REITs强势表现下的二季报盘点

证券研究报告 固定收益|专题报告 REITs强势表现下的二季报盘点 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年08月13日 证券研究报告 |报告要点 在权益市场偏弱势、无风险利率持续下行、资产荒格局深化等背景下，公募REITs的高分红优势被放大，近期迎来全线大涨，增量资金不断流入。与此同时，公募REITs二季度的经营情况也已悉数披露完毕，各项目之间存在一定分化。通过梳理，我们总结出以下特征：消费类REITs业绩表现最佳；保租房REITs抗周期属性最强；交通基础设施REITs业绩普遍承压；产业园和仓储物流REITs业绩分化明显，租金或面临一定下行压力；环保类REITs业绩普遍较好；能源类REITs受季节性影响较大，业绩出现分化。 |分析师及联系人 李清荷 李依璠 SAC：S0590524060002 请务必阅读报告末页的重要声明1/33 固定收益|专题报告 2024年08月13日 信用周观点 REITs强势表现下的二季报盘点 相关报告 1、《周观点：债市调整还会持续吗？》 2024.08.11 2、《从“特殊”新增专项债看化债新动向》 2024.08.06 扫码查看更多 产业园、仓储物流：出租率存在一定波动，业绩分化明显 产业园：2024年二季度工业厂房类产业园表现相对较好，研发办公类产业园业绩分化明显，部分项目“以价换量”，或反映租金存在一定下行压力。仓储物流：部分底层资产出租率出现波动，项目内部表现分化，租金受到一定扰动。展望2024年下半年，仓储物流行业新增供应量可能相对有限，租金水平有望保持稳定。 交通基础设施、能源基础设施：受自然环境影响较大 交通基础设施：路网变化、路段改扩建、多地大规模持续降雨、节假日错位等因素影响，交通基础设施类项目二季度整体承压，其中仅浙商证券沪杭甬高速REIT表现出一定韧性。能源基础设施：受自然资源条件影响业绩表现分化，鹏华深圳能源REIT和中信建投国家电投新能源REIT表现不及去年同期，中航京能光伏REIT和新上市的嘉实中国电建清洁能源REIT则表现相对较好。 保租房、生态环保、消费基础设施：整体表现稳健 保租房：二季度业绩平稳，出租率维持高位，租金收入较为稳定，是当前公募REITs中抗周期属性较强的品种。生态环保：富国首创水务REIT污水处理量稳步上升，产能利用率维持高位，中航首钢生物质REIT发电收入和生活垃圾处理收入稳步提升。消费基础设施：整体运营稳健，出租率维持高位，嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT的出租率虽环比略有下滑，但得益于较强的主动管理能力，月租金坪效有所提升，带动租金收入实现明显提升。 现金分派率大多环比下降 特许经营权类中分派率较高的主要有国金中国铁建高速REIT、鹏华深圳能源REIT华泰江苏交控REIT和中金安徽交控REIT，现金分派率分别为2.7%、2.4%、2.3%和2.3%；产权类中分派率较高的主要有嘉实物美消费REIT、华夏合肥高新产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和中金湖北科投光谷REIT，现金分派率分别为1.6%、1.4%、1.4%和1.4%。从变动来看，大部分REITs的Q2现金分派率环比出现下降，其中下降较多的主要集中在能源类项目，主要受季节性因素影响。 本周信用事件和收益率区域 隐含评级AA+级和AA级，城投债，1年及以下收益率在1.99%-2.09%左右，1-2年期收益率在2.04%-2.14%左右，2-3年期收益率在2.12%-2.23%左右，3-5年期收益率在2.18%-2.31%左右；隐含评级AA+级和AA级的国企产业债，1年及以下收益率在2.11%-2.37%左右，1-2年期收益率在2.14%-2.44%左右，2-3年期收益率在2.21%-2.37%左右，3-5年收益率在2.24%-2.45%左右；隐含评级AA+级和AA级的银行二永债，1-2年在2.00%-2.07%，2-3年在2.06%-2.13%。 