“地王”现象能否打开楼市的向上预期？

安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 步入2024年下半年，土地市场迎来了最值得期待的一场土拍。6月9日，上海调 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 整土地限价后首场土拍，2024年三批次4宗地块顺利成交，成交总金额91亿元，平均溢价率达到8.4%。其中，引人注目的杨浦两宗地块溢价率均突破10%，分别达到21.18%、17.12%，预期落地。在6月市场销售数据回暖的情况下，本次房企拿地态度整体仍相对理性。上半年，核心一二线城市“地王”频出，带动土地市场有所回暖，但优质高溢价标杆地块的出让能否打开楼市向上的预期呢？ 一、土拍重回“价高者得”，打开市场期待空间 58安居客研究院 安居客研究院 58 近两年，伴随全国楼市步入下行周期，多数核心一二线城市积极调整土拍规则，取消土拍限价。6月7日，上海土地市场网发布《上海市国有建设用地使用权出让公告（沪告字［2024］第060号）》，上海市2024年第三批次集中土拍地块《国有建设用地使用权挂牌出让须知》明确：“此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按‘价高者得’的原则确定竞得人。”在执行三年限价后，上海市土拍市场取消土拍溢价上限，重新回归到“价高者得”时代。截至目前，核心一二线城市中，仅北京、深圳、宁波卖仍执行土拍限价政策。 58安居客研究院 土拍价格重新回到市场化竞价的轨道上，有利于提升土地资源市场化配置效率。随着房地产市场进入改善时代，对于高品质住宅的需求不断增加；取消土拍限价，能有效推动房企提升住宅建设品质，打开市场对好房子、好产品的价格预期空间。 二、热点城市“地王”频现，土拍呈现两级分化 居客研究院 58安居客研究院 上半年，合肥、苏州、厦门、宁波、成都及青岛等热点二线城市均有“地王”拍出。尤其，3月集中爆发“地王”，市场热度迅速回升。3月，绿城在苏州两次刷新“地王”记录。同时，宁波在土拍限价政策之下，仍刷新了涉宅地块楼面价新高。此次，上海三 场打开了新局面。 58安居客研究院 整体来看，各城市“地王”存在一致共性，基本均位于城市核心区域优质地段，具备一定稀缺性。楼市下行周期，市场以改善型需求为主，购房者更加注重资产保值的需求。城市核心区域的价值共识提升，尤其，优质地段、低密稀缺产品，成为房企追求确 定性的保障。 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年核心城市“地王”成交情况 城市 地块名称 地块编号 区县 建设用地面积 (㎡) 规划建筑面积 (㎡) 容积率 成交日期 拿地企业 成交楼面价(元/㎡) 溢价率(%) 合肥 合肥滨湖科学 城华山路以西、扬子江路 以南 滨科城BK20240 1号 包河区 28798.0 9 51836.5 6 1.000≤ 并且≤1.800 2024/ 2/29 招商蛇口 25052 54.16 苏州 狮山路北、锦华苑西地块 苏地 2024-W G-Z03号 高新区(虎丘区) 17852.4 18209.4 4 ≥1,≤1.02 2024/ 3/13 绿城中国 45454 42.05 苏州 工业园区金鸡湖大道南、石 莲街东地块 3205131 01104G B68506 苏州工业园区 46465.3 7 47394.6 8 ≥1,≤1.02 2024/ 3/27 绿城中国 65022 18.22 厦门 思明区将军祠片区厦禾路与将军祠路交叉 口东南侧 2024P01 思明区 12561.7 2 56400 1.000< 并且 <4.500 2024/ 3/27 国贸地产 56915 40.79 宁波 江北区JB05-03-21a 地块 甬储出2024-01 7号 江北区 50089 67620.1 5 1.0<容 积率≤1.35 2024/ 3/27 东部新城,江山 万里 32613 7.3 成都 锦江区柳江街道潘家沟社区 1、11组 JJ13(251 ):2023-0 76 锦江区 34975.9 87439.7 5 小于2.5 2024/ 4/23 中国金茂 24500 48.48 青岛 崂山区梅岭东路以南、规划石老人一路以东、 LS0301-35地 块一期 3702120 01513GB00222W00000000 崂山区 21705.6 47752.3 2 1.000< 并且≤2.200 2024/ 6/20 青岛乐瑞特投资 39516 37.23 上海 杨浦区平凉社区02H1-01 地块 2024060 02 杨浦区 13833.5 24900.3 1.8 2024/ 7/9 保利发展 88462 21.18 安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58 数据来源：根据公开渠道整理 居客研究院 虽然城市土拍的一面是核心区域优质地块“地王”刷新历史，但另一面则是部分城 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年核心24城涉宅用地成交变化情况 58安居客研究院 58 数据来源：根据公开渠道整理 居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 结合城市土地成交量价来看，一线城市上半年土地供应大幅下降，总成交规划建筑面积同比下降44%，环比下降71%。其中，广州只有4宗宅地成交，而深圳仅成交1宗宅地。在供应收缩的情况下，上海、广州的成交楼面价涨幅显著，上海同比上涨48%、广州同比上涨23%。二线城市中，福州、合肥、沈阳、宁波及苏州等城市上半年的成交楼面价同比涨幅均超过30%，但南京、青岛、天津及重庆的成交楼面价同比跌幅显著。在整体低成交规模、低溢价率的情况下，热点地块与非热点地块热度分化显著，而核心区域优质高溢价地块起到了拉升成交楼面均价的重要作用。 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 安居客研究院 58 备注：土地属性为涉宅用地(不含租赁用地、安置房用地等) 地王 地王地王 地王 地王 58安居客研究院 58安居客研究院 数据范围是特指58安居客研究院选取的24个样本城市，包括：武汉、广州、北京、长沙、上海、深圳、郑州、重庆、苏州、杭州、西安、成都、无锡、昆明、福州、南京、沈阳、宁波、青岛、济南、长春、天津、合肥、厦门 居客研究院 58安居客研究院 根据安居客对城市土拍量价的统计分析，上半年，杭州、北京、天津及西安等城市 安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研 58安居客研究院 58安居客研究院 上半年，由于多数房企拿地趋于谨慎理性，部分城市在土地意向不足的情况下，多选择取消、中止交易。核心24城流拍仅8宗地，导致流拍率保持在低位；但取消、延 迟、中止交易的数量却达到32宗。综上，在整体土地供应放缓的情况下，城市之间及城市内部的冷热分化，是今年整体表现弱于去年同期的重要原因。 四、小结 安居客研究院 58 上半年，中央及地方各城市出台一揽子政策保障房地产市场平稳健康发展，各城市对土拍政策的放松和调整，无疑将为房地产市场开启新的周期序章。但诸多政策利好传导至土地市场仍需要一定时间，房企拿地信心也有待修复。 58安居客研究院 58安居客研究院 第一，上半年“地王”频出是市场的积极信号。政策已经从土地供应端入手，调整住房供应结构，土拍重新回归“价高者得”有利于改善市场供应格局，能更好地满足改善类购房需求。在提升“好房子”商品价值的同时，推动住房市场向“保障+市场”的供应体系转变。 居客研究院 58安居客研究院 第二，城市土地供应收缩，有限供应向优质区域、优质资源倾斜，为各城市调整去化库存预留空间；同时，新的供应格局也将建立新的住房价值体系，引导市场重回正规。预计，随着下半年政策的持续发酵，市场情绪及库存去化的改善，土地市场热度有望稳中有升。