、金融服务连续多年被评为行业TOP10。公司以和者筑善为品牌理念，以“让美好生活更美好”为企业使命，凭借出色的建设、运营、服务实力，担纲国际国内大型赛事服务商，参与多个城市重要项目建设，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出长足贡献。2022年，保利发展控股位居《福布斯》世界排名第189位，行业领导品牌TOP3。 2024-08-26 公司管理层 2024-08-20 业绩说明会上海证券交易所上证路演中心 投资者-- 主要交流内容如下: 问题1:有观点认为“5.17”红利期已过,管理层怎么能看这一说法,对下半年新房市场有哪些判断?保利发展会有哪些动作? 回答:尊敬的投资人您好,二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等,体现了当前中央对行业的重视程度,为行业平稳发展打开政策空间,也为防范化解行业风险 、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。展望下半年,公司将积极抓住政策机遇,做好公司经营管理,实现高质量发展 。 问题2:上半年保利发展在销售上提速,利用政策窗口期和节假日时间加速出货,也取得了一定效果。上半年大部分城市新房市场还在筑底阶段,保利能“跑起来”的原因是什么? 回答:尊敬的投资人您好,上半年,面对市场的快速下行,公司积极调整销售策略,一方面,把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的 市场窗口,积极加大推货力度,二季度推货1254亿元,环比一季度增长181%。另一方面,公司坚定贯彻落实去库存策略,总部和一线人员两级联动,根据政策热点,加强综合去化举措。 问题3:公司目前有息债务的分类结构?债务融资空间如何? 回答:尊敬的投资人您好,截至2024年6月30日,公司合并报表范围内公司有息债务余额为3735.10亿元,其中,银行贷款2753.79亿元,占比73.73%;公司信用类债券665.72亿元,占比17.82%;非银行金融机构315.60亿元,占比8.45 %。一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个百分点;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52个百分点。 截至目前,公司已获批注册100亿元公司债券,正结合市场情况择机推动发行;100亿元中期票据也已完成股东大会审议,将按要求进行注册申报和发行。 问题4:公司未来的分红指引如何? 回答:尊敬的投资人您好,根据公司2024年最新披露的《2023-2025年股东回报规划》,公司主动提高分红比例,预计2023-2025年度内分红比例不低于40%。2023年公司已向全体股东每10股派发现金红利4.10元(含税),实现分配总额48. 64亿元,上市以来,公司已累计实现分红640亿(含回购)。未来公司还是会保持行业内领先的分红回报,始终注重股东回报,坚持股东与公司共成长。 问题5:公司目前的结算计划,全年和明年上半年结算毛利趋势如何? 回答:尊敬的投资人您好,近年来,市场下行、高地价项目集中交付,行业整体毛利率处于下行区间,公司2024年1-6月毛利率16.0%,与2023年全年水平保持一致,符合行业趋势。未来公司毛利率变化仍取决于市场变化、结算结构的影响。 问题6:上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润74.20亿元,同比下降39.29%。请问业绩下滑的原因是什么?下半年经营工作有何策略?公司将如何优化财务结构? 回答:尊敬的投资人您好,受到市场下行影响,上半年公司毛利率同比有所降低,同时受结转权益比下降的影响,归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。 下半年,公司仍将贯彻落实既定的战略方针,稳经营、提质效,持续推进系统性体系化建设,提高公司发展质量。 财务结构方面,截止2024年6月底,公司一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个百分点;三年以上到期的有息负 债占比33.12%,较年初提升1.52个百分点,财务结构不断优化。未来,公司将根据具体经营情况,积极把握市场利率下行的趋势,通过做好发行公司债券等工作,持续动态调整债务的期限结构和成本结构。 问题7:公司去年下半年到今年以来地产开发和拿地均呈现大幅下滑,但债务规模在增长,有息债务由年初771.89亿元增长至872 .96亿元,呈现出业务拓展与债务并不匹配,请问对此怎么看? 回答:尊敬的投资人您好,截至6月30日,公司合并口径有息负债3735.10亿元,较2023年末小幅增长5.44%。 公司牢牢把握确定性做优增量投资,增强持续发展动能,上半年在公司在土地市场整体供应缩量的背景下,公司择优拓展,优中选优,共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元。同时,公司在2023年底集 中获取了一批优质项目,2023年全年新增总货量逾3000亿元,市场确定性强、销售兑现度高。 问题8、请问管理层,公司今年上半年拿地数量和金额都较2023年同期大幅下降,这一考量是什么?未来的拿地节奏是什么? 回答:尊敬的投资人您好,公司坚持统筹安全和发展,2023年底公司拓展相对集中,对应地价多数在本年上半年支付;上半年全国主要城市市场仍未企稳,土地供应缩量,38个核心城市土地(住宅)推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%,公司主动调整投资 节奏,优中选优,持续优化资源结构。 问题9:公司目前持有的土地储备情况如何?三四线城市占比如何? 回答:尊敬的投资人您好,截至2024年6月30日,公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,其中,核心38城面积 储备占比约7成、三四线占比不到3成,且基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域,仍有市场机会和前景。 问题10、存量土地的调规、置换具体怎么做?能否展开说说?各地在开展收购存量商品房用作保障房,保利是否有计划参与?对下半年的市场走势怎么看,去库存方面有什么安排? 回答:尊敬的投资人您好,公司积极响应国家政策,全面梳理在手资源,在存量土地调规、置换,存量房收购等多个方面积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划,遵循市场化、法制化原则加快推进落实,现已在郑州、金华等地实现了存量房收购。下半年,公司仍将坚持去库存 、调结构的经营策略,积极应对本轮行业深度调整、保持稳健经营。 问题11:公司持有大几百万平持有型物业,物业出租也没几个钱租金,还不如卖了,公司是否考虑部分资产做成REITs或者直接出售来降低负债。 回答:尊敬的投资人您好,公司积极探讨多种方式加快持有资产资金回笼,累计已发行CMBS、类REITs等各类资产证券化产品。在“租购并举”的新发展阶段,公司通过完善顶层设计和管理机制、整合资源集约赋能等方式,持续增强资产经营的专业化、规模化水平,同时积极拓宽经营贷款、资产支持证券等多元化的融资方式,打通投、融、建、管、退的资产管理闭环。 问题12:泰康人寿应该是要清仓式减持保利发展股票,目前泰康人寿还持有多少股权?公司是否和泰康人寿探讨过泰康人寿减持计划,大股东保利集团是否考虑接下来泰康持有的这部分股权。 回答:尊敬的投资人您好,截止2024年8月2日,泰康人寿及其一致行动人泰康资产持有上市公司股份情况598,522,095股, 持股比例4.9999%,较年初有所下降。基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,公司实际控制人中国保利集团有限公司在2023年12月发布增持公司股份计划的公告,拟在未来12个月内,增持公司A股股份,金额2.5-5亿元人民币,目前仍在有效期内。