本周信用债市场回顾 信用债发行量环比增加，净融资额环比增加，城投债发行量环比增加，净融资额环比增加。本周加权票面利率呈下降趋势。本周信用债加权票面利率为2.12%，较上周下降12BP。本周产业债高估值成交债券数量为236只；产业债低估值成交债券数量为145只。本周城投债高估值成交债券数量为1415只，城投债低估值成交债 券数量为60只。 风险提示：市场风险超预期，政策边际变化，数据统计偏差。 正文目录 1.REITs强势表现下的二季报盘点5 1.1产业园REITs：业绩分化明显5 1.2仓储物流REITs：出租率出现一定波动8 1.3交通基础设施REITs：整体承压8 1.4能源基础设施REITs：受自然资源条件影响较大11 1.5保租房REITs：抗周期属性较强12 1.6生态环保REITs：整体表现稳健14 1.7消费基础设施REITs：租金收入明显提升15 1.8现金分派率大多环比下降16 2.本周信用事件与收益率图谱18 2.1本周重点信用事件18 2.2收益率图谱18 3.信用债市场回顾22 3.1一级市场22 3.2二级市场26 4.风险提示32 图表目录 图表1：中金湖北科投REIT经营情况统计（元/平方米/月，%）5 图表2：华夏合肥高新REIT经营情况统计（万元，%）5 图表3：华安张江产业园REIT经营情况统计（万元，%）6 图表4：建信中关村产业园REIT经营情况统计（万元，%）6 图表5：国泰君安东久新经济REIT经营情况统计（万元，%）7 图表6：华夏杭州和达高科产园REIT经营情况统计（万元，%）7 图表7：国泰君安临港创新产业园REIT经营情况（万元，%）7 图表8：博时招商蛇口产业园REIT经营情况统计（万元，%）7 图表9：东吴苏州工业园区产业园REIT经营情况（万元，%）7 图表10：中金普洛斯仓储物流REIT经营统计（万元，%）8 图表11：红土创新盐田港仓储物流REIT经营情况（万元，%）8 图表12：浙商证券沪杭甬高速REIT经营情况统计（万元，万辆/日）9 图表13：国金中国铁建高速REIT经营情况统计（万元，万辆/日）9 图表14：华泰江苏交控REIT经营情况统计（万元，万辆/日）10 图表15：平安广州交投广河高速公路REIT经营统计（万元，万辆/日）10 图表16：华夏中国交建高速REIT经营情况统计（万元，万辆/日）10 图表17：中金安徽交控REIT经营情况统计（万元，万辆/日）10 图表18：华夏越秀高速公路REIT经营统计（万元，万辆/日）10 图表19：中金山东高速/易方达深高速REIT经营（万元，万辆/日）10 图表20：能源REITs上网电量（万千瓦时）12 图表21：能源REITs售电收入（万元）12 图表22：鹏华深圳能源REIT天然气消耗量及成本（万元，元/吨）12 图表23：中航京能光伏REIT单位电价（元/千瓦时）12 图表24：中金厦门安居REIT经营统计（元/平方米/月，%）13 图表25：红土创新深圳人才安居REIT经营情况（%）13 图表26：华夏北京保障房REIT经营情况（%）13 图表27：华夏基金华润有巢REIT经营情况统计（%）13 图表28：国泰君安城投宽庭保租房REIT经营情况（%）13 图表29：富国首创水务REIT经营统计（万吨，万元，%）14 图表30：富国首创水务REIT项目产能利用率（%）14 图表31：中航首钢生物质REIT垃圾焚烧发电（万吨，万千瓦时）15 图表32：中航首钢生物质REIT主营业务收入（万元）15 图表33：嘉实物美消费REIT经营情况（%，万元）16 图表34：华夏华润商业REIT经营情况（%，万元）16 图表35：华夏金茂商业REIT经营情况（元/平方米/月，%）16 图表36：中金印力消费REIT出租率（%）16 图表37：公募REITs可供分配金额与现金分派率统计（亿元，%）17 