房地产行业专题研究：7月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持

证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产（2143） 7月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年08月16日 证券研究报告 |报告要点 2024年7月，房地产市场基本面仍然承压，商品房销售降幅走扩，市场观望情绪浓厚。供给端来看，房企销售回款降幅仍然较大，而库存较高，房企开工意愿较低。短期来看，目前市场仍然围绕政策预期博弈，收储政策的落地细节和进展是未来重点关注的方向。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 |分析师及联系人 杜昊旻 SAC：S0590524070006 请务必阅读报告末页的重要声明1/11 行业研究|行业专题研究 2024年08月16日 房地产 7月基本面仍然承压，市场修复有待政策扶持 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 10% 沪深300 -7% -23% -40% 2023/82023/122024/42024/8 相关报告 1、《房地产：降息符合预期，预售制改革或有序推进》2024.07.22 扫码查看更多 行业事件 国家统计局发布2024年1-7月份全国房地产市场基本情况报告。1-7月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为54149万平方米/53330亿元/60877亿元 /43733万平方米/30017万平方米，同比增速分别为-18.6%/-24.3%/-10.2%/-23.2%/-21.8%整体来看，销售面积、销售金额、新开工面积同比降幅有所收窄，开发投资额、竣工面积筑底震荡。 投资端：开发投资同比持平，开工竣工降幅收窄 2024年1-7月，全国房地产开发投资累计60877亿元，同比下降10.2%，降幅基本持平。7月单月投资为8348亿元，同比下降10.8%。土地供应量为7418万平方米，同比下降17%，300城经营性土地成交面积为4828万平方米，环比下降15%，同比下降33%。从土地热度来看，7月土地平均溢价率为3.8%，较6月提升0.6pct，主要是由于核心城市优质地块入市。总体来看，土地市场活跃度仍然较低，开发投资预计持续承压。 销售端：高基数效应逐渐减退，7月销售降幅走扩 2024年1-7月，全国商品房销售面积累计达到54149万平方米，同比下降18.6%，销售金额 为53330亿元，同比下降24.3%。累计降幅均较上半年有所收窄，主要是由于2023年初的高基数效应，但7月当月降幅走扩，销售面积和金额的降幅分别扩大至15.4%和18.5%，销售端仍未出现明显改善，市场观望情绪浓厚。随着2023年下半年同比基数的提升，预计销售端修复仍需有力政策的扶持。 资金端：到位资金降幅收窄，销售回款仍然承压 2024年1-7月，房地产开发企业累计到位资金61901亿元，同比下降21.3%，但降幅已连续 4个月收窄，显示出资金端逐步改善的趋势。7月单月到位资金8363亿元，同比下降11.8%降幅较上半年缩小3.4个百分点，得益于政策支持下的融资回暖。7月，65家典型房企的融资总量环比增长63.8%，创下年内新高，显示出融资环境的进一步改善。但销售回款仍然承压，1-7月定金及预收款、个人按揭贷款同比分别下降31.7%、37.3%。 投资建议：持续关注强信用国央企 供给端，目前房企销售回款压力较大，同时库存较高，我们认为8-12月房企投资或将持续承压。需求端，市场热度有所下降，7月当月销售降幅扩大，销售数据改善或仍需一定时间短期来看，各地陆续推出收储政策，市场或围绕政策预期展开博弈，市场修复仍需进一步的政策扶持。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：(1)政策效果不达预期；（2）房企流动性风险加剧；（3）市场信心不足 正文目录 1.投资端:开发投资同比持平，开工竣工降幅收窄4 1.1开发投资降幅基本持平4 1.2新开工面积降幅收窄4 1.3竣工面积同比持平5 2.销售端:高基数效应逐渐减退，销售保持边际修复5 2.1销售面积及金额降幅收窄5 2.2销售均价环比连续5个月增长6 3.资金端:到位资金降幅收窄，销售回款仍然承压7 3.1到位资金降幅连续4个月收窄7 3.2销售回款仍然承压8 4.投资建议：持续关注强信用国央企9 5.风险提示9 图表目录 图表1：累计开发投资及增速4 图表2：当月开发投资及增速4 图表3：累计新开工面积及增速5 图表4：当月新开工面积及增速5 图表5：累计竣工面积及增速5 图表6：当月竣工面积及增速5 图表7：全国商品房累计销售面积及增速6 图表8：全国商品房当月销售面积及增速6 图表9：全国商品房累计销售金额及增速6 图表10：全国商品房当月销售金额及增速6 图表11：全国商品房累计销售均价及增速7 图表12：全国商品房当月销售均价及增速7 图表13：累计到位资金及增速8 图表14：当月到位资金及增速8 图表15：累计定金及预收款8 图表16：累计个人按揭贷款8 图表17：累计国内贷款9 图表18：累计自筹资金9 图表19：资金来源主要构成9 图表20：分来源当月到位资金增速（%）9 1.