亚太股票策略：亚太房地产投资信托（PB）PB较淡季低点高出4％

作为做出投资决定的唯一因素。研究分析师Sakthi Siva65 6212 3027健能竹852 2101 74822016年11月16日亚太地区股权研究投资策略亚太股票策略亚太房地产投资信托（PB）PB较发脾气低点高4％图1：MSCI亚太房地产投资信托预定价格1.81.61.41.21.01.13英寸一月141.18x在8月15日1.39倍1.17倍现在0.8 0.91英寸十二月110.60.40.63x 2月9日12月05日12月7日12月09日12月11日12月13日15日MXAP REITs-尾随PB资料来源：MSCI■三个月内房地产投资信托的市净率修正16％。虽然我们是减持的房地产投资信托基金和利率敏感型企业（香港房地产除外），但图1突出显示了MSCI亚太房地产投资信托的市净率从7月31日的近期高点1.39倍急剧下降至目前的1.17倍，急剧下降了16％。虽然估值只是一个粗略的指导，但目前的1.17倍市帐率已经低于1.18倍的2015年低点（预计美联储将首次加息），仅比2014年1月的低点1.13倍（美联储逐渐减少）高出4％。 。■在澳大利亚和日本进行最严格的校正。图2突出显示，澳大利亚房地产投资信托基金发生了最大幅度的修正，其市净率从7月31日的近期高点1.48倍下降至目前的1.16倍。目前的1.16倍市帐率已经低于2015年低点1.24倍，但仍比2014年低点1.05倍高约10％。使用日本房地产投资信托基金，市净率已从2月份的1.74倍下降至1.47倍。这接近2015年低点的1.45倍，但仍远高于2013年低点的1.23倍。■只有新加坡房地产投资信托的市净率处于先前的低点。图4突出显示，只有S-REITs市净率下降至0.9倍，接近最后低点。我们正在将AREIT添加到CS区域投资组合中，从而从REIT的零权重转向REIT的减持。我们不加更多资金的原因是，美国债券收益率已从低点上升了90个基点，而2004/2013年为118-134个基点。本报告后面的披露附录包含重要的披露，分析证明，法律实体披露和非美国分析的状况。美国披露：信用Suisse致力于与研究报告中涵盖的公司开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应考虑本报告战略 2016年11月16日2亚太股票策略图2：澳大利亚房地产投资信托预定价格1.80.40.52倍于2月9日12月05日12月7日12月09日12月11日12月13日15日澳大利亚房地产投资信托基金-尾随PB资料来源：MSCI。图3：日本房地产投资信托基金预定价格2.42.01.61.20.80.40.83x在11月09日0.79英寸十二月112013年的1.23倍1.74倍8月15日的1.45倍1.47倍现在12月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月日本房地产投资信托-末期PB资料来源：MSCI图4：新加坡房地产投资信托预定价格图5：美联储附近的美国债券收益率收紧1.91.71.51.31.10.998765 1.02倍4 1.06倍在1.02倍在3十二月11一月140.9英寸0.90倍20.70.5 八月15没有w1十月0.61倍08012月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月新加坡房地产投资信托基金-尾随PB-9m -6m -3m 0m + 3m + 6m + 9m + 12m + 15m+ 18m94年2月-04年6月13年5月当前资料来源：MSCI资料来源：彭博社，Datastream。美联储首次收紧0m1.6 1.48倍1.41.21.09月15日的1.24倍0.80.91英寸12月11日1.05英寸6月141.16倍现在0.6美国债券收益率（％）+2.87%+1.18%+1.34%+0.9% 2016年11月16日3亚太股票策略亚太房地产投资信托的市净率仅比锥度低点低4％三个月内房地产投资信托的市净率修正16％。虽然我们是减持的房地产投资信托基金和利率敏感型企业（香港房地产除外），但图1突出显示了MSCI亚太房地产投资信托的市净率从7月31日的近期高点1.39倍急剧下降至目前的1.17倍，急剧下降了16％。虽然估值只是一个粗略的指导，但目前的1.17倍市帐率已经低于1.18倍的2015年低点（预计美联储将首次加息），比2014年1月的低点1.13倍（美联储逐渐减少）高出4％。除香港物业外，我们均为减持房地产投资信托及利率敏感人士图6突出显示了图6：香港房地产的账面价格1.81.61.41.21.00.8香港房地产的市净率为0.6倍，已经处于先前的低点，0.60.40.22月09日的0.6倍9月11日的0.66倍0.63倍在0.51英寸一月14一月160.60倍现在例外是0.51x今年一月12月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月香港房地产-尾随PB资料来源：MSCI我们是超配香港房地产，2016年1月市净率仅下降至0.51倍，这是自2005年数据发布以来的最低水平。随着近期价格下跌，市净率再次下降至0.6倍。这与2009年的0.6倍，2011年的0.66倍和2014年的0.63倍相似。市净率下降的唯一事件是在2016年1月。图7：新加坡房地产预定价格2.42.22.01.81.61.41.21.00.81倍 现在0.80.60.40.65倍于2月9日12月11日的0.86倍0.94英寸一月140.78英寸一月1612月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月新加坡房地产-尾随PB资料来源：MSCI 2016年11月16日4亚太股票策略在澳大利亚和日本进行最严格的校正。图2突出显示，澳大利亚房地产投资信托基金发生了最大幅度的修正，其市净率从7月31日的近期高点1.48倍下降至目前的1.16倍。目前的1.16倍市帐率已经低于2015年低点1.24倍，但仍比2014年低点1.05倍高约10％。