加强房地产国际税收透明度 — — 从概念到现实

限制使用-? 加强房地产国际税收透明度——从概念到现实 OECD给G20财长和央行行长的报告 这项工作由经合组织秘书长负责出版。本文表达的意见和采用的论点不一定反映经合组织成员国的官方观点。 本文件以及本文所包含的任何数据和地图均不影响任何领土的地位或主权，国际边界和边界的划定以及任何领土，城市或地区的名称。 请引用此报告： 经合组织（2024），加强房地产的国际税收透明度-从概念到现实：经合组织给G20财长和中央银行行长的报告，经合组织出版社，巴黎， https://doi.org/10.1787/fa2db2a4-en。 归因4.0国际(CCBY4.0) ThisworkismadeavailableundertheCreativeCommonsAttribution4.0Internationallicense.Byusingthiswork,youaccepttobeboundbythetermsofthislicense(https:///creativeecommons.org/licenses/by/4.0/). 归因你必须引用工作。 翻译-您必须引用原始作品，确定对原始作品的更改并添加以下文本：如果原始作品与翻译之间存在任何差异，则只有原始作品的文本才应被视为有效。 适应-您必须引用原始作品并添加以下内容：这是对经合组织原始作品的改编。在此改编中表达的意见和采用的论点不应被报告为代表经合组织或其成员国的正式观点。 第三方材料-许可证不适用于作品中的第三方材料。如果使用此类材料，您有责任获得第三方的许可并提出任何侵权索赔。未经明确许可，您不得使用OECD徽标，视觉标识或封面图像，或建议OECD认可您使用该作品。根据本许可证产生的任何争议应根据2012年常设仲裁法院（PCA）仲裁规则通过仲裁解决。仲裁所在地应为巴黎（法国）。仲裁员人数应为一名。 前言 该报告以2023年7月提交给印度G20主席的报告为基础，研究了当前外资房地产的税收透明度水平，并探讨了其他税收透明度框架的最新进展。例如共同报告标准（CRS），以及更广泛的政策发展，例如金融行动特别工作组（FATF）在受益所有权方面的工作，可以改善房地产领域的税收透明度。 该报告确定了当前架构的潜在短期和结构性改进，以提高房地产的税收透明度，以及三个关键里程碑。 首先，该报告提出了构建基础，以确保税务部门之间有效交换有关房地产交易，持有和收入的现成信息，以使感兴趣的国家 ，特别是参加《税务行政互助多边公约》的近150个司法管辖区充分受益于现有的交换网络。 其次，该报告提出了一种方法，通过共同的尽职调查和与房地产相关的交易所的报告要求，进一步提高信息的一致性和质量。 最后，该报告提出了一个潜在的结构模型的关键考虑因素，以确保房地产的税收透明度，包括通过法律实体和安排间接持有的房地产，基于快速获取房地产和实益所有权登记册中的信息。 目录 前言3 执行摘要5 加强房地产税收透明度的基石7 1.定期交流现成的信息7 2.加强信息的一致性和质量16 3.确保提供有关房地产的最新实益所有权信息18 Figures 图1.房地产交易和持有信息的来源8 图2.房地产经常性收入的信息来源9 图3.每种信息不动产类型的信息预期使用的优先级10 图4.房地产信息交换所依赖的法律文书13 图5.正在交换的房地产信息的类别13 图6.根据共同报告和尽职调查规则17的AEOI 执行摘要 应去年印度G20轮值主席国的要求，经合组织为2023年7月G20财长和央行行长会议编写了一份报告，阐述了税收透明度和房地产信息交流方面的现状，并提供了一些概念选择，以进一步提高纳税人在其税收管辖区以外持有的房地产的国际税收透明度。 2023年7月的报告强调，在为金融市场和平台经济等经济部门带来全面税收透明度方面取得了重大进展，但也承认房地产国际税收透明度的改善影响不大。尽管根据现有的国际法律文书，出于税收目的，通常要求司法管辖区应要求交换可用的房地产信息，但司法管辖区没有义务确保此类信息的可用性和访问权限，因此并非所有司法管辖区的税务管理部门都可以随时访问此类信息。此外，房地产信息的自发和自动交换的范围目前仍然有限。 在这种背景下，2023年7月的报告提出了短期和长期解决方案，以更好地确保税务部门收到海外房地产的税务相关信息 ，包括通过法律实体或安排持有此类房地产的情况。 自2023年7月的报告以来，技术工作继续完善对纳税人在国外持有的房地产的信息需求、现有信息以及实施解决方案所需步骤的理解。 鉴于上述情况，本报告列出了六个积木在提高房地产税收透明度的三个步骤中： 定期交流现成的相关信息 提高信息的一致性和质量 确保提供有关房地产的最新实益所有权信息 1.了解信息司法管辖区2.了解信息司法管辖区需要3.设计自动和自发交换信息的国际法律基础4.为交易所建立有效的运营框架 5.从中介机构和纳税人那里收集的一组标准化信息的定义以及共同的尽职调查规则，以支持自动和自发的信息交换 6.系统收集和快速获取房地产和受益所有权登记册 1OECD（2023），《提高房地产国际税收透明度：OECD给G20财长和中央银行行长的报告》，OECD出版社，巴黎，https://doi.org/10.1787/37292361-en。 考虑到每个司法管辖区的能力和资源，这些步骤和构建块的设计方式可以由感兴趣的司法管辖区逐步采用。以可靠的数据来源和有效的接收与税收目的相关的信息的方法为基础，逐步走向加强房地产国际合作的格局。 正在进行技术工作，以形成第一步，促进有关管辖区税务管理部门之间有关房地产交易，持有和收入的现成信息的交换。经合组织最近在近50个司法管辖区进行的一项关于税收透明度和房地产的调查（2024年调查）为税务机关的信息需求以及现有信息提供了更多的可见性。这些信息现在可以为自动和自发交流信息的国际法律基础的设计提供依据，并以有效的业务框架为基础。 