业绩有所回落，销售保持领先

保利发展发布2024年半年报，公司2024年上半年实现营收1392.5亿，同比+1.6%，实现归属 于上市公司股东的净利润74.2亿，同比-39.3%。 结算利润率下滑，业绩短期承压 截至2024年6月30日，公司实现营业收入1392.5亿，同比增长1.6%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系结算权益比下降，同时报告期内公司的销售毛利率为16.02%，较上年同期下滑5.24pct。 销售排名第一，拿地聚焦核心城市 2024年上半年，公司实现销售金额1733.4亿元，同比下降26.8%，实现销售面积954.3万平方米，排名稳居行业第一。上半年销售权益比77%，较去年提升9pct。此外，公司市场占有率较2 023年底提升0.06pct至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3pct至7.1%，市场竞争力进一步提升。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，拓展计容面积为116万平方米，权益地价为109亿元，总地价为126亿元，此外，公司土地储备结构保持优化，核心38城面积储备占比约7成。 融资成本持续降低，财务安全结构优化 2024年上半年，公司新增融资的平均成本较2023年下降21个BP至2.93%，截至6月底，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25个BP。截至6月底，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，财务安全度较高。 此外，公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99pct；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52pct；直接融资比重提升1.52pct至17.82%。 截至8月19日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化财务结构夯实了基础。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为135亿、145亿、153亿，对应PE为7.1、6.6、6.3倍，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行、引用数据滞后或不及时。 盈利预测表