如果以市值来看最大的房地产投资信托基金-Scentre-图8突出显示了市净率从最近的1.54倍急剧下降至1.16倍。但请注意，1.54倍是Scentre自上市以来的最高市净率。最清晰的校正澳大利亚和日本房地产投资信托图8突出显示了Scentre的市净率从1.54倍的高位下降至目前是1.2倍图8：Scentre的账面价格1.81.61.41.21.00.80.60.40.20.00.72倍1.54倍现在1.16倍12月1日12月3日12月5日12月7日12月9日12月11日12月13日12月15日12月17日香气-PB资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算与澳大利亚韦斯特菲尔德（Westfield Australia）的情况类似，其市净率从2015年1月的2.1倍高位回落至目前的1.33倍。图9：澳大利亚Westfield预定价格2.52.1倍2.01.51.00.50.00.41倍0.67倍0.87倍现在1.33倍12月1日12月3日12月5日12月7日12月9日12月11日12月13日12月15日12月17日韦斯特菲尔德-PB资料来源：公司数据，瑞士信贷的估算使用日本房地产投资信托基金，市净率已从2月份的1.74倍下降至1.47倍。这接近2015年低点的1.45倍，但仍远高于2013年低点的1.23倍。 2016年11月16日5亚太股票策略对于香港房地产投资信托基金，图10突出显示了当前市净率为0.91倍，而此前的低点为0.8倍。图10：香港房地产投资信托预定价格1.81.61.41.21.00.80.60.90英寸十二月081.0英寸九月110.90进一月140.80英寸8月151.02倍0.91X现在12月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月香港房地产投资信托-末期PB只有新加坡房地产投资信托的市净率为0.9倍，处于先前的低点资料来源：MSCI只有新加坡房地产投资信托的市净率处于先前的低点。图4突出显示，只有S-REIT P / B跌至0.9倍，接近最后低点。我们正在将AREIT添加到CS区域投资组合中，从而从REIT的零权重转向REIT的减持。我们没有增加更多资金的原因是，美国债券收益率已从低点上升了90个基点，而2004/2013年为120-130个基点。值得一提的是，在比较当前股息收益率与债券收益率之间的差距为3.84％时，新加坡房地产投资信托基金看起来也很有吸引力（请参见下面的图11）。 MSCI亚洲（日本除外）房地产投资信托基金的3.84％差距是1.67％差距的两倍多。图11：新加坡房地产投资信托基金－股息收益率减去债券收益率让12.010.08.06.04.02.00.0-2.012月05日12月7日12月9日11月12日13日2015年12月15日新加坡房地产投资信托基金-股息收益率减去新加坡债券收益率（％）图12：亚洲（日本除外）房地产投资信托基金－股息收益率减去债券收益率让5.0---3.012月05日12月7日12月9日11月12日13日15年12月MXASJ REITs-Div。收益率减去NJA债券收益率（％）来源：MSCI来源：MSCI新加坡的3.62％的差距看起来也很吸引人，而澳大利亚的2.48％的差距和香港的2.68％的差距也是如此。参见图13-14。现在3.84％4.03.02.01.00.01.02.0现在1.67％ 2016年11月16日6亚太股票策略图13：澳大利亚房地产投资信托基金—股息收益率减少债券让14.012.010.0图14：香港房地产投资信托基金－股息收益率减去债券收益率让6.05.04.03.08.06.04.02.00.0-2.0 现在2.40％-0.14％在 9月-1.02％072月112.01.00.0-1.0-2.0-3.0-4.0 现在2.57％12月05日12月7日12月9日11月12日13日2015年12月15日澳大利亚房地产投资信托-股息收益率减去澳大利亚债券收益率（％）12月05日12月7日12月09日12月11日12月13日15日香港房地产投资信托-Div。收益率减去香港债券收益率（％）来源：MSCI来源：MSCI我们确实强调指出，诸如之前的账面价格和股息收益率相对于债券收益率的低点之类的估值仅提供了粗略的指导。如果债券的抛售被证明比预期的严重，股票价格很容易超越先前的低谷。尽管新加坡房地产投资信托基金的市盈率处于先前的低点，但可以认为，由于房地产价格下跌和空置率上升，新加坡的企业基本面更为糟糕。鉴于零售前景不佳，CS CS REITs分析师Nicholas Teh认为，MCT和AREIT的基本面较好。我们添加AREIT，因为其当前的1.05倍市净率已经处于锥形发散低点，而1.1倍的MCT PB仍高于该水平。图15：MCT（丰树商业信托）P / B图16：AREITP / B1.51.41.31.21.11.00.90.80.92倍1.02倍1.01倍现在1.10倍2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.76倍0.99倍1.06倍2014年1月低点现在是1.05倍Dec-01 Dec-03 Dec-05 Dec-07 Dec-09 Dec-11 Dec-13 Dec-15 Dec-17 Dec-01 Dec-03 Dec-05 Dec-07 Dec-09 Dec-11 Dec-13 Dec- 17年12月15日MCT-PB A-REIT-PB资料来源：公司数据，瑞士信贷估算资料来源：公司数据，瑞士信贷估算图17：凯德商用P / B图18：嘉德置地商业信托（CCT）P / B2.11.91.71.51.31.10.90.70.50.95倍1.15倍0.64倍1.01倍现在是1.02倍1.61.41.21.00.80.60.40.20.00.24倍0.64倍0.73倍现在0.85倍Dec-01 Dec-03 Dec-05 Dec-07 Dec-09 Dec-11 Dec-13 Dec-15 Dec-17 Dec-01 Dec-03 Dec-05 Dec-07 D