投资端:开发投资同比持平，开工竣工降幅收窄 1.1开发投资降幅基本持平 据国家统计局数据1，2024年1-7月累计全国房地产完成开发投资60877亿元，同比变化-10.2%，相较于1-6月同比降幅基本持平。7月当月全国房地产完成开发投资8348亿元，同比变化-10.8%。根据克而瑞数据，截至2024年7月28日，300城土地供应量为7418万平方米，同比下降17%，供应持续缩紧。经营性土地成交面积降至4828万平方米，环比下降15%，同比下降33%。从土地热度来看，7月土地平均溢价率为3.8%，较6月提升0.6pct，主要是由于核心城市优质地块入市。总体来看，土地市场活跃度仍然较低，开发投资预计持续承压。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右轴） 50 40 30 20 10 0 -10 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -20 20,000 15,000 10,000 5,000 0 开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右轴） 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -25 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.2新开工面积降幅收窄 2024年1-7月累计房屋新开工面积43733万平方米，同比变化-23.2%，降幅同比收窄1.3pct，环比收窄0.5pct。2024年7月房屋新开工面积5710万平方米，同比变化-19.7%，降幅同比收窄6.2pct。受高库存和现金流的影响，开发商对于新项目态度谨慎，新开工面积仍有待修复。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 新开工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）新开工面积当月值（万平）当月同比（%，右轴） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -60 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 1.3竣工面积同比持平 2024年1-7月累计房屋竣工面积30017万平方米，同比变化-21.8%，累计同比 降幅较上半年基本持平。2024年7月房屋竣工面积3498万平方米，同比变化-21.8%， 降幅较6月单月收窄7.8pct，主要是因为2023年7月基数降低。目前“保交楼”与“去库存”仍是房地产工作的重心，若收储政策陆续有落地细节推出，有望促进房企加快竣工节奏，竣工面积或迎来持续修复。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 竣工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）竣工面积当月值（万平）当月同比（%，右轴） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 50 40 30 20 10 0 -10 -20 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -30 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 2023-03 2023-08 2024-01 2024-06 -60 资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局、iFinD，国联证券研究所 2.销售端:高基数效应逐渐减退，销售保持边际修复 2.1销售面积及金额降幅收窄 2024年1-7月累计全国商品房销售面积54149万平方米，同比变化-18.6%，降 幅上半年收窄0.4pct。1-7月累计全国商品房销售金额53330亿元，同比变化-24.3%，降幅较上半年收窄0.7pct。2024年7月全国商品房销售面积6233万平方米，同比变化-15.4%，降幅较6月走扩0.9pct。7月全国商品房销售金额6197亿元，同比变化-18.5%，降幅较6月走扩4.2pct。 2023年初的高基数效应逐渐减弱，但销售端仍未出现明显改善，市场观望情绪浓厚。分城市来看，部分城市政策效果有所体现，7月份南宁、福州、广州、南京和重庆新房成交量同比转正。随着2023年下半年同比基数的提升，预计销售端修复仍需有力政策的扶持。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速图表8：全国商品房当月销售面积及增速 销售面积累计值