房地产行业国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示

房地产国际经验专题系列（二） IXD日本房地产市场发展特点、历程与启示 2021年以来，伴随攻策调控不所加码登加外部冲击与前期风险释放，市场预期转 弱，房地产行业加速进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策逐步放松，并转向去 库存，但行业整体仍处于筑底阶段。当前我国房地产市场面临的环境与日本上世纪90 年代范沫时期既有相似性，也存在结构性的区别。站在经济结构调整与行业发展长周期上看，裁国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整可能会持续，如何避免陷入日本式表退值得我们患考和研究。以更为鉴，可知兴替，本文建过税理日本房地产市场特点及发展历程，探究其泡沫化时代的经验与教训，力图为促进我国房池产业平稳发展提供经验参考。 一、日本房地产市场发展特点 随着日本经济进入不同的周期发展价段，房地产市场也相应出现调整，但即使是在“失去的20年”里，房地产行业依然是日本经济的童要组成部分，行业增加值占GDP的比例维持在12%左右。1868年前，日本土地为封建领主所有，1868年明治政 府成立之后建立了土地秘有制度，允许自由买实土地，目前日本私人所有土地占比超 过40%。二战之后，日本通试出台三大支柱政策解决了住宅供给不足的间题。1980年 开始，日本人老龄化和少子化日益严重，房屋呈现供过于求局面，高风险房企陆续 出清，行业整体呈现“赛头竞争”的特征。 （一）住房短缺时代通过建立多元化住房供给体系保障供给 二战后，日本人口数量快速增期，但战争推毁了大量住房，日本政府建立了三大支柱政策以保障生房供给，1945年至1975年，使用政府资金建造的公共住房占比在36%左右。具体来看，第一，1950年布家宅金融公库法》，由政府全额出资成立 专门的住宅政策性金融机构一一住宅金融公库，为企业及个人建设和购买住房提供长 期低息资金，主要资金来源于中夫财政发款，2006年未利用公库贷款融资的住宅数量为1941万户，约占同时期日本建造住房总数的三成。第二，1951年频有公营住宅 法》，由地方政府和公共团体通过新建、收购、租赁等方式获取住宅低价出租给低收 入群体，类似康租房制度，1951-1971年公营住宅供给规模持续于大，1971年超过9 万套，随后逐年减少，前期以新建为主，后期以修绪存量、购买、租赁方式获得房屋 1 的占比明显增加，202[年为96%左右。裁至2021年未，公营住宅在管租黄住房共213万套，约占租贷住房（不含空置房屋）的11%，其中72%的房屋建筑年限超运30年。 款二起，李：日本据市的公款任房改案：成就、改革及其对中冠的启承， WWW.ccx1.cOm.cn 2中诚信国际 房地产国际经验专愿系列（二） CCXI日本房地产市场发展特点、历程与启示 机构程房的数量占比最高、为80.06%，公营机构（前文提及的公营住宅）由攻府主导、 其有候障房性质，占比为10.11%；雇主为展员提供的给予住宅占比为5.90%：都市再生机构（UR）租赁住宅告比为3.93% 图3：日本新屋住宅建筑面积（单位：千平方米）图4：日本二手房交易情况 180000新川工件房量（万套） 160000 140000 200 二于房交易量（万套） 20.0% 120000 100000 15015.0% 8000010010.0% C0009 40000505.0% 20000 0.0% 数据来源：Wwind，中诚信国际研究院整理数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 图5：日本租房人群年龄分市图6：日本租货住宅供给主体 50-60岁, 11.80% “TY1$09 12.50% ■公共社房市开生内（）任医专易命于宅 100% 30岁以下80% 30.70%60% 40-50岁 17.40% 30-40岁 26.40% 40% 20% 0% 