关于步骤二和步骤三，将进行进一步的探索工作。这将包括通过与房地产有关的交易所的共同尽职调查和报告要求，进一步加强信息的一致性和质量的方法，以及如何在技术上实现这一目标。Forthepotetialarchitectrethatwoldeabletaiigtaxathoritiestostrictlyfast-tracaccesstotheiformatiocotaiedirealestateadbeeficialowershipregistratesfortheprposeoffetertaiersdirectlyoridirectlyowreshorerestate,报告中提出的进一步审议的关键项目将进一步界定和评估其技术、法律和财务影响。 我们将在2025年向G20财长和央行行长汇报取得的进一步进展。 加强房地产税收透明度的基石 2023年7月的报告承认，目前税务机关对房地产的跨境所有权（和来自房地产的收入）的可见性有限。同时,种种迹象表明,近年来非居民拥有房地产的比重持续提升。同样，在CRS2的广泛实施之后，人们担心房地产投资被用来掩盖未申报的资产，否则这些资产将受到CRS报告的约束。这可以在一定程度上细致入微，因为根据CRS交换的信息也可以向税务机关提供有关外国房地产所有权或交易的间接指示。然而，这些趋势突显了与房地产跨境所有权相关的税收合规风险，并加强了提高这一领域税收透明度的理由。 本节列出了六个组成部分，以加强房地产的合作和税收透明度，包括由此产生的收入，以及通过法律实体或安排持有房地产的情况。对于每个构建块，报告首先列出当前的游戏状态，然后提出行动项目以交付结果。这些组成部分是按顺序排列的，从可以迅速采取行动以实现短期进展的项目开始，到需要更长的筹备时间以实现税收透明度的结构性增强的行动结束。它们围绕2023年7月报告中确定的三个关键里程碑进行分组，首先是一项协调政策，以交流税务部门随时可用的相关信息。以共同的尽职调查和报告要求作为可能的补充，以提高信息的质量和可用性，这可能导致一种结构性方法，以确保在通过外国实体持有房地产的情况下，快速获得高质量和最新的实益所有权信息。 1.定期交流现成的信息 1.1.构建块1：了解司法管辖区拥有的信息 当前播放状态 AshighedintheJuly2023report,atpresentinformationexchangesbetweentaxadministrationsonrealestatearelimitedtowhatisavailabletosuchtaxadministrations.Inordertorefinetheunderstandingofthescopeofinformationthatiscurrentlyavailabletotaxadministrations,andthat 2OECD(2017)，税务事项中金融账户信息自动交换标准，第二版，OECD出版，巴黎，https://doi.org/10.1787/9789264267992 -en。 经合组织最近进行了2024年调查，涵盖房地产的收购，处置和持有，以及房地产衍生的经常性收入的信息和房地产受益所有人的信息。 关于房地产的收购、处置和持有，税务管理部门通常可以访问信息存储库，如房地产登记册和政府数据库，其中包含关于所有者姓名、所有者是个人的出生日期、地址和所有权百分比的信息。在这种情况下，当前的一个重要限制是，只有少数存储库包括税收居住的管辖权和所有者，卖方或收购方的居住管辖权的税收识别号（TIN）。此外，当合法所有者是实体时，维护房地产信息的存储库很少包含有关受益所有者的信息。关于资产本身，存储库通常会保留详细信息，包括资产所有权编号或参考，资产地址和房地产类型（例如Procedre、房屋、公寓、建筑物、土地等。).在交易级别，大多数存储库还包含提供交易日期，获取类型的详细信息（例如Procedre、继承、捐赠、购买、产权细分等。)和房地产的收购价格。但是，很少有存储库包含更详细的财务信息，例如抵押或质押。 就存放在存储库中的信息来源而言，公证人，自我声明和公共当局是存储库中有关房地产信息的购置，处置和持有的信息的主要来源，如下图所示。 公证人 自我声明律师其他 公共当局司法当局 房地产经纪人 Other 0 5 10 15 20 25 30 35 40 响应司法管辖区的数量 资料来源 图1.房地产交易和持有信息的来源 资料来源：经合组织2024年关于提高房地产税收透明度的调查 关于房地产经常性收入的信息，所有者的姓名、出生日期和地址是广泛可用的，而在大约一半的答复司法管辖区中，税收居住的司法管辖区是可用的，这一比例明显高于房地产的收购、处置和持有。这是因为经常性收入的信息主要是由税务机关根据纳税人的自我申报来维护的，第三方的申报相对较少，如下图所示的经常性房地产收入的信息来源。 公证人 律师 房地产经纪人 公共当局 自我声明 0 20 40 60 80 100 响应司法管辖区的百分比 响应司法管辖区的数量 图2.房地产经常性收入的信息来源 资料来源：经合组织2024年关于提高房地产税收透明度的调查 在房地产的合法所有者是法律实体或法律安排的情况下，2024年调查表明，包含房地产信息的存储库仅在例外情况下提供受益所有权信息。虽然许多国家都有实益所有权登记册，但只有约三分之一的受访者能够将房地产登记册与其实益所有权登记册联系起来。 最后，绝大多数税务管理部门表示，它们可获得的关于房地产的购置、处置和持有以及由此产生的经常性收入的信息是可获取的，并且是结构化的，使得准备此类信息以便与感兴趣的伙伴管辖区进行更有条理的定期信息交流成为可能。 有待进一步行动的项目 鉴于上述发现，确定一组共同的信息项目似乎是可行的，这些信息项目可以构成协调方法的基础，以定期，自发或自动的方式交换有关房地产收购，处置和持有以