房地产国际经验专题系列（二）：日本房地产市场发展特点、历程与启示

方政府债与城投行业监022年第9期 测周报2 性债务监管高压态势不变强调防范“处置风险的风险” 地 隐 专题研究 2024年6月 房地产国际经验专题系列（二） 日本房地产市场发展特点、历程与启示 作者： 中诚信国际研究院 袁海霞hxyuan@ccxi.com.cn 王肖梦xmwang01@ccxi.com.cn 张堃kzhang02@ccxi.com.cn 【房地产行业专题】跨周期宏观调控下的系统性风险防范研究，2021.10 【房地产行业专题】后疫情时期中国房地产行业的深度调整与转型发展，2022.10 【房地产行业专题】政治局会议后如何看待房地产行业走势？2023.7 【房地产行业专题】房地产新发展模式设想，2023.8 【房地产行业专题】标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式，2024.3 【房地产行业专题】美国房地产业发展模式、经验与启示，2024.6 如需订阅研究报告，敬请联系中诚信国际品牌与投资人服务部赵耿010-66428731； gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn 本期要点 日本房地产市场发展特点 住房短缺时期三大支柱政策保障住房供给，1968年日本房屋总数超过家庭总数。随着日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日本房屋空置率增加至13.6%。 以新房销售为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，流通率不足15%。日本租赁市场发达，租房率在40%，近六成租户年龄在40岁以下。 日本首付比例较高、房价收入比高于美国、英国、法国，尤其是首都圈房价收入比持续上涨，略高于3-6倍的合理区间，年轻人群置业压力较大。 日本房地产税制发展较早，已形成较为完整成熟的征收体系，覆盖不动产取得、保有和转让全过程，整体呈现保有环节税负较轻、短期投机交易税负重的特点。 行业参与者众多，呈现“寡头竞争”的特征，TOP20房企集中度在50%以上。 日本房地产市场发展历程 1956-1990年：二战后第一波“婴儿潮”于1965年左右进入置业高峰，叠加工业发展推动人口向城市聚集，房地产价格快速上涨，1975年城镇化速度放缓，但货币持续宽松、企业过度加杠杆导致房价上涨脱离基本面。 1991-2008年：政策调控趋严主动刺破泡沫，资产价格暴跌导致企业和居民资产负债表失衡，更深层次的原因在于日本人口结构发生变化，人口增速放缓、老龄化占比增加、城镇化进入瓶颈期，政府应对失误，房地产量价齐跌。 2009年至今：安倍经济学刺激日本经济回暖，居民购买力提升，低利率环境下居民借贷成本明显降低，刺激住房需求释放，同时房地产投资价值显现，吸引国内外投资者参与，推动房价温和复苏。 日本房地产市场发展对我国的启示 宏观经济回升向好、居民收入稳步修复是房地产需求端调控政策发挥作用的前提条件，建议加大财政政策和货币政策对现阶段经济复苏和微观基础改善的支持力度，并通过经济增速持续回升提振市场信心和预期。 房地产调控政策宜结合行业基本面情况稳妥推进，既要避免发生房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，加强金融监管，防止资金过度流入房地产行业，也要避免过度收紧刺破泡沫出现“硬着陆”，引发系统性金融风险。 房地产市场呈现“总量放缓分化加剧”的新阶段特征，以“人房地钱”要素联动机制为重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定钱”的新模式，制定差异化政策适应人口流动变化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供给体系。 www.ccxi.com.cn 在稳定房地产市场的同时允许一些陷入困境、资不抵债的房地产企业破产或重组，避免房地产债务风险持续蔓延并加深，更有利于行业整体健康发展。 2021年以来，伴随政策调控不断加码叠加外部冲击与前期风险释放，市场预期转弱，房地产行业加速进入深度调整期。尽管近期房地产调控政策逐步放松，并转向去库存，但行业整体仍处于筑底阶段。当前我国房地产市场面临的环境与日本上世纪90年代泡沫时期既有相似性，也存在结构性的区别。站在经济结构调整与行业发展长周期上看，我国房地产行业已迎来转型发展的重要节点，行业调整可能会持续，如何避免陷入日本式衰退值得我们思考和研究。以史为鉴，可知兴替，本文通过梳理日本房地产市场特点及发展历程，探究其泡沫化时代的经验与教训，力图为促进我国房地产业平稳发展提供经验参考。 一、日本房地产市场发展特点 随着日本经济进入不同的周期发展阶段，房地产市场也相应出现调整，但即使是在“失去的20年”里，房地产行业依然是日本经济的重要组成部分，行业增加值占GDP的比例维持在12%左右。1868年前，日本土地为封建领主所有，1868年明治政府成立之后建立了土地私有制度，允许自由买卖土地，目前日本私人所有土地占比超过40%。二战之后，日本通过出台三大支柱政策解决了住宅供给不足的问题。1980年开始，日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋呈现供过于求局面，高风险房企陆续出清，行业整体呈现“寡头竞争”的特征。 （一）住房短缺时代通过建立多元化住房供给体系保障供给 二战后，日本人口数量快速增加，但战争摧毁了大量住房，日本政府建立了三大支柱政策以保障住房供给，1945年至1975年，使用政府资金建造的公共住房占比在 36%左右1。具体来看，第一，1950年颁布《住宅金融公库法》，由政府全额出资成立专门的住宅政策性金融机构——住宅金融公库，为企业及个人建设和购买住房提供长期低息资金，主要资金来源于中央财政拨款，2006年末利用公库贷款融资的住宅数量 为1941万户，约占同时期日本建造住房总数的三成。