图表38：本周重点信用事件明细梳理18 图表39：本周各期限城投债收益率情况（%）19 图表40：各省份城投债收益率情况（%）19 图表41：本周各期限产业债收益率情况（%）20 图表42：各行业产业债收益率情况（%）21 图表43：本周金融债收益率情况（%）22 图表44：信用债发行（亿元）23 图表45：城投债发行（亿元）23 图表46：本周各类型信用债发行量（亿元）23 图表47：本周各等级信用债发行量（亿元）23 图表48：本周信用债取消发行量（亿元；%）24 图表49：本周信用债票面利率（%）24 图表50：本周产业债和城投债票面利率（%；BP）24 图表51：本周信用债投标下限（BP）25 图表52：本周产业债和城投债投标下限（BP）25 图表53：本周信用债各评级投标下限（BP）25 图表54：本周信用债各期限投标下限（BP）25 图表55：本周信用债审批进度（亿元，个）26 图表56：本周城投债审批进度（亿元，个）26 图表57：本周产业债、城投债成交情况（亿元，%）27 图表58：本周城投债各评级成交情况（亿元）27 图表59：本周产业债各评级成交情况（亿元）27 图表60：本周各评级城投债利差变动（BP）28 图表61：本周各评级产业债利差变动（BP）28 图表62：本周国企产业债各行业信用利差周变动（BP）28 图表63：本周民企产业债各行业信用利差周变动（BP）29 图表64：各省份城投债信用利差情况与同比变动（BP）29 图表65：本周城投债信用利差正向变动前二十（BP）30 图表66：本周城投债信用利差负向变动前二十（BP）30 图表67：本周产业债、城投债成交情况（%，BP）30 图表68：本周产业债、城投债成交情况（%，BP）31 1.REITs强势表现下的二季报盘点 在权益市场偏弱势、无风险利率持续下行、资产荒格局深化等背景下，公募REITs的高分红优势被放大，近期迎来全线大涨，增量资金不断流入。与此同时，公募REITs二季度的经营情况也已悉数披露完毕，各项目之间存在一定分化。通过梳理，我们总结出以下特征：消费类REITs业绩表现最佳；保租房REITs抗周期属性最强；交通基础设施REITs业绩普遍承压；产业园和仓储物流REITs业绩分化明显，租金或面临一定下行压力；环保类REITs业绩普遍较好；能源类REITs受季节性影响较大，业绩出现分化。 1.1产业园REITs：业绩分化明显 结合出租率、租金收入、单位租金水平等指标，2024年二季度工业厂房类产业园表现相对较好，研发办公类产业园业绩分化明显，部分项目“以价换量”，或反映租金存在一定下行压力。 中金湖北科投REIT和华夏合肥高新REIT出租率环比上升，租金水平相对稳定。中金湖北科投2024年Q2整体出租率为87.84%，环比上升0.89pct，单位租金保持在62元/平方米/月附近，整体租金收入环比上升1.3%。华夏合肥高新2024年Q2整 体出租率为87.23%，环比上升0.7pct，在单位租金水平保持不变（研发办公用房和商业配套用房分别为35元/平方米/月和55元/平方米/月）的前提下，整体租金收入环比上升1.02%。 图表1：中金湖北科投REIT经营情况统计（元/平方米/月，%）图表2：华夏合肥高新REIT经营情况统计（万元，%） 月均租金（元/平方米/月）出租率（%，右） 64 62 60 58 56 54 52 50 2023年Q32023年Q42024年Q12024年Q2 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 2400 2300 2200 2100 2000 租金收入（万元）出租率（%，右） 2023年Q12023年Q22023年Q32023年Q42024年Q12024年Q2 100% 96% 92% 88% 84% 80% 资料来源：Wind，国联证券研究所资料来源：Wind，国联证券研究所 华安张江产业园REIT（以下简称“华安张江”）和建信中关村产业园REIT（以 下简称“建信中关