并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股份

并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股份 并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股权 本月要点 1.改革房地产开发融资方式，支持房企缓缴土地出让金。 2.并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股权。 3.中金资本、招商平安资管有意参与金科重整，信达地产联合中国信达纾困深圳城更项目。 房企政策：改革房地产开发融资方式，支持房企缓缴土地出让金 中央层面，7月21日，“二十届三中全会”《决定》指出，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。7月30日，中共中央政治局召开会议，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。本次《决定》强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。 地方层面，监管机构出台政策推动融资协调机制进一步落地，优化预售资金管理，支持房企分期缴纳土地出让金。徐州市、襄阳市、昆明市、益阳市、贵阳市、吉安市、江阴市、永州市、赣州市、雅安市、九江市、萍乡等城市进一步推动融资协调机制落地，优化预售资金监管，支持见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金，适当拉长土地出让金付款时限，合理调整城市基础设施配套费缴纳节点，帮助企业缓解资金压力。 表：2024年7月中央及地方层面涉及房地产企业融资政策 发布时间 监管部门或会议 相关政策内容 2024.7.15- 7.18 二十届三中全会 要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。 2024.7.30 中共中央政治局会议 要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024.7.2 徐州市 加大房地产项目融资支持，助力房地产企业纾困解难。 2024.7.4 襄阳市住房和城市更新局等部门 协调解决项目融资中的困难，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，协调商业银行对合规“白名单”条件的项目“应贷尽贷”。 2024.7.5 昆明市人民政府办公室 高效运行房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对“白名单”项目“应贷尽贷”，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业和房地产项目的合理融资需求。优化预售资金监管额度核定，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为预售资金监管额度，不再上浮20%。 2024.7.10 益阳市人民政府办公室 房地产开发项目用地可分期缴纳土地出让金，在签订《土地成交确认书》后1月内缴纳土地出让总价款的50%，余款可在成交之日起1年内缴清，不收取延期产生的利息。 2024.7.18 贵阳市住房和城乡建设局等部门 对满足国家部委相关要求的“白名单”项目，协调商业银行优化贷款审批和发放流程。对新开工项目，延期一年缴纳城市基础设施配套费，对未纳入土地出让价款的教育配套设施“以资代建”资金允许延期一年缴纳。 2024.7.19 吉安市 加快推进房地产融资协调机制落地见效，健全合规房地产项目“白名单”制度，项目“白名单”准入条件按国家有关部委意见确定，金融机构不得另行增设前置条件，对暂不符合“白名单”要求的项目，针对性拿出解决方案，做到“能进尽进”、“应贷尽贷”。 2024.7.19 无锡市江阴市房地产调控领导小组办公室 根据上级动态建立的项目白名单，搭建政银企沟通平台，对符合融资条件的房地产项目应进尽进，全力支持满足房地产企业合理融资需求。 2024.7.22 永州市人民政府办公室 出让的房地产开发项目用地，意向摘牌人按起始价20%缴纳竞买保证金；土地出让金1亿元以上的项目，在中标后缴纳50%土地出让金，可以签订《成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，余款应在12个月内分次交清。 2024.7.24 赣州市人民政府办公室 推动符合“白名单”条件的房地产项目“能进尽进”，金融机构对列入“白名单”的房地产项目“应贷尽贷”。允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。成交的土地自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金缴纳期限可延长至6个月；对实行商品房现房销售的项目，剩余土地出让金缴纳期限可延长至一年。 2024.7.26 雅安市住房和城乡建设局等部门 出让的房地产开发建设用地可按起始价的20%确定竞买保证金，交易服务费减半收取；出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。上一季度无工程款支付拖欠投诉和民工工资拖欠投诉的开发项目申请使用商品房预售资金时，允许使用监管账户里的全部资金用于本地在建项目建设。房地产开发建设项目在申办施工许可时，城镇基础设施建设配套费缴纳确有困难的，可向住房城乡建设行政主管部门申请在取得施工许可之日起一年内缴清。一视同仁满足不同所有制房企融资需求，持续加大房地产融资“白名单”项目推送力度，鼓励商业银行加大贷款支持力度，保障项目有序建设。 2024.7.29 九江市人民政府办公室 全面建立融资“白名单”项目“推送-反馈”工作闭环和贷款“发放-使用-偿还”管理闭环机制,落实“存贷挂钩”机制,符合条件项目要“应进尽进”“应贷尽贷”。优化中心城区预售监管资金使用流程,压缩审核时间。因出现延期交付风险的项目,经辖区政府核实确认,并承诺确保完成该项目保交房任务的,允许采用“点对点”方式应急使用重点监管资金。 