1973197819831988199319982003200820132018 数据源：日本国土交治省，中减信国际研究院整理数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 （三）居民购房自有资金比例较高，置业压力较大 日本购房款中自有资金占比超过两成，且不同类型房屋自付款比例也存在差异，在自有土地上新建住宅，购买公寓，购买二手独立住宰和公寓自有资金比例超过40%，私人购入土地并建设全房，购买独立式生宅自有资金比例约为27-30%，剩余资金主要 通过住房按揭资款获得。印本住房金融体系包括政筑性金融机构和民间金融机构，其 www.ccxi.com.cn3// 中诚信国际 房地产国际经验专题系列（二） CCXI日本房地产市场发展特点、历程与启示 中政策性金融机构指2007年由主宅金融公库改组而来的住房金融支援机构，业务包括直接发放抵押贷款、抵押贷款证券化和为金融机构提供抵押贷款保险服务，2000年之后逐步退出住房贷款市场，2022年存量规模占比从1989年的31%降至10%左右。民 间金租机构主要括国内银行、生宝合融专业公司、农协、信用金库、信用组合、劳 动金库、人寿和损害保险等，其中住宅金融专业公司受房地产危机影响在1996年陆续 破产，彻底退出了住房贷款市场。目前，住房贷款以国内银行投放为主，且古比逐年 提升，2022年达到65.7%。 日本较高的首付比例和借高的房价改入比加大了年轻人置业压行。2022年日本房 价收入比为6.67倍，高于美国（5.88倍）、英国（5.64倍）、法国（6.14倍），尤其 是首都图房价改入比持续上涨，2022年为7.6倍，珞高于3-6倍的合理区间，年轻人 群置业压力较大。从住宅自有率看，日本全宅自有率套数占比维持在60%以上。，随着年龄的增长，住宅自有率逐渐增加，其中60岁以上的比例基本在80%左右，其余年龄 层的自有率在1983年之后遂年下降，40-59多在60%-70%区向，30-39岁从1983年 的53.30%降低至2018年的35.91%，30岁以下则不足10%。 图7：日本不网类型住宅自付资金比例（2022年）图8：日本存量住房货款发放机构 60.00% ■国内银行■其他民间金融机构 50.00% 40.00% 30.00% 100% ■佳宅金融专业公司 ■其他 ■佳宅金胜支技机构 20.00%80% 10.00% 0.00% 60% 40% 20% 0% 数据源：日本国土交通省，中减信国际研究院整理数据来源：日本住宅金融支援机构，中诚信国际研究院 整理 图9：部分国家房价收入比对比图10:日本首都图房价收入比 4 www.ccxi.com.cn 中诚信国际房地产国际经验专题系列（二） CCXI日本房地产市场发展特点、历程与启示 7.00 8.0 6.507.5 6.007.0 5.506.5 5.00 美国[2021)美国(2021)法固(2019)日本(2022) 6.0 数据案源：日本总务省统计局，中诚信国际研究院整款据来源：日本国土交通省，中诚信国际研完院整理 图11：日本住室自持率图12：日本不同年韵阶段宅自持率 63.00% 62.00% 100.00% 61.00% 80.00% 60.00% 59.00% 60.00% 40.00% 20.00% 58.00% 0.00% 57.00% 数据来源：日本国上交道省，中减信国际研究院整理数据来源：日本总务省统计局，中诚信国际研究院整理 （四）房地产税种丰富，鼓励居民长期持有 日本房地产税制发展较早，已形或较为完整成熟的征收体系，主要分为取得类、 保有类和转让类三种，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点，主要是为了鼓励后民长期持有，强化住房居住属性。