第二，1951年颁布《公营住宅法》，由地方政府和公共团体通过新建、收购、租赁等方式获取住宅低价出租给低收入群体，类似廉租房制度，1951-1971年公营住宅供给规模持续扩大，1971年超过9 万套，随后逐年减少，前期以新建为主，后期以修缮存量、购买、租赁方式获得房屋的占比明显增加，2021年为96%左右。截至2021年末，公营住宅在管租赁住房共213 万套，约占租赁住房（不含空置房屋）的11%，其中72%的房屋建筑年限超过30年。 1戴二彪，李燕：日本城市的公共住房政策：成就、改革及其对中国的启示. 第三，1955年出台《住宅公团法》成立特殊法人“日本住宅公团”，通过出售或租赁的方式解决城市区域中等收入群体住房问题，2004年更名为“都市再生机构” （UR）。1955-2004年，住宅公团累计建设住宅约153万套，占同期存量住宅的比例 在2.8%左右，2004年之后逐步退出新房建设，2022年在管租赁住宅72.30万套。 1968年，日本房屋总数超过家庭总数，空屋率为4%，住房短缺问题全面解决。随着 日本人口老龄化和少子化日益严重，房屋供过于求，2018年日本房屋空置率增加至 8000 存量住宅套数（万套） 家庭总数（万户） 每户家庭平均住宅套数（右） 空置住宅套数（万套） 1.20 1.15 1.10 1.05 1.00 0.95 0.90 1000 空置住宅比例（右） 15.00% 800 6000 10.00% 600 4000 400 5.00% 2000 200 0 0 0.00% 数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 图2：日本住宅空置率情况 图1：日本住宅存量情况 13.6%，其中超过一半的房屋属于待出租状态，人口较少的城市空置率更高。 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 （二）商品房以新房销售为主，住房租赁市场发达 日本房屋销售以新房为主，二手房因质量较差、使用寿命短等特征交易并不活跃，流通率不足15%。从新房开工情况来看，1990年日本新开工房屋数量高达170.7万套， 在1997年之后明显回落，2009年受全球金融危机影响降至历史低点79万套、0.68亿 平方米，随后逐年小幅回暖，开工数量维持在90-100万套，建筑面积维持在0.7-0.8 亿平方米左右。从存量房情况来看，2018年存量的非空置住宅中，接近六成是2000 年之前建成，房屋建筑年限较久。从住宅类型来看，一户建住宅数量占比为56.18%，大多数属于木造结构，抗震性和耐久性不如公寓，建筑物折损率较高，使用寿命通常在22年左右，因此居民更偏好于购买新房。 日本发达的租赁市场为居民提供了除购房外的更多选择。日本具有相对完备的租赁法律体系、租户权益保护机制，由机构规模化管理运营且租售同权，家庭租房率在40%左右，近六成租户年龄在40岁以下。租赁市场供给主体多样化，2018年向民营 机构租房的数量占比最高、为80.06%，公营机构（前文提及的公营住宅）由政府主导、 具有保障房性质，占比为10.11%；雇主为雇员提供的给予住宅占比为5.90%；都市再 180000 新开工住房量（万套） 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 200 二手房交易量（万套） 20.0% 150 15.0% 100 10.0% 50 5.0% 0 0.0% 数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 数据来源：Wind，中诚信国际研究院整理 图4：日本二手房交易情况 图3：日本新屋住宅建筑面积（单位：千平方米） 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016 2019 2022 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 生机构（UR）租赁住宅占比为3.93%。 图5：日本租房人群年龄分布图6：日本租赁住宅供给主体 60岁以上, 12.50% 50-60岁, 11.80%30岁以下, 30.70% 40-50岁, 17.40% 30-40岁,26.40% 公营租房都市再生机构（UR）租赁住宅民营租房给予住宅 100% 80%60%40%20% 0% 1973197819831988199319982003200820132018 数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 数据来源：日本国土交通省，中诚信国际研究院整理 （三）居民购房自有资金比例较高，置业压力较大 日本购房款中自有资金占比超过两成，且不同类型房屋自付款比例也存在差异，在自有土地上新建住宅、购买公寓、购买二手独立住宅和公寓自有资金比例超过40%，私人购入土地并建设住房、购买独立式住宅自有资金比例约为27-30%，剩余资金主要通过住房按揭贷款获得。日本住房金融体系包括政策性金融机构和民间金融机构，其 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 中政策性金融机构指2007年由住宅金融公库改组而来的住房金融支援机构，业务包括 直接发放抵押贷款、抵押贷款证券化和为金融机构提供抵押贷款保险服务，2000年之 后逐步退出住房贷款市场，2022年存量规模占比从1989年的31%降至10%左右。民间金融机构主要包括国内银行、住宅金融专业公司、农协、信用金库、信用组合、劳动金库、人寿和损害保险等，其中住宅金融专业公司受房地产危机影响在1996年陆续破产，彻底退出了住房贷款市场。目前，住房贷款以国内银行投放为主，且占比逐年提升，2022年达到65.7%。 日本较高的首付比例和偏高的房价收入比加大了年轻人置业压力。2022年日本房 价收入比为6.67倍，高于美国（5.88倍）、英国（5.64倍）、法国（6.14倍），尤其 是首都圈房价收入比持续上涨，2022年为7.6