2024.7.30 萍乡市人民政府 调低新发放商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金比例，提前释放存量贷款保证金支持保交房高风险项目建设。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”，满足房地产企业合理融资需求。 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 企业并购：并购热度回落，万科出售上海南翔印象城MEGA股权 根据中指研究院监测，2024年7月房地产行业共进行16笔并购交易，比上月减少1笔。其中，9笔 交易披露交易金额，总交易规模约53.0亿元，环比减少68.7%，平均单笔交易规模5.9亿元，环比减少47.8%。从并购交易总的数量与规模来看，2024年7月并购活动热度有所回落。 图：2023年1月至2024年7月房地产行业进行并购交易笔数与交易规模情况 400 350 300 250 200 211.5 32 25 1719 321.6 22 19 380.0 39 23 40 35 30 25 169.320 150 100 50 14 13 62.9 81.4 61.3 94.0 107.8 50.8 13 77.0 47.9 153.8 12 92.5 11742.2 10 52.3 151.8 15 80.8 1010 171615 10 53.0 5 2023年1月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 2023年6月 2023年7月 2023年8月 2023年9月 2023年10月 2023年11月 2023年12月 2024年1月 2024年2月 2024年3月 2024年4月 2024年5月 2024年6月 2024年7月 00 进行的交易规模（亿元）进行的交易笔数（笔） 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 从交易标的业务类型看，2024年7月房地产行业进行的并购交易包括地产开发、商办及物业项目等。住宅开发方面，出险房企出售项目股权回笼资金。7月，荣盛发展1000万元转让唐山泓洲房地产开发有限公司51%股权，退出唐山小白家沟村项目。据了解，该项目土地分为东西两块，目前东地块部分楼栋已完成建设，西地块尚未开发。华夏幸福出售任丘孔雀城房地产开发有限公司100%股权与任丘市城市规划展览馆资产，盘活自身资产，实现资金回收。 表：2024年7月房地产行业并购交易分类型统计 交易标的物业类型 交易笔数（笔） 披露的交易规模（亿元） 地产开发项目 6 31.50 商办类项目 6 15.15 物业类项目 2 3.71 其他资产 1 2.66 其他多元化项目 1 未披露 数据来源：公开资料，中指研究院综合整理 多元业务方面，房企出售商办项目，以快速获取流动资金。7月，万科印力集团将其持有的上海南翔印象城MEGA48%股份出售给外资股东GIC。交易完成后，GIC将持有项目98%股权，剩余2%的权益由万科印力集团持有。据了解，上海南翔印象城MEGA商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米，位列上海已开业商业体前10位。2023年，南翔印象城总销售额突破46亿元，同比增长15%，位列上海销售额前10位。从租金收入角度来看，上海南翔印象城位列万科运营管理的商业项目第二位。本 次交易的价格虽未透露，但据市场消息，交易规模在20亿级别。万科出售该项目股权，符合其近期的发 展战略，有助于回笼资金。万科在2023年年报中明确表示，将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。在4月底举行的万科2023年度公司股东大会上，万科管理层也表示将展开瘦身计划，聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务， 退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，推进商办等大宗资产交易。 上市公司持续剥离房地产开发业务，聚焦其他主业。7月，冠城大通发布公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东，交易完成之后，冠城大通不再从事房地产开发业务，经营上聚焦电磁线的研发、生产与销售主业。目前，该交易尚处于筹划阶段。 并购金融：中金资本、招商平安资管有意参与金科重整，信达地产联合中国信达纾困深圳城更项目 集团层面，金科重整第一次债权人会议各议案获得债权人表决通过，目前已收到中金资本意向函、招商平安资管已参与重整投资报名。7月25日，金科重整召开第一次债权人会议，通报了金科资产负债审计、评估和债权申报等情况，审议的《非现场及网络债权人会议召开及表决规则》、《债务人财产管理方案》等议案均获得债权人表决通过。7月31日，金科发布公告称，在发布市场化招募和遴选重整投资人公告后，已收到中金资本运营有限公司参与重整投资的意向函，同时深圳市招商平安资产管理有限责任公司已参与重整投资的报名并缴纳完毕足额保证金。 项目层面，信达地产联合中国信达纾困深圳两个旧改项目。7月初，信达地产发布公告，联合中国信达成立合伙企业以25.73亿元受让项目公司48%股权。交易完成后，信达系持有项目公司48%股权，招商蛇口持有51%股权，金马控股持股1%。项目公司持有两个深圳市城市更新项目，总开发建设用地面积约为34万平方米，均规划有住宅、商业等业态。未来，信达地产可能作为操盘方参与项目盘活。 宣布时间 金融及其他相关机构 房企 涉及项目 投入资金 2024.1.15 中国信达，信达资本，信达地产 融创中国 海南南丽湖壹号二期项目 9.75亿元 2024.1.29 中国信达 佳兆业 深圳大鹏王母旧墟中山里旧改 未披露 2024.2.23 盈新资产，招平资产等 新华联 集团合并重整 55亿元 2024.2.26 东方资产 俊发地产 昆明彩云城A6和A12地块 未披露 2024.3.8 中信金融资产，中信城开 俊发地产 海南省万宁市南燕湾项目 未披露 2024.5.8 深圳资产 奥园 深圳宝安区燕罗街道107发展带洪桥头段城市更新单元项目 未披露 2024.6.24 长城资产，长城国富置业 金科 重庆威斯勒项目复工复销 未披露 2024.7.