日本房地产税属于地方税，中央政府负责制定房垃产基本法，规定税法大纲和原则，对地方征税权不直接干预；地方政府拥有自主征管权限，决定税目、课税对象、 汽税依据与稳税率等，并自行制定实第条例，部道府县和市日对地方政府作为征收主体，日本房地产税是基层政府财政收入的重要来源，以不动产保有类税为主，主要包括固定资产税和都市计划税，计税价值评估主要由不动产鉴定协会和土地鉴定委员会共同 www.ccxi.com.cn5 ）中诚信国际房地产国际经验专题系列（二） 日本房地产市场发展特点、历程与启示 负贵，每三年一次，其后两年中如无重大改交，一般不重新信价。2020年，围定资产税（土地与房屋部分）和都市计划税占市町村政府税收收入的39%，占地方政府总税收的22%。 表1：日本主要房地产税种 分类税种征收级别房地产相关税率 不动产取得税都道府县税土地和住宅为3%，其他非住宅房屋为4% 登记详可筑继承税与赠与税 国税 0.4%-2% 10%-55%累进税率 固定资产筑 市叮村税 1.4% 都市计划税 市叮村税 %0 不动产取得类税 不动产保有类税 所得税国税持有不满5年30%，持有超过5年15% 不动产转证类税居民税都道府县税和市叮村税持有不满5年9%，持有起 过5年5% 复兴特别所得税国税2.1% 数据来源：日本国士交通省，中诚信国际研究院整理 （五）行业参与者众多，市场集中度较高 日本房地产市场参与者众多，整体呈現“赛头竞争"的特征。2022年底注册企业数量为36.86万家，大量的租费寄求催生出较多的型房地产租赞中介事务所，资本金 不足1000万日元的房地产企业数量占比接近七成，但营业收入占比不足16%，资本 金在10亿日元以上的企业数量占比不足0.1%，但营业收入占比为25.7%。由于日本 实行“主策行”制度使得金期机构与企业存在连带效应，在泡沫破裂初期为了防止企业产，银行仍然向高风险企业提供信资支装，不良资产处置滞后，导致企业出清持 续时间较长，1994-2004年每年破产房企的数量超过500家。2010年之后，日本房地 产行业信用风险基本出清，在所有企业破产案件中，房地产行业破产数量占比维持在 3%左，破产债务规模占比降低至10%，行业商业环境和供需结构明显改善。随著供给侧出清，头部企业集中度大幅提升。根据公寓销售户数，TOP20房企市场案中度逐年增加，2018年上涨至58.50%，证几复有所回落仍维持在50%以上， 图13：日本房地产业不同资本金企业数量分布情况图14：日本房地产业不同资本金企业皆收分布情况 www.ccxi.com.cn6/ 中诚信国际 房地产国际经验专题系列（二） CCXI日本房地产市场发展特点、历程与启示 5000/j-1,1亿-10.10亿日元 亿日元，ZH以上, <1000万日 元,15.86% 2.40% 元,-0.08% 1000万， 0.72% 10亿日元 5000万日以上 25.70% 元，27.45% 1000万H1亿-10亿1000万-1 元，69.34%H元,亿口元， 35.84% 22.59% 数据文源：日本不动产流机构：中读信国际研究院数据来源：日本不动产流通机构，中诚信国际研究院整整理理 图15：日本房地产业驶产数量情况图16：日本房地产业破产债务情况（百万日元） 日本：被产企业数：不动产业口本破产企业负债额：不动产业 800不动产业破产数量占比（右) 5.00% 6000000 不动产业碳产债务占比（右） 40.00% 600 4.00%5000000 4000000 30.00% 400 200 3.00% 2.00% 1.00% 3000000%00'0z 2000000 10.00% 1000000 0.00%0.00% 数据求源：Wind，中诚信国际研究院鉴理数据来源：Wind，中诚信国际研究院整理 图17：日本房地产行业短期经济观测调查指数图18:日本房地产市场集中度情况 www.ccxi.com.cn7 中诚信国际 房地产国际经验专题系列（二） CCXI日本房地产市场发展特点、历程与启示 商业环境国内供需环境 产成品和商品存货水平产例70.00% CR5CR1O CR20 100.0060.00% 50.00% 50.00 40.00% 0.00 -50.00 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 100.00 数据实源：Wind，