商品房“收储”，你还需要考虑这几个问题

研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居 商品房“收储”，你还需要考虑这几个问题？ 近期，商品房“收储”有望全面铺开，助力楼市去库存。多个城市针对商品房收储发布相关政策措施，对收储房源提出了标准和要求，但如何收？在哪里收？这些问题尚待解决。本文从租赁的视角，结合成都首个在售楼盘房源被收购用于保障性住房的案例，从区域租金价格、区域租赁供需分布、潜在新增供应以及租售比回报等因素综合考虑，尝试探讨一下这个问题。 一、商品房“收储”有望全面铺开，助力楼市去库存 5月17日，在国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行将设立 58安居客研究院 3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银 行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。同时，统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。 58安居客研究院 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。此后，多城市针对商品房收储发布相关政策措施，如杭州临安、贵阳、惠州、江门、柳州、昆明、烟台等城市纷纷跟进。 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 由央行牵头设立保障性住房再贷款，地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，一方面，存量收储有助于降低过剩库存，加速市场供需平衡的恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。另一方面，能缓解房企的资金压力，减轻期房交付的潜在风险。在央行和住建部的支持推动下，预计商品房收储有望全面铺开，推进楼市去 库存进程。 部分城市商品房收储相关政策汇总 时间 省市/部委 主题 政策内容 2024.05 央行 央行发布保障性住房再贷款3000亿元 5月17日，中国人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。 2024.06 住建部 “收储”商品房用作保障房扩展至市县 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议明确事项要求，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。 2024.05 杭州 临安区《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》 5月14日，杭州市临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》。公告显示，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，本次收购房源面积原则上不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。征集房源的基本条件为房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。 2024.06 苏州 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》 6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，即日起实施16条措施，加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求。其中提到：推动商品住房去库存。坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。 2024.06 惠州 《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》 惠州市住房和城乡建设局官网公布《惠州市住房和城乡建设局关于征集商品房用作保障性住房的公告》，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在惠州市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。根据《公告》，征集时间为2024年6月17日-2024年7月17日，征集范围为惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源。 2024.06 贵阳 《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》 6月17日，贵阳市《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》提出，推进存量商品房去化，鼓励国有企业以合理价格按照“以需定购”原则收购商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推进未建成交付安置房清零。支持企业购买存量公寓作为保障性住房。 2024.06 江门 《关于征集商品房用作保障性住房的公告》 6月24日，江门市推进保障性租赁住房工作联席会议办公室印发《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，提出按照“政府主导、市场化运作”工作思路，拟由市、县两级国有企业作为收购主体，以合理价格（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）在江门市相应行政区域内征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。征集范围包括江门市蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市行政区域内已建成未出售的商品房项目。征集时间为2024年6月25日至7月24日。 2024.07 柳州 《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告（2024年第一批）》 柳州市住房和城乡建设局发布《关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告（2024年第一批）》。公告指出，将由市人民政府选定的市属国有企业作为收购主体，以合理价格收购房地产企业已建成存量商品房用作配售型和配租型保障性住房。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本不超过5%的利润。 2024.07 昆明 《关于印发优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》 7月8日，昆明市人民政府办公室发布《关于印发优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，《通知》明确根据市场需求及时优化土地供应结构，除企业自身确有需求外，原则上暂停新的商业办公用地供应。按照“以需定购、双方自愿”的原则，由国有企业收购已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解决工薪收入群体、引进人才的住房问题。 2024.07 烟台 《关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告》 7月12日，烟台发布《关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告》。公告称，为加快推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，现面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，发起收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库征集。房源原则上以整幢作为基本收购单位，房源单套建筑面积应符合以下条件：转为保障性租赁住房的建筑面积70平方米以内；转为配售型保障性住房的建筑面积90平方米为主，最大为120平方米。 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居 资料来源：政府公开资料整理 二、商品房“收储”应以市场供需为导向 7月2日，成都首个在售楼盘房源被收购用于保障性住房。成都武侯资本集团表示，为积极响应国家近期出台的“支持地方国有企业以合理价格收购存量商品房用作保障性住房配售或租赁”的相关政策，将其集团旗下公司开发的人才公寓项目成都武侯区悦湖天骄未售出房源将转为保障性住房。这是成都首个将在售楼盘房源被收购用于保障性住房的项目，房源将用作保障性住房配售或租赁。 58安居客研究院 商品房收储用于保障性住房，是一项惠及广大人民群众的民生利事。如何选择房源收储，还应以市场供需为导向，解决市场的供需矛盾。以下将从租赁的视角，结合成都各区域情况，从租金价格、区域供需分布、潜在新增供应以及租售比回报等因素综合考虑，尝试进行分析。 研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居 1、关注高租金、供需占比高的区域 58安居客研究院 2024年上半年，成都平均挂牌租金达到37.6元/㎡/月，同比上涨1.4%。各区域中有 6个区的平均挂牌租金超过了整体均值，包括高新区、锦江、武侯、成华、青羊及金牛等区域。同时，这些区域上半年的挂牌租金涨幅也相对领先。此次，成都首个收储项目所在武侯区的挂牌租金达到42.1元/㎡/月，上半年同比上涨2.6%。区域挂牌租金较高，一方面，反应出市场需求相对充足，同时，租客支付能力也相对较强；另一方面，也反应出供需基本处于紧平衡状态，房源通常处于供不应求的状态。 数据来源：58安居客研究院 在挂牌租金这一因素之外，也需要考虑各区域租赁供需的分布情况。上半年，高新区、武侯和成华三区的租赁供需占比均超过10%，超过30%的租赁需求集中于三区。从供应方面来看，高新区的租赁供应占比较高，达到16%，超过其需求占比；而武侯和成华处于供需紧平衡状态。其中，武侯区的租赁供应和需求占比均达到10.5%。 58安居客研究院 再结合区域常住人口规模来看，三区的常住人口均超过120万人。武侯和成华作为成都的传统老城区，生活便利、配套资源丰富，租住便利度较高，而高新区作为核心产业聚集地，就业带动的租赁需求充足。成都首个收储项目选择武侯区，一方面能满足市场的租赁需 58安居客研究院 求；另一方面，在区域高租金的情况下，增加保障性住房的供应，有利于平抑市场租金上涨压力。 58安居客研究院 2、关注新增租赁供应较少的区域 数据来源：58安居客研究院 研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居 从区域供需平衡和需求紧迫性的角度看，商品房收储还需要考虑区域的潜在新增供应情况。更加关注新增供应较少的区域，可以结合项目情况，适当增加收储量。 2017年至2021年，成都通过新供应国有建设用地渠道配建一定比例的保障性租赁住 58安居客研究院 房，累计成交约184万方，涉及119宗地。成都中心城区“12+2”区域均有租赁用地分布，但主要集中在产业聚集度较高的天府新区、高新区和成华区。城市老城区由于受到区域空间开发的限制，新增保租房供应较少，武侯、金牛等区域仅有8.6万方、6.8万方的新增供应。 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58 研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安 院 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居 数据来源：官方公开数据，58安居客研究院统计整理 58安居客研究院 同时，成都为吸引人才、留住人才推出人才公寓政策。人才公寓的租售按照职住平衡的原则，由符合条件的人才在用人单位注册地所在区（市）县租赁或购买，可自主选择先租后售、共有产权、优惠出售三种方式中的任意一种。2017年至2022年，成都持